Amtsgericht Kassel Urteil vom 25.10.2010 – 800 C 6608/09

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.941,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.03.2010 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin stellt hinsichtlich des Anwesens … in Kassel eine Eigentümergemeinschaft dar. Das Wohnungseigentum wurde durch Teilungserklärung vom 12.12.200 (BI. 5 ff. d. A.) begründet; die Beklagte war zudem Erstverwalterin bis zum 31.12.2008. Nachdem am 17.09.2002 die werkvertragliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hatte, traten im Bereich der Wohnung der Miteigentümer … sowie im Bereich der darüber befindlichen Balkonflächen an den Decken Feuchtigkeitsschäden auf. Dies veranlasste die Beklagte, im Rahmen eines gegen die Generalunternehmerin … Bau geführten selbständigen Beweisverfahrens ein Gutachten des Sachverständigen „X“ (Auszüge BI. 45, 46 d. A) einzuholen. Darüber hinaus erfolgte im Auftrag der Klägerin eine weitere Begutachtung durch den Sachverständigen „Y“, der zu dem Ergebnis gelangte, dass die Ursache der Durchfeuchtung in der Wohnung … ein Baufehler im Bereich der Terrassenbrüstung der darüber liegenden Wohnung sei, da Gitterstäbe auf der gemauerten Aufkantung der Terrassenbrüstung befestigt worden seien und hierdurch Oberflächenwasser in die gemauerten Brüstungselemente habe eindringen können.

Am 15.08.2007 fand eine Eigentümerversammlung statt, in welcher unter anderem diese Feuchtigkeitsschäden thematisiert wurden und die Beklagte als Hausverwalterin beauftragt wurde, sich mit dem Gutachter „X“ in Verbindung zu setzen und zu klären, ob es eine Firma gäbe, die mögliche Folgeschäden feststellen könne.

Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Eigentümerversammlung wird auf die Ablichtung des Protokolls (BI. 66, 67 d. A.) verwiesen.

Anlässlich einer weiteren Eigentümerversammlung vom 12.08.2008 (BI. 47 ff. d. A.) wurde beschlossen, dass nunmehr die Eigentümerversammlung die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung übernehme, woraufhin die Brüstungsabdeckung der Balkone instand gesetzt und in der Wohnung der Miteigentümer ,,, eingetretene Feuchtigkeitsschäden mittels einer Neutapezierung beseitigt wurden. Hierdurch entstanden der Eigentümergemeinschaft Aufwendungen in Höhe von 6.345,50 EUR, während sie für die Erstellung des Gutachtens des Sachverständigen „Y“ weitere 595,95 EUR aufzuwenden hatte.

Nachdem die Klägerin ausweislich des Protokolls über eine weitere Eigentümerversammlung vom 02.11.2009 (BI. 50 ff. d. A.) beschlossen hatte, etwaig gegenüber der Beklagten bestehende Schadensersatzansprüche der Eigentümer wegen mangelhafter Erstherstellung der Balkonbrüstungsabdeckung incl. Folgeschäden an sich zu ziehen und im eigenen Namen geltend zu machen, beansprucht nunmehr die Klägerin die ihr entstandenen Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 6.941,45 EUR als Schadensersatz. Die Klägerin macht geltend, dass die gegen die Beklagte als Bauträgerin bestehenden werkvertraglichen Schadensersatzansprüche verjährt seien, nachdem es die Beklagte als Erstverwalterin unterlassen habe, durch verjährungshemmende oder _ unterbrechende Maßnahmen für eine Durchsetzung von Mängelgewährleistungsrechten zu sorgen. Dies stelle nach Auffassung der Klägerin eine Verletzung der aus dem Verwaltervertrag resultierenden Pflichten dar, mit der Folge, dass die Klägerin gehalten sei, jene Aufwendungen als Schadensersatz zu leisten.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, anlässlich der Eigentümerversammlung vom 15.08.2007 auf die drohende Verjährung hingewiesen zu haben. Darüber hinaus sei es zu einer Hemmung der Verjährungsfrist infolge von Verhandlungen gekommen, die zwischen der Beklagten einerseits und den Miteigentümern … andererseits in der Zeit von Juli 2007 bis Januar 2008 geführt worden seien. Unter Hinzurechnung einer weiteren, drei Monate dauernden Frist nach § 203 Satz 2 BGB sei mithin die Verjährungsfrist erst am 17.07.2009 abgelaufen, mit der Folge, dass es der Klägerin möglich gewesen sei, rechtzeitig für verjährungsunterbrechende Maßnahmen zu sorgen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist uneingeschränkt begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB zu. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG war die Beklagte als Verwalterin des Anwesens gehalten, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Hieraus resultierte unter anderem die Verpflichtung, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der unstreitig vorhandenen Baumängel zu ergreifen waren (vgl. BayObLG, NJW RR 2001,731).

