Amtsgericht Kassel Urteil vom 17.06.2010 – 800 C 353/08

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Klägerin macht als Wohnungseigentümergemeinschaft des Anwesens … Ansprüche auf Zahlung rückständigen Wohngeldes geltend.

Die Beklagten erwarben aufgrund eines notariell beurkundeten Kaufvertragsangebotes vom07.04.2005 (BI. 113 ff Bd. I d. A), welches seitens der Firma … als Verkäuferin mit ebenfalls notariell beurkundeter Annahmeerklärung vom 14.04.2005 (BI. 140 ff Bd. I d. A) angenommen wurde, eine in dem Anwesen … gelegene Dachgeschoßwohnung nebst einer Dachgeschoßkammer zum Preis von insgesamt 97.010,00 EUR und wurden nach Leistung des (finanzierten) Kaufpreises als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 31.05.2006 fand eine Eigentümerversammlung betreffend das Objekt … statt, in welcher der Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 mit bestandskräftigem Beschluss genehmigt wurde, anlässlich einer weiteren Eigentümerversammlung vom 04.10.2007 wurden die seitens der Verwalterin vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2006 sowie der Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 genehmigt und darüber hinaus beschlossen, dass dieser Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes gelten soll.

Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Beschlüsse wird auf die Ablichtungen der Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 31.05.2006 und 04.10.2007 BI. 41 ff Bd. JI d. A. verwiesen.

Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 21.11.2007 (BI. 204 ff Bd. I d. A.) gegenüber der Verkäuferin der Eigentumswohnung die Anfechtung des im Jahr 2005 geschlossenen Kaufvertrages und machten darüber hinaus, gestützt auf ein Wertermittlungsgutachten der Sachverständigen „X“ vom 12.10.2007 (BI. 152 ff Bd. I d. A) geltend, dass der von ihnen geleistete Kaufpreis sittenwidrig überhöht und daher der Wohnungskaufvertrag nebst der Übereignung der Immobilie aufgrund Sittenwidrigkeit nichtig seien. Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 03.12.2007 erfolglos auf, Wohngeldrückstände für die Zeit von Juli 2007 bis Januar 2008 gemäß dem in der Eigentümerversammlung vom 04.10.2007 beschlossenen Wirtschaftsplan sowie rückständiges Wohngeld für das Jahr 2006 gemäß der in derselben Eigentümerversammlung beschlossenen Jahresabrechnung zu leisten.

