Amtsgericht Köln Urteil vom 21.04.2008 – 203 C 74/08

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Berufung wird nicht zugelassen.

entfällt gemäß § 313a ZPO

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des Betrages von 223,30 € aus Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 ff. BGB zu.

Zwar besteht zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über Wohnräume, das die Klägerin berechtigt, Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umzulegen. Zudem endeten die formal nicht zu beanstandenden Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.2006 bis zum 31.12.2006 mit Salden von 118,95 € und 107,79 € jeweils zu Lasten des Beklagten.

Jedoch wurden im Rahmen der genannten Betriebskostenabrechnung zumindest die Positionen Aufzugswartung und Gebäudereinigung nicht ordnungsgemäß abgerechnet.

Die vorliegend angesetzten Kosten widersprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB, wonach nur Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Legt man die der Beklagtenseite berechneten anteiligen Kosten auf den Quadratmeter Wohnfläche um, ergibt sich bei der Position "Gebäudereinigung" ein Betrag von 0,36 € und bei der Position "Aufzugswartung" ein Betrag von 0,31 € pro Monat. Diese Beträge liegen deutlich über den Beträgen, die auch in einem Ballungsraum wie Köln als ortsüblich und angemessen angesehen werden können.

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für NRW beispielsweise weist als kritischen Grenzwert für die genannten Positionen Beträge von 0,23 € (Reinigung) und von 0,19 € (Aufzugswartung) pro Quadratmeter und Monat aus. Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die verschiedenen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nur begrenzt als Maßstab herangezogen werden können. Trotzdem gelangt das Gericht auf deren Grundlage zu der sicheren Überzeugung, dass die vorliegend in Rechnung gestellten Beträge nicht mehr ortsüblich und angemessen sind. Dies folgt daraus, dass als Maßstab bereits die höchsten Beträge herangezogen wurden, die allen dem Gericht bekannten Kostenspiegeln zu entnehmen waren, und diese nicht nur geringfügig sondern deutlich überschritten wurden.

Dass dem zu beachtenden Gebot der Wirtschaftlichkeit gleichwohl entsprochen wurde, hat die Klägerseite nicht ausreichend dargetan. Zwar trägt grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die vom Vermieter angesetzten Kosten unwirtschaftlich sind, wozu er beispielsweise unter Bezugnahme auf frühere Abrechnungen, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, Preislisten anderer Firmen, Kostentabellen o.ä. (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, K Rdz. 23) substantiiert vortragen muss. Umgekehrt trägt der Vermieter aufgrund einer tatsächlichen Vermutung jedoch eine den gleichen Anforderungen entsprechende Darlegungs- und Beweislast, wenn die angesetzten Kosten die durchschnittlichen Kosten übersteigen (AG Frankfurt WM 2002, 376; AG Suhl WM 2003, 452; AG Düren WM 2003, 153). Die streitgegenständlichen Kosten wurde jedoch nicht ansatzweise erläutert.

Eine Entscheidung über die weiteren monierten Punkte bedurfte es nicht, da die genannten Positionen die Klageforderung betragsmäßig bereits übersteigen. Der Beklagte hat zumindest konkludent die Aufrechnung mit sich ergebenden Guthabenansprüchen erklärt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Sache weder eine grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

Streitwert: bis 300,00 €