Amtsgericht Hanau Urteil vom 06.09.2011 – 35 C 306/10

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 120,73 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.08.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 90% und die Beklagten als Gesamtschuldner 10% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Schuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Beklagten rechnen mit Nutzungs- und Schadenersatzansprüchen auf.

Die Klägerin war Mieterin und die Beklagten waren Vermieter einer Wohnung nebst Kellerraum, Terrasse und Garten in der G. in XXXXX N. (vgl. Mietraumbeschreibung Bl. X d.A.). Die Miete sollte 530,00 € netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 130,00 € monatlich betragen. Das Mietverhältnis begann zum 01.10.2008. Die Klägerin entrichtete am 08.10.2008 eine Kaution in Höhe von 1.320,00 € an die Beklagten. Der Beklagte zu 2. übergab der Klägerin eine Plastikflasche mit Parkettpflegemittel mit der Anweisung, dieses in den Boden zu reiben. Im Oktober 2009 kam Harr C. von der Firma W. in die streitgegenständliche Wohnung, um eine Verstopfung der Toilette zu beheben. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 31.01.2010. Am 06.02.2010 erfolgte die Übergabe der Wohnung. Bei der Übergabe war die Klägerin, der Beklagte zu 2. und dessen Vater G. anwesend. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnräume und der Keller geräumt. Der Garten war nicht geräumt. In dem Garten befanden sich noch mehrere Blumentöpfe und Kübel verschiedener Größen, Drahtgestelle, Gieskannen und weitere Gegenstände. Rasen war nicht vorhanden. Mit Schreiben vom 01.03.2010 ließen die Beklagten die Klägerin auffordern, bis zum 10.03.2010 den Garten zu räumen, das Parkett zu säubern und einen Schaden an der Wohnzimmertür zu beheben. Das Schreiben war an die Klägerin unter Angabe der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung gerichtet. Mit Schreiben vom 22.03.2010 teilte die Klägerin den Beklagten mit, den Garten am 26.03.2010 räumen zu wollen. Am 23.03.2010 begab sich die Klägerin mit Frau B. zum streitgegenständlichen Garten und machte Fotos (Bl. X d.A.). Am 26.03.2010 wollte die Klägerin die Gegenstände Zusammen mit Frau S. abholen. Der Zugang zum Garten wurde ihr beklagtenseits nicht gestattet. Die Beklagten erklärten die Aufrechnung mit einem Betrag von 149,25 € für die Grundreinigung des Parketts (Nettobetrag des Kostenvoranschlags des Parkettschleifdienstes M., Bl. X d.A.), 390,00 € Nutzungsentschädigung für Februar 2010, 530,00 € Nutzungsentschädigung für März 2010 bis zum 26.03.2010, 34,99 € für die Tätigkeit des Mitarbeiters der Firma W., 75,00 € für die Säuberung des Gartens (5 Stunden à 15,00 €), 450,00 € für die Wiederherstellung der Rasenfläche (Nettobetrag aus dem Kostenvoranschlag der G. GmbH für 40 m 2 Rollrasen, Bl. X d.A.), 100,00 € für die Beseitigung des Schadens an der Wohnzimmertür und 74,36 € anteilige Grundsteuer für das Jahr 2009 und 2010.

Die Klägerin behauptet, bei Einzug habe es auf einer Fläche vor der Terrasse von ca. 2,5 x 5,5 m einen frisch eingesähten Rasen gegeben. Aufgrund des langen Winters habe sich im Frühjahr kein Rasen gezeigt, sondern lediglich einzelne Grashalme. Zum Zeitpunkt ihres Auszuges habe Schnee gelegen. Aufgrund der Witterungsverhältnisse habe zwischen den Parteien Einigkeit darüber bestanden, dass nach Beendigung der Schneezeit erst der Garten geräumt werde, wobei ein fester Zeitpunkt nicht vereinbart worden sei. Das Schreiben vom 01.03.2010 habe sie aufgrund des Nachsendeauftrages erst am 10.03.2010 erhalten. Die Klägerin ist der Ansicht, die Zur Aufrechnung gestellten Forderungen der Beklagten seien verjährt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.189,98 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Klägerin habe die Wohnzimmertür beschädigt und während der gesamten Mietdauer das Parkett im Wohnzimmer nicht gereinigt. Das Parkett sei unmittelbar vor dem Einzug der Klägerin neu abgeschliffen und versiegelt worden. Sie hätten den Garten insgesamt 5 Stunden lang aufgeräumt. Die von der Klägerin genutzte Gartenfläche von ca. 40 m 2 sei vor dem Einzug der Klägerin mit Rasen belegt gewesen. Die Firma W. habe für die Behebung der Verstopfung der Toilette einen Betrag von 34,99 € in Rechnung gestellt.

Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen C., B., S., M., U., G. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Blatt X ff. der Akte verwiesen.

Die Klage ist zulässig und soweit der Tenor reicht begründet.

Unstreitig steht der Klägerin grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1.320,00 € zu. Auch gegen die von der Klägerin in Ansatz gebrachten diesbezüglichen Zinsen in Höhe von 0,5 % p.a. vom 08.10.2008 – 31.06.2010 in Höhe von 11,41 € wird nichts vorgebracht. Die Klägerin selbst bringt von dem Betrag in Höhe von 1.331,41 € einen Betrag von 141,43 € Miete für die Zeit vom 01.02. bis zum 06.02.2010 in Abzug, weshalb der Klägerin ursprünglich ein Anspruch auf Zahlung von 1.189,98 € gegen die Beklagten als Gesamtschuldner zustand.

Dieser Betrag ist jedoch in Höhe von 1.069,25 € gemäß § 389 BGB erloschen.

Die Beklagten haben die Aufrechnung mit Nutzungsersatzansprüchen für die Monate Februar und März 2010 in Höhe von 390,00 € und 530,00 € erklärt. Den Beklagten stehen entsprechende Nutzungsersatzansprüche aus § 546 a Abs. 1 BGB zu. Diese sind auch nicht verjährt. Nach § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter den Besitz verschaffen und die von ihm eingebrachten Sachen entfernen muss (Schmidt/Futterer, MietR 10. A. § 546 Rn 21, MüKo, BGB 5.A., § 546 Rn 7). Dabei führt zwar nicht jedes Belassen von Gegenständen in dem Mietobjekt zur Nichterfüllung der Räumungspflicht, allerdings dürfen nur wenige Gegenstände zurück gelassen werden, die nur einen geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert (Schmidt/Futterer, aaO, § 546 Rn 43). Unstreitig befanden sich bis zum 26.03.2010 in dem mit der Wohnung vermieteten Garten diverse Gegenstände wie Blumenkübel verschiedener Größen, Gestelle, Gieskannen und weitere Dinge (vgl. die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder zum Zustand am 23.03.2011, Bl. X d.A.). Die Zeugin M. gab an, es seien 6 – 7 große Töpfe und 15 kleine Töpfe gewesen, eine Bank unter dem Fenster und ein paar Gartengeräte. Diese Gegenstände hätten nicht ohne unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten beseitigt werden können. Die Klägerin trägt selbst vor, sie hätte den Garten nicht alleine räumen können und die Zeugin S. gebeten, ihr zu helfen. Diese gab an, die Klägerin hätte geäußert, es wären Sachen in dem Garten, die sie nicht hätte alleine heben können. Sie wäre mit einem großen Bus gekommen, um die Sachen abzutransportieren. Damit war die Räumungspflicht am 26.03.2010 nicht erfüllt, da die Bagatellgrenze wegen der Vielzahl der Gegenstände und deren Volumen und Gewicht (unter anderem mindestens 6 große Kübel mit Inhalt, vgl. Lichtbilder Bl. X d.A.) überschritten war (Vgl. Schmidt/Futterer, MietR 10. A., § 546 Rn 43). Zwar befanden sich in der Wohnung selber und im Keller keine Gegenstände mehr, allerdings ist nach Beendigung des Mietverhältnisses die gesamte Mietsache zurückzugeben. Zur Mietsache gehört auch der Garten. Eine gedankliche Aufteilung der Mietsache in zurückgegebene und nicht zurückgegebene Teile kann genauso wenig erfolgen, wie eine Teilkündigung. Die klägerseits behauptete Vereinbarung, wegen der Witterungsverhältnisse werde der Garten erst nach der Schneezeit geräumt, wurde nicht in zulässiger Weise unter Beweis gestellt. Die diesbezüglich einzig angebotene Parteivernehmung der Klägerin nach § 447 ZPO war nicht zulässig, da die Voraussetzungen des § 445 ZPO nicht erfüllt sind. Die Parteivernehmung setzt voraus, dass zunächst alle anderen Möglichkeiten des Beweises ausgeschöpft wurden, also andere Beweismittel nicht zur Verfügung stehen. Die Klägerin hat vortragen lassen, bei der Übergabe am 06.02.2010, bei der die Vereinbarung getroffen worden sein soll, seien der Beklagte zu 2. und dessen Vater G. anwesend gewesen. Zunächst hätte also Beweis durch Vernehmung des Zeugen G. angeboten werden müssen. Der Nutungsersatzanspruch nach § 546 a Abs. 1 BGB ist taggenau zu berechnen und steht dem Vermieter in Höhe der Bruttomiete zu, wenn Abrechnungsreife noch nicht eingetreten ist. Für den Monat Februar 2010 beläuft sich der Nutzungsersatzanspruch also auf 660,00 €, wovon die Klägerin bereits einen Betrag von 141,43 € in Ansatz gebracht hat, so dass den Beklagten noch ein Anspruch in Höhe von 518,57 € zustünde. Aufgerechnet wurde jedoch nur mit einem Betrag in Höhe von 390,00 €. Bis zum 26.03.2010 haben die Beklagten einen Nutzungsersatzanspruch in Höhe von 553,55 € (660,00 € / 31 x 26). Aufgerechnet wurde jedoch nur mit einem Betrag in Höhe von 530,00 €. Damit ist der Anspruch der Klägerin in Höhe von 920,00 € erloschen.

