Amtsgericht Köln Schlussurteil vom 18.08.2022 – 222 C 251/21

Die Parteien streiten um einen Räumungs- und Zahlungsanspruch.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin im Hause B. str. 81 in Köln.

Die Miete betrug bis Oktober 2021 995,66 €, danach 1314,66 € brutto.

Die Beklagten kamen ihrer Zahlungspflicht nicht vollständig nach Von März 2020 bis November 2021 ergab sich insgesamt ein Rückstand der Mietzahlung i.H.v. 3543,77 €. Wegen der Einzelheiten des Zahlungsrückstandes wird auf die Aufstellung in der Klageschrift, Bl. 14 und 15 der Gerichtsakten, Bezug genommen.

Die Klägerin kündigte, nachdem sie bereits durch ihre Hausverwaltung unter dem 16.06.2021 eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung hatte aussprechen lassen, wobei zu diesem Zeitpunkt der Mietrückstand 2152,52 € betrug, das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgerecht mit der Klageschrift.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten neben der Räumung der streitgegenständlichen Wohnung künftige Zahlung der Miete i.H.v. 1314,66 € ab Dezember 2021.

Das Gericht hat gegen den Beklagten zu 2) am 10.02.2022 ein Teilversäumnisurteil erlassen, mit dem dieser verurteilt wurde, die streitgegenständliche Wohnung zu räumen und ab dem Monat Dezember 2021 monatlich bis zur Räumung und Herausgabe der Wohnung 1314,66 € nebst Zinsen zu zahlen. Das Teilversäumnisurteil gegen den Beklagten zu 1) ist inzwischen rechtskräftig.

Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht am 14.04.2022 gegen die Beklagte zu 1) ein Schlussversäumnisurteil erlassen, mit dem auch die Beklagte zu 1) als Gesamtschuldner neben dem bereits verurteilten Beklagten zu 2) zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung und künftigen Mietzahlung ab Dezember 2021 verurteilt wurde. Gegen dieses Schlussversäumnisurteil, welches der Beklagten zu 1) am 21.04.2022 zugestellt wurde, legte diese am 03.05.2022 Einspruch ein.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

das Schlussversäumnisurteil gegen sie aufzuheben und die Klage    abzuweisen.

Aus ihrer Sicht bestehe zumindest jetzt nach der Beschlagnahme der Wohnung durch die Stadt Köln kein Räumungsanspruch mehr.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist begründet.

Der Prozess ist aufgrund des Einspruchs in die Lage vor der Säumnis der Beklagten zu 1) zurückversetzt worden. Der Einspruch ist nämlich zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt worden. Er enthält zwar entgegen § 340 Abs. 3 ZPO keine Begründung. Indes führt dies nicht zur Unzulässigkeit des Einspruchs (MüKoZPO/Prütting, 6. Aufl. 2020, ZPO § 340 Rn. 10).

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) (neben dem bereits rechtskräftig verurteilten Beklagten zu 2)) zunächst ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn das Mietverhältnis ist jedenfalls aufgrund der fristlosen Kündigung der Klägerin mit der Klageschrift beendet. Die Kündigung war nämlich gerechtfertigt. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sich der Mieter mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Diese Voraussetzung lag bei Klageerhebung vor. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Beklagten mit der Zahlung von knapp 3500 € in Verzug. Dieser Betrag übersteigt zwei Monatsmieten deutlich.

Unbeschadet dessen war das Mietverhältnis ohnehin bereits aufgrund der durch die Hausverwaltung im Juni 2021 ausgesprochenen Kündigung beendet. Den auch zu diesem Zeitpunkt betrug der Rückstand bereits mehr als zwei Monatsmieten (berechnet anhand der damals geschuldeten Monatsmiete).

Der Räumungsanspruch ist auch nicht aufgrund der derzeitigen Beschlagnahme der Wohnung durch die Stadt Köln entfallen. Zwar steht die Beschlagnahme einer Vollstreckung des Räumungsanspruchs derzeit entgegen. Der Räumungsanspruch besteht dem Grunde nach aber fort.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) daneben ein Anspruch auf künftige Zahlung der Nutzungsentschädigung zu. Die Klage ist insoweit zulässig. Insbesondere besteht allein aufgrund der unregelmäßigen und unvollständigen Zahlung der Miete durch die Beklagten die gemäß § 259 ZPO vorauszusetzende Besorgnis, dass sich der Schuldner, im Streitfall also (auch) die Beklagte zu 1), der rechtzeitigen Leistung entziehen wird.

Die Klage ist insoweit auch begründet. Die Beklagte ist gemäß § 546a Abs. 1 BGB bis zur Herausgabe der Wohnung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglichen Miete verpflichtet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 25.443,84 EUR festgesetzt.

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