Die Klägerin macht nunmehr für das Jahr 2006 noch zu leistendes Wohngeld in Höhe von 266,15 EUR zuzüglich der für die Zeit von Juli 2007 bis Januar 2008 laufend zu leistender Wohngeldzahlungen in Höhe von insgesamt 658,00 EUR, mithin insgesamt 924,15 EUR geltend und trägt hierzu vor, dass die Beklagten für den genannten Zeitraum keinerlei Wohngeldzahlungen erbracht hätten. Die Beklagten seien zur Wohngeldzahlung auch verpflichtet, da sie wirksam Eigentum an der im Dachgeschoss des Anwesens …gelegenen Wohnung nebst einer weiteren Kammer erworben hätten und damit Mitglieder der Eigentümergemeinschaft geworden seien. Sofern die Beklagten ihre Weigerung zur Zahlung von Wohngeld darauf stützen würden, dass sowohl der Kaufvertrag als auch die Übereignung der Wohnung nichtig seien, sei dieses Verteidigungsvorbringen im vorliegenden Rechtsstreit unzulässig, da die Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht in einen Rechtsstreit über rückständige Wohngeldleistungen verlagert werden könne. Vielmehr seien die Beklagten gehalten, die Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages in einemgesonderten Verfahren zu klären. Darüber hinaus sei der Kaufvertrag auch nicht etwa sittenwidrig oder anfechtbar, da der von den Beklagten geleistete Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprochen habe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 728,15 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2007 sowie weitere 196,00 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2008 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten machen geltend, dass der im April 2005 geschlossene Kaufvertrag sowie die hierauf beruhende Eigentumsübertragung unwirksam seien, da ausweislich des von ihnen eingeholten Gutachtens der Sachverständigen „X“ vom 12.10.2007 die Wohnung lediglich einen Verkehrswert von 28.200,00 EUR habe. Da der tatsächlich geleistete Kaufpreis mithin um mehr als 200 % überhöht gewesen sei, stelle sich sowohl der Kaufvertrag als auch die Übereignung der Immobilie als sittenwidrig und damit als nichtig dar. Darüber hinaus sei zu beachten, dass die Wohnung entgegen einer Zusicherung der Verkäuferin in einem in den Wohnungskaufvertrag einbezogenen Mitgarantievertrag nicht etwa eine Wohnfläche von 74 qm sondern lediglich von 62,24 qm habe, so dass sowohl im Hinblick auf den überhöhten Kaufpreis als auch wegen der Zusicherung einer nicht zutreffenden Wohnfläche auch eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung gerechtfertigt sei. Da sich die Anfechtbarkeit auch auf die Eigentumsübertragung als Erfüllungsgeschäft beziehe, seien sie, die Beklagten, jedenfalls rückwirkend keine Eigentümer der an sie verkauften Wohnung, mit der Folge, dass Wohngeldzahlungen von ihnen nicht geschuldet seien. Schließlich machen die Beklagten geltend, dass der mit der Verwalterin des Anwesens …geschlossene Verwaltervertrag unwirksam sei und darüber hinaus die Verwalterin nicht berechtigt sei, den vorliegenden Rechtsstreit für die Eigentümergemeinschaft zu führen. Auch bestreiten die Beklagten, dass Wohngeldzahlungen rückständig geworden seien.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 10.06.2009 (BI. 1 Bd. 111 d. A).Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen „Y“ vom 11.12.2009 (BI. 19 ff. Bd. 111 d. A.), ergänzt durch eine Stellungnahme von 14.05.2010 (BI. 115 ff. Bd. 111 d. A.) sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 17.06.2010 (BI. 135 ff. Bd. 11 d. A.) verwiesen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der Anspruch auf Leistung rückständigen Wohngeldes nach Maßgabe der als Anspruchsgrundlage in Betracht zu ziehenden Regelung des § 16 Abs. 2 WEG nicht zu. Zwar hat nach dieser Regelung jeder Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber unter anderem die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, mithin die mit den streitgegenständlichen Wohngeldzahlungen geltend gemachten Verpflichtungen nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, wobei hinsichtlich der Eigentümerstellung jedoch darauf abzustellen ist, wer als materiell rechtlicher Inhaber des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen und damit Angehöriger der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Dies kann mithin dann nicht gelten, soweit die Eigentumseintragung auf einer nichtigen Auflassung beruht und daher als unrichtig zu erachten ist (vgl. BGH NJW 1994, 3352 ). Danach kann insbesondere der Auffassung der Klägerin nicht gefolgt werden, wonach die Überprüfung der Wirksamkeit des Eigentumserwerbs im vorliegenden Rechtsstreit unzulässig sein und einem weiteren Rechtsstreit vorbehalten bleiben soll, der von den Beklagten zu betreiben und auf eine Rückabwicklung des Eigentumserwerbs zu richten wäre.

Nachdem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der im April 2005 zwischen der Firma … einerseits und den Beklagten andererseits geschlossene Wohnungskaufvertrag ebenso nichtig ist wie der darauf beruhende Eigentumserwerb als Erfüllungsgeschäft. Denn sowohl der Kaufvertrag als auch die Eigentumsübertragung sind als sittenwidrig zu erachten. So ist der Sachverständige „Y“ in seinem Gutachten vom 11.12.2009 zu dem Ergebnis gelangt, dass die von den Beklagten erworbene, in einer als einfach zu bezeichnenden Wohnlage gelegene Wohnung, nicht nur eine einfache Ausstattung sondern auch einen mangelhaften baulichen Zustand aufweist. So sei insbesondere zu bemängeln, dass in der Wohnung weder eine Zentralheizung noch im Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und der Küche Beheizungsmöglichkeiten vorhanden seien, während ein Dachflächenfenster im Bad erneuerungsbedürftig, das Waschbecken im Badezimmer nur mit einem Kaltwasseranschluss ausgestattet sei und zudem Putzschäden im Bereich der Außenfassade, ein Schaden an der Betonkragplatte im Bereich des Gemeinschaftseigentums und Feuchtigkeit in den KeIleraußenwänden festzustellen seien. Darüber hinaus bestehe ein erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau im Hinblick auf die Bodenbeläge, Wandbekleidungen, Elektroinstallation, Türen und sanitären Ausstattungen, während im Gemeinschaftsbereich noch einfach verglaste Treppenhausfensterelemente vorhanden seien. Der Sachverständige kommt auf der Grundlage dieser Feststellungen zu dem Ergebnis, dass die Wohnung unter weiterer Berücksichtigung der relativ schlechten Ortslage, der einfachen Ausstattung und der Tatsache, dass es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt, einen Vergleichswert in Höhe von 450,00 EUR pro Quadratmeter aufweise, so dass sich bei einer ermittelten Wohnfläche von 69,24 qm ein Vergleichswert von insgesamt gerundet 31.200,00 EUR zuzüglich eines Vergleichswertes für den miterworbenen Abstellraum Nr. 19 in Höhe von 1.800,00 EUR, mithin in Höhe von insgesamt 33.000,00 EUR errechne. Weiter gelangt der Sachverständige zu dem Ergebnis; dass - insofern zwischen den Parteien unstreitig - die Beklagten die Wohnung als Altersvorsorgemaßnahme erworben haben, somit die Renditeerwartung im Vordergrund steht, mithin es als gerechtfertigt erscheine, vorliegend nicht etwa den Vergleichswert mit gerundet 33.000,00 EUR sondern vielmehr den Ertragswert der Wohnung als Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen, welcher sich ausweislich der Berechnung des Sachverständigen (BI. 21 des Gutachtens bzw. BI. 39 Bd. 111 der Gerichtsakten) mit 31.600,00 EUR errechne.