Die Beklagten haben die Aufrechnung in Höhe von 149,25 € wegen der Grundreinigung des Parketts erklärt. Ein entsprechender Anspruch steht ihnen nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB zu. Dieser ist auch nicht verjährt. Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Parkett vor Einzug der Klägerin neu abgeschliffen und neu versiegelt wurde und dass es nach Auszug der Beklagten derart verdreckt war, dass der Dreck durch einfaches Putzen nicht zu entfernen ist. Der Zeuge M. gab an, sie hätten nach Parkett vor Einzug der Klägerin neu abgeschliffen und versiegelt. Bei normaler Pflege mit Pflegemittel hätte das 10 – 15 Jahre lang halten müssen. Nach Auszug der Klägerin sei es zwar nicht nötig, den Boden neu abzuschleifen, jedoch müsste eine Grundreinigung mit der Schleifmaschine mit verschiedenen Pads erfolgen, um den Schmutz runter zu reinigen. Das Gericht hat keine Veranlassung, den Aussagen keinen Glauben zu schenken. Es ist also davon auszugehen, dass der Parkettboden derart verdreckt war, dass eine einfache Reinigung nicht ausreicht, um den Dreck zu entfernen. Dies stellt eine Beschädigung der Mietsache dar. Die Klägerin hat ihre Obhutspflicht verletzt, zumal ihr nach eigenem Vortrag vom Beklagten zu 2. Parkettpflegemittel mit der Anweisung zum Gebrauchübergeben worden ist (X d.A.). Die Höhe des zu ersetzenden Schadens ist durch Vorlage des Kostenvoranschlags des Parkettschleifdienstes M. ausreichend dargetan. Die Koste belaufen sich auf 149,25 € netto.

Weitere Ansprüche stehen den Beklagten nicht zu.

