Amtsgericht Hanau Urteil vom 14.07.2010 – 91 C 78/10 (91)

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 335,42 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2009 zu zahlen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Vorschusszahlungen für Renovierungsarbeiten, die Beklagte begehrt widerklagend Mietzahlung von der Klägerin.

Die Klägerin hat von der Beklagten mit Mietvertrag vom 01.05.1991 eine Wohnung in der G. in M. angemietet.

Ausweislich der Regelung Ziff. 4 des Mietvertrages sind von dem Mieter Schönheitsreparaturen in festen Zeitabständen zu 3, 5 und 7 Jahren durchzuführen. Weder die Klägerin, noch die Beklagte haben seit Mietbeginn Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Die Klägerin begehrt nun die Vorauszahlung für die Durchführung von Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung. Sie macht geltend, dass im Badezimmer erheblicher Schimmelbefall vorliegt. Sie hat einen Kostenvoranschlag vorgelegt, aus dem sich Kosten für die Schadensbeseitigung in Höhe von 1.138,70 EUR ergeben.

Unter dem Aktenzeichen xxx hat die Klägerin ein Beweissicherungsverfahren hinsichtlich der Schimmelschäden durchführen lassen. Hinsichtlich des Ergebnisses dieses Verfahrens wird auf die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt S. sowie die weiteren Ausführungen Bl. 58 ff. d.A. xxx verwiesen.

Die Klägerin hat einen Betrag in Höhe von 335,42 EUR auf ihre Mietverpflichtung nicht an die Beklagte geleistet.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei zu der Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die Regelung Ziff. 4 des Mietvertrages unwirksam sei, denn diese beinhalte eine starre Fristenregelung. Die Klägerin ist weiterhin der Ansicht, das Gutachten habe zu dem Ergebnis geführt, dass die Beklagte die Ursächlichkeit der Schimmelbildung aus ihrem Verantwortungsbereich, also insb. aus bausubstanzlichen Gründen, nicht ausgeschlossen habe und zugleich ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten ihrerseits nicht festgestellt worden sei. Dies sei insbesondere dadurch bedingt, dass der Sachverständige keine Angaben darüber tätigen konnte, welche absoluten Temperaturen in dem Badeszimmer tags- und nachtsüber erreicht werden müssten, um Schimmel zu verhindern, bzw. welches konkrete Lüftungsverhalten hätte erfolgen müssen. Die Klägerin ist weiterhin der Ansicht, sie sei zur Mietminderung in widerklagender Höhe aufgrund eines schimmelbedingten Mangels der Mietsache berechtigt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.138,70 EUR, zweckgebunden als Vorschuss für die Renovierung der Wände im Bad/WC der Wohnung im Anwesen G., xxx M., EG links, zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, das Sachverständigengutachten des Beweissicherungsverfahrens führe zu dem Ergebnis, dass die Schimmelbildungen durch die Klägerin verursacht worden sind. Daher stünden ihr weder Ansprüche auf Renovierungskosten, noch ein Recht auf Mietminderung zu.

Die Beklagte beantragt widerklagend,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 335,42 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2009 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die zulässige Klage ist unbegründet, die Widerklage begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung des klageweise geltend gemachten Betrages für die Behebung der von ihr aufgeführten Schäden/Mängel, da diese nach dem Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens durch die Klägerin verursacht worden sind. Hierbei sind auch sämtliche in dem Kostenvoranschlag vom 28.10.2009 (Bl. 14 d.A.) aufgeführten Posten heranzuziehen, da die Klägerin letztlich allein die Schimmelbschädigungen als zu behebende Schäden vorgetragen hat und dieses auch mit den einzelnen Posten des vorgelegten Kostenvoranschlages korrespondiert (vgl. Bl. 14/15 und Maßnahmekatalog des Sachverständigen Bl. 117 d.A. xxx). Zudem hat die Klägerin auf einen entsprechenden Hinweise des Gerichts und die Bitte um Vortrag dahingehend, ob Positionen nicht durch die Schimmelbildung bedingt sind, bzw. gänzlich unabhängig von diesen geleistet werden (Bl. 52 d.A.), keinen entsprechenden konkretisierenden Vortrag erbracht. Vielmehr hat sie sich in der Klageschrift bei der Begründung der Mängel gerade auf das Sachverständigengutachten in dem Verfahren xxx bezogen, welches sich jedoch einzig mit den Schimmelschäden befasst.

Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens sind die festgestellten Schimmelbildungen durch fehlerhaftes Lüftungsverhalten der Klägerin bedingt. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass Ursache für die Schimmelbildung Oberflächenkondensat auf den betroffenen Innenoberflächen sei. Dieses konnte entstehen durch zu geringe Raumheizung und falsche Aufheizung der Wandkonstruktion, verbunden mit nicht ausreichender Raumentfeuchtung, also zu geringer Raumlüftung. Der Sachverständige hat bei der Untersuchung, ob diese Feuchtigkeit aus Baumängeln resultiert, keine Defekte feststellen können. Auch für leckgeschlagene Rohre waren keine Anhaltspunkte zu finden, bzw. solche von den Parteien auch nicht vorgetragen (Bl. 101 d.A. xxx). Stattdessen geben es Anzeichen dafür, dass das Mauerwerk nicht konstant gleichmäßig warm gehalten werde, sondern der Heizkörper nur teilweise angestellt ist (Bl. 104 d.A. xxx), was auch mit der Aussage der Klägerin korrespondiere, dass der Badheizkörper tagsüber, wenn niemand in der Wohnung sei, abgestellt werde (Bl. 105 d.A. xxxx). Allerdings sei die Wandkonstruktion weniger fehlertolerant als andere Bausubstanzen (Bl. 100 d.A. xxx).

Auf die Frage nach der tatsächlich einzuhaltenden Temperatur erklärte der Sachverständige, dass diesbezüglich keine absoluten Angaben getätigt werden könnten, da dieses von dem jeweiligen Nutzungs- und Lüftungsverhalten abhängig sei, was durch den jeweiligen Nutzer im Zuge der Messung der Lufttemperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit feststellbar sei (Bl. 161, 162 ff., 205 ff. d.A. xxx). Gleiches gelte für das notwendige Lüftungsverhalten, welches ebenfalls durch Art und Umfang der Nutzung bestimmt seien (Bl. 172 ff., 176 ff, 205 ff. d.A. xxx).

Es ist daher festgestellt worden, dass nicht bausubstanzliche Mängel oder Defizite zu der Schimmelbildung geführt haben, sonder ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten. So die Klägerin hiergegen wie bereits in dem selbständigen Beweisverfahren einwendet, dass ein tatsächliches Fehlverhalten der Klägerin gerade nicht festgestellt worden sei, da der Sachverständige keine konkreten Angaben zu absolut einzuhaltenden Werten in der streitgegenständlichen Wohnung getätigt habe, vermag das Gericht diesem nicht zu folgen. Mangels bausubstanzlicher Ursache des Schimmels ist bereits davon auszugehen ist, dass ein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten nicht erfolgt ist (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 01.08.2008, Az. 1 S 199/06– Juris). Dieses stellt grundsätzlich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht gem. § 280 BGB dar, so dass das Vertretenmüssen des Mieters vermutet wird. Die Klägerin muss sich daher diesbezüglich entlasten, was ihr nicht gelungen.

Entscheidend ist jedoch, dass der Sachverständige die Ursache der Schimmelbildung auf zu geringe Raumheizung, falsche Aufheizung und nicht ausreichende Raumentfeuchtung, also Lüftung zurück führt, was somit durch die Klägerin bedingt ist. Welche absoluten Werte hier letztlich einzuhalten sind, ist nach der Ansicht des Gerichts jedoch ohne Relevanz, da der Sachverständige zumindest feststellen konnte, dass jedenfalls relativ gesehen ein unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten erfolgt ist. Dieses konnte er nach der Ansicht des Gerichts überzeugend in einem Gutachten feststellen, zugleich hat er auf entsprechendes Nachragen der Klägerin in dem selbständigen Beweisverfahren noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass und warum grundsätzlich absolute Werte nicht festgestellt werden können, ohne alle relevante Faktoren, insbesondere das tatsächliche Nutzungsverhalten des Mieters zu kennen. Aus den Erkenntnissen der Untersuchung der Schimmelschäden und der Bausubstanz habe er jedoch zweifellos feststellen können, dass unabhängig davon, welches tatsächliche Nutzungsverhalten vorliegt, dass hieraus bedingte Heiz- und Lüftungsverhalten jedenfalls nicht eingehalten wurde. Diese Ausführungen genügen dem Gericht für die Annahme, dass von einem Fehlverhalten auszugehen ist.

Der Sachverständige hat auch keine Pflicht zu überobligatorischen Lüftungsverhalten angenommen. Soweit sie Bausubstanz sich, trotz einer hier geringeren Fehlertoleranz, in einem ordnungsgemäßem Zustand befindet, ist ein angemessenes Lüftungs- und Heizungsverhalten von dem Mieter zu erwarten, der ohnehin alleine sein Wohnverhalten kennt und damit auf die jeweiligen individuellen Anforderungen reagieren kann.

Die Klage war daher abzuweisen.

Der Widerklage war hingegen statt zu geben. Der Vortrag der Beklagten, der geltend gemachte Mietbetrag sei nicht gezahlt worden, wurde klägerseits nicht bestritten, vielmehr macht die Klägerin ein Minderungsrecht wegen der ihrerseits geltend gemachten Mängel geltend. Ein solches besteht jedoch, wie vorstehend erörtert, nicht.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 535, 280, 286, 288 BB.

Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.