Das Gericht tritt den Feststellungen des Sachverständigen uneingeschränkt bei, nachdem nicht ersichtlich ist, dass der Sachverständige seiner Begutachtung unzutreffende oder auf einer unzureichenden Sachverhaltsermittlung beruhende Feststellungen zugrunde gelegt hat. Vielmehr ist davon auszugehen und von dem Sachverständigen auch in seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme vom 14.05.2010 - wiederum nachvollziehbar - dargelegt worden, dass es vorliegend als nicht nachhaltig begründbar und somit nicht vertretbar erscheine, entgegen der Auffassung der Klägerin die Wertermittlung auf Datenquellen wie etwa den von der Klägern zitierten Immobilienmarktbericht der Stadt … oder den Immobilienpreisspiegel … zu stützen, da die hier zu begutachtende Immobilie aufgrund der dargelegten erheblichen Ausstattungsdefizite und der eher schlechten Lage mit den der jeweiligen Datenerhebung zu Grunde gelegten Objekten nicht hinreichend verglichen werden könne.

Entsprechendes ist von dem Sachverständigen auch nochmals anlässlich der Erläuterung seiner gutachterlichen Ausführungen im Verhandlungs- und Beweisaufnahmetermin vom 17.06.2010 ausführlich und nachvollziehbar dargelegt worden, wobei zur näheren Darstellung auf die Sitzungsniederschrift BI. 135 ff Bd. 111 d. A. verwiesen wird.

Ist nach alledem festzustellen, dass die von den Beklagten erworbene Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses einen aus dem Ertragswert abzuleitenden Verkehrswert in Höhe von gerundet 31.600,00 EUR hatte, so folgt hieraus zugleich, dass der tatsächlich geleistete Kaufpreis von 97.010,00 EUR deutlich, nämlich um mehr als Dreifache überhöht war. Nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. hierzu NJW 2001, 1127 ) folgt hieraus nicht nur ein auffälliges und damit im Sinne des § 138 BGB sittenwidriges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, sondern zugleich auch, dass der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten selbst dann zulässig ist, wenn er keine Kenntnis von dem tatsächlichen Wertverhältnis gehabt haben sollte.

Zwar ist nach der zitierten Rechtsprechung grundsätzlich davon auszugehen, dass von dem danach gern. §138 Abs. 1 BGB als nichtig zu erachtenden Kaufvertrag regelmäßig nicht zugleich die Eigentumsübertragung als Verfügungsgeschäft miterfasst wird. Dies kann jedoch dann nicht gelten, wenn das Erfüllungsgeschäft nicht etwa als wertneutral zu

Auch ist zu beachten, dass die Beklagten mit Ihrem an die Vertragspartnerin des im April 2005 geschlossenen Wohnungskaufvertrages gerichteten Schreiben vom 21. November 2007 (BI. 204 ff Bd. I d. A.) sich nicht nur auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen, sondern diesen zugleich "aus sämtlichen in Betracht kommenden Rechtsgründen" angefochten haben. Nachdem die Beklagten diese Anfechtung insbesondere auf den unstreitig gebliebenen Umstand gestützt haben, dass die an sie verkaufte Wohnung entgegen einer entsprechenden Zusicherung der Verkäuferin sowie des für diese handelnden Vermittlers nicht vermietet war, führt die Anfechtung zu einer auf den Kaufvertragsschluss rückwirkenden Unwirksamkeit des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung, § 123 BGB. Hierbei ist beachtlich, dass der Vermietung der Wohnung aus Sicht der Beklagten nicht zuletzt deshalb erhebliche Bedeutung zukommt, weil die Mieteinnahmen der Finanzierung des lmmobilienerwerbs dienen sollten, wobei davon auszugehen ist, dass der Verkäuferin der Wohnung auch bekannt war, dass diese zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses tatsächlich nicht vermietet war.