Die Beklagten haben auch Anspruch auf Ersatz der Kosten wegen der Toilettenverstopfung in Höhe von 34,99 € nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB. Zwar ist nach der Beweisaufnahme zu vermuten, dass die Verstopfung ihre Ursache in einem Verhalten der Klägerin hatte, denn der Zeuge C. gab an, er habe die Verstopfung mittels einer einfachen Saugglocke lösen können und würde vermuten, es sei zu viel Toilettenpapier benutzt worden. Allerdings beziffern die Beklagten den Anspruch auf 34,99 € ohne jedoch die Rechnung der Firma W. vorzulegen, obwohl die Klägerin den Anspruch der Höhe nach bestritten hat, gerade weil keine Rechnung vorgelegt wurde (Bl. X d.A.). Zur Akte gereicht wurde lediglich ein Arbeitsauftrag der Firma W. (Bl. X d.A.), der jedoch weder die Arbeitsstunden, noch die abgerechneten Beträge enthält. Für eine Schätzung nach § 287 ZPO ist kein Raum, denn eine solche ist nur zulässig, wenn es der beweisbelasteten Partei nicht möglich oder unzumutbar ist, den Beweis zu führen. Es wäre jedoch ohne weiteres möglich gewesen, die Rechnung der Firma W. vorzulegen oder, falls die Rechnung nicht mehr vorhanden ist, die Firma W. zu bitten, ein weiteres Exemplar auszudrucken und dieses vorzulegen.

Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von 75,00 € wegen der Säuberung des Gartens aus §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281, 535 BGB. Zwar ist das Gericht davon überzeugt, dass der Zeuge D. und seine Frau in dem Garten Aufräumarbeiten vorgenommen und zumindest die Gegenstände an die Seite gestellt haben. Dies hat der Zeuge D. so angegeben. Diese Angaben decken sich mit denen der Zeugin M., die der Klägerin im Januar geholfen haben will und den Zustand des Gartens auch am 23.03.2010 gesehen hat. Diese gab an, sie würde glauben, im März seien schon etwas weniger Sachen im Garten gewesen. Auch die Zeugin S. gab an, am 26.03.2010 sei schon alles wie abholbereit zusammen gestellt gewesen. Allerdings ist nicht klar, wann die Sachen zur Seite geräumt wurden. Zunächst gab der Zeuge D. an, vor dem Termin, den sie zur Abholung gesetzt hätten (also der 10.03.2010), seien die Sachen weggeräumt worden. Kurz vor dem Termin seien die Sachen dann zum Abholen bereit gestellt worden. Nachdem der Beklagte dem Zeugen D. zugeraunt hat, die Aufräumarbeiten seien nach dem Termin gewesen, gab der Zeuge an, sie hätten schon vor dem Termin angefangen wegzuräumen und nach dem Termin hätten sie dann komplett geräumt. Insgesamt ist nicht zur Überzeugung des Gerichts dargetan, dass die den Ersatzanspruch begründenden Arbeiten nach der bis zum 10.03.2010 gesetzten Frist erfolgten. Dabei ist an dieser Stelle nicht von Belang, ob diese Frist angemessen war oder nicht und wann das Schreiben der Klägerin zugegangen ist. Der Zeuge widersprach sich in diesem Punkt selbst und korrigierte seine Angaben erst auf Zuruf des Beklagten zu 2.

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Rasenfläche aus §§ 280 Abs. 1, 535 BGB in Höhe von 450,00 €. Es steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zu Zeitpunkt des Einzugs der Klägerin eine Gartenfläche von ca. 40 m 2 mit Rasen belegt war. Zum einen soll das entsprechende Rasenstück nach den Angaben des Zeugen D. 6 m lang und an der einen Seite 4,80 m breit und an der anderen 3,20 m breit gewesen sein. Dies ergibt jedoch eine Fläche von 24 m 2 und nicht 40 m 2 . Zum anderen gab der Zeuge D. an, die Rasenfläche sei neu instand gesetzt worden, bevor die Klägerin eingezogen sei. Es sei umgegraben und neu eingesäht worden. Zwei Monate bevor die Klägerin eingezogen sei (Oktober 2008), sei der Rasen bereits vorhanden gewesen und zweimal gemäht worden. Dies steht im Widerspruch zu den Angaben der Zeugin U.. Diese gab an, im März 2009 sei kein Rasen vorhanden gewesen, allenfalls Grasbüschel. Wenn aber im Oktober eine so dichte Rasenfläche vorhanden gewesen ist, dass diese sogar zweimal gemäht wurde, ist es unwahrscheinlich, dass im März 2009 der Rasen weg ist. Dies würde bedeuten, dass die Klägerin den Rasen wieder zerstört hat. Wenn das – wie vom Zeugen D. vermutet – durch das Aufbringen von Gegenständen auf die Rasenfläche erfolgt wäre, hätte die Klägerin das Rasenstück flächendeckend mit Gegenständen bedecken müssen, ansonsten hätte die Zeugin U. noch Rasenstücke erkennen können müssen. Da die beiden Aussagen nicht in Einklang zu bringen sind und sich das Gericht nicht in der Lage sieht, einer der beiden Aussagen den Vorzug zu geben, kann nicht davon ausgegangen werden, dass allein die Behauptung der Beklagten für wahr zu erachten ist (§ 286 Abs. 1 ZPO). Die Nichterweislichkeit der Behauptung der Beklagten, vor dem Einzug der Klägerin sei der Garten mit einer Rasenfläche belegt gewesen, geht daher zu Lasten der beweisbelasteten Beklagten, da diese hieraus eine für sie günstige Rechtsfolge in Form eines Schadenersatzanspruchs herleiten wollen.

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen des Schadens an der Wohnzimmertür in Höhe von 100,00 €. Zwar steht nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wohnzimmertür zu Mietbeginn unbeschädigt und nach dem Auszug der Klägerin auf der Flurseite im unteren Drittel eingedrückt war. Dies hat der Zeuge D. nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargetan. Er gab an, vor Einzug der Klägerin sei alles renoviert und instand gesetzt worden. Die Tür sei unbeschädigt gewesen. Nach Auszug der Klägerin habe die Tür die Beschädigung aufgewiesen. Das Gericht hat keine Veranlassung, dem keinen Glauben zu schenken. Die Tatsache, dass der Schaden an der Tür nicht in das „Übergabeprotokoll“ aufgenommen wurde, lässt die Darstellung des Zeugen D. nicht unwahrscheinlich erscheinen. Das „Übergabeprotokoll“ (Bl. X d.A.) erhebt schon nach seiner äußeren Form keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Der Beklagte zu 2 hat auf einem Werbeblock lediglich drei Positionen notiert und unterschrieben. Weitere Angaben, geschweige denn, dass es sich bei dem Zettel um ein Übergabeprotokoll handeln soll, sind nicht enthalten. Allerdings ist kein substantiierter Vortrag zur Schadenshöhe erfolgt. Es reicht nicht aus, ohne jeden Anhaltspunkt (z.B. Kostenvoranschlag) den Schaden „ins Blaue hinein“ mit 100,00 € zu beziffern und zum Beweis die Einholung eines Sachverständigengutachtens anzubieten. Es ist noch nicht einmal dargetan, wie die „Beseitigung des Schadens an der Tür“ (Bl. X d.A.) erfolgen soll (Austausch des Türblatts? Ausbesserung der schadhaften Stelle?). Bei dem Beweisangebot handelt es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis. Auch eine Schätzung nach § 287 ZPO kommt nicht in Betracht, da sie mangels greifbarer Anhaltspunkte völlig in der Luft hängen würde (Zöller, ZPO 28. A., § 287 Rn 4).

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf anteilige Erstattung der Grundsteuer für die Jahre 2009 und 2010 in Höhe von 74,36 € aus dem Mietvertrag iVm § 556 BGB. Zwar wurde in dem Mietvertrag vereinbart, dass die Klägerin die Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung trägt, wozu auch die Grundsteuer gehört. Allerdings entsteht erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter ein Nachzahlungsanspruch (Schmidt/Futterer, aaO, § 556 Rn 420). Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält (Schmidt/Futterer, aaO, § 556 Rn 333). Der Bescheid für Grundsteuer und Abfallgebühren (Bl. 46) erfüllt diese Kriterien nicht. Eine Anderweitige Abrechnung wurde nicht vorgelegt.

Der Anspruch auf die zugesprochenen Zinsen folgt aus, §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 BGB.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.