An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass zwischen den Parteien des Wohnungskaufvertrages zugleich ein Mietgarantievertrag (al. 134 ff Bd. I d.A) geschlossen worden ist. Denn abgesehen davon, dass diese Garantievereinbarung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Garantiegebers jeglichen faktischen Wert verliert und vorliegend offensichtlich tatsächlich verloren hat, ist weiter zu berücksichtigen, dass sich die Mietgarantie auf einen Zeitraum von lediglich drei Jahren erstreckte, mithin für die Beklagten bereits bei Kaufvertragsschluss von erheblicher Bedeutung war, ob die von ihnen erworbene Wohnung auch über diesen Zeitraum hinaus vermietbar sein könnte, was im behandeln, vielmehr davon auszugehen ist, dass die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der jeweiligen Leistung liegt (vgl. hierzu die Nachweise bei Palandt, BGB, 69. Auflage, § 138 Randnummer 20). Von einer solchen Sachlage ist vorliegend insbesondere deshalb auszugehen, weil sich der im April 2005 geschlossene Kaufvertrag als ein wucherähnliches Geschäft nach Maßgabe des § 138 Abs. 2 BGB darstellt und danach unmittelbar zur Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäftes führt (vgl. hierzu BGH NJW 1994, 1275 ). Darüber hinaus ist auch festzustellen, dass nach den inhaltlich nicht angegriffenen Vorbringen der Klägerin in den Schriftsätzen vom 22.12.2008 und vom 20.02.2009 die Annahme eines einheitlichen, nämlich aus dem Kaufvertrag und der anschließenden Übereignung der Wohnung bestehenden rechtlichen Vorgangs anzunehmen ist, wobei hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf den Inhalt des Beschlusses vom 10.08.2009 (BI. 1 u. 2 Bd. 111 d. A) verwiesen wird.

Hinblick auf die von dem Sachverständigen „Y“ dargestellte Ausstattung und Lage der Wohnung als eher unwahrscheinlich einzuschätzen ist.

Danach ist davon auszugehen, dass die Nichtigkeit des Wohnungskaufvertrages nicht nur aus einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises und damit aus § 138 Abs. 1 BGB folgt sondern darüber hinaus auch auf der Anfechtung des Kaufvertrages mit Schreiben vom 21.11.2007 wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB beruht. Dabei ist auch festzustellen, dass die Beklagten bei dieser Anfechtung die Anfechtungsfrist nach § 124 Abs, 1 und 2 BGB eingehalten haben, nachdem sie offensichtlich erstmals mit Erstellung des Gutachtens der Sachverständigen „X“ vom 12.10.2007 in Erfahrung brachten, dass die von ihnen erworbene Wohnung leer stand bzw. steht. Danach führt auch die von den Beklagten wirksam erklärte Anfechtung des Kaufvertrages nicht nur zu dessen Unwirksamkeit, sondern nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1994,3352 ) zugleich zur Nichtigkeit der Übereignung als Erfüllungsgeschäft.

Ist nach alledem festzustellen, dass sowohl der Wohnungskaufvertrag vom April 2005 als auch der hierauf beruhende Eigentumserwerb nach Maßgabe des § 138 BGB als nichtig zu erachten ist, so folgt hieraus zugleich, dass die Beklagten nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Anwesens …angehören, mithin auch keinerlei Anspruch auf Zahlung von Wohngeld gern. § 16 Abs. 2 WEG besteht, ohne dass es auf die zwischen den Parteien streitig gebliebenen Fragen ankommt, ob und in welcher Höhe Wohngeldzahlungen rückständig geworden sind und ob die Verwalterin zur Beitreibung etwaig bestehender Rückstände legitimiert ist. Nachdem die Klägerin trotz des im Beschluss vom 19.11.2008 (BI. 54 Bd. 11 d. A) erteilten Hinweises auch keinerlei nachvollziehbaren Vortrag zu den Anspruchsvoraussetzungen der §§ 812 ff. BGB gehalten hat, war die Klage abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.