Vorliegend ist zunächst davon auszugehen, dass die Beklagte diese Verwalterpflicht nicht erfüllt hat. Soweit sie darlegt, dass anlässlich der Eigentümerversammlung vom 15.08.2007 auch die Frage der Verjährung von Mängelgewährleistungsrechten erörtert worden sei, ist dies insbesondere im Hinblick auf den Inhalt des Protokolls der damaligen Eigentümerversammlung nicht nachvollziehbar. Ausweislich dieses Protokolls informierte die Beklagte seinerzeit die anwesenden Eigentümer über die Ursache des vorhandenen Feuchtigkeitsschadens, woraufhin sie beauftragt wurde, sich mit dem Gutachter „X“ in Verbindung zu setzen und zu klären, ob es eine Firma gäbe, die mögliche Folgeschäden in der Hauswand feststellen könne. Dem gegenüber lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht entnehmen, dass die Beklagte seinerzeit auf einen drohenden Verjährungseintritt hingewiesen und die anwesenden Eigentümer veranlasst haben könnte, eine Entscheidung im Hinblick auf einen bevorstehenden Ablauf der Gewährleistung zu treffen. Auch ist der Klägerin aufgrund dieses pflichtwidrigen Unterlassens ein Schaden in der geltend gemachten Höhe entstanden. Denn vorliegend ist feststellbar, dass die der Klägerin zustehenden Mängelgewährleistungsrechte am 17.09.2007, mithin wenige Wochen nach Durchführung der Eigentümerversammlung vom 15.08.2007 verjährt sind. So ist davon auszugehen, dass die nach Maßgabe des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB mit 5 Jahren zu bemessende Verjährungsfrist nach den §§ 634 a Abs. 2, 640 BGB mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Gewerk am 17.09.2002 zu laufen begann. Festzustellen ist danach, dass mit Ablauf des 17.09.2007 die Verjährungsfrist endete, also nach diesem Zeitpunkt die unstreitig gegenüber der Beklagten als Bauträger bestehenden Mängelgewährleistungsrechte nicht mehr durchgesetzt werden konnten. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch nicht etwa eine Hemmung der Verjährung durch das Führen von Verhandlungen nach § 203 Satz 1 BGB gehemmt worden. Zwar sind ausweislich des mit Schriftsatz vom 09.09.2010 vorgelegten Schriftwechsels zwischen der Beklagten einerseits und den Miteigentümern „Z“ und „V“ andererseits Verhandlungen hinsichtlich der Beseitigung der im Bereich deren Sondereigentums aufgetretener Feuchtigkeitsschäden geführt worden. Diese Verhandlungen waren jedoch nicht geeignet, verjährungshemmende Wirkung im Hinblick auf die der Klägerin als Eigentümergemeinschaft gegen die Beklagte als Bauträgerin bestehende Mängelgewährleistungsrechte zu entfalten, da sich dem in den Jahren 2007 bis April 2008 geführten Schriftverkehr nicht entnehmen lässt, dass die Miteigentümer „Z“ und „V“ für die Eigentümergemeinschaft tätig geworden sind und etwa befugt waren, im Hinblick auf die hier maßgeblichen Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums Verhandlungen für die Klägerin zu führen. Auch im Übrigen ist nicht dargelegt oder dem Akteninhalt im Übrigen zu entnehmen, dass zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits Verhandlungen im Hinblick auf die der Klägerin zustehenden, auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelgewährleistungsrechte geführt worden sind, mit der Folge, dass eine Hemmung der Verjährung nach § 203 Satz 1 BGB nicht angenommen werden kann und also mit Ablauf des 17.09.2007 gegenüber der Beklagten als Bauträgerin unstreitig bestehende Gewährleistungsrechte verjährt waren.

Ist nach alledem festzustellen, dass die Beklagte als Verwalterin gehalten war, rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung, vorliegend also spätestens im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.08.2007 eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel zu ergreifen sind, so ergibt sich weiter, dass der streitgegenständliche Schaden durch das entsprechende Unterlassen der Beklagten verursacht worden ist. So hat die Klägerin unstreitig dargelegt, in der Folgezeit den am Gemeinschaftseigentum aufgetretenen und von der Beklagten als Bauträgerin zu verantwortenden Mangel beseitigt zu haben, wobei weiter festzustellen ist, dass der Klägerin neben den Mängelbeseitigungskosten ein weiterer Schaden in Gestalt der Aufwendungen für die Erstellung des Gutachtens des Sachverständigen „Y“ entstanden ist. Denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens war eine notwendige Maßnahme zur Vorbereitung der Nachbesserung. Hätte die Beklagte als Erstverwalterin ihre Pflicht, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen, nicht verletzt, hätten die Sachverständigenkosten noch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gegenüber der Beklagten als Bauträgerin mit Erfolg geltend gemacht werden können (vgl. hierzu BayObLG, NJW RR 2002, 1668).

Der Klage war nach alledem uneingeschränkt stattzugeben, wobei der über die Hauptforderung hinaus geltend gemachte Verzinsungsanspruch aus den §§ 286 ff. BGB folgt und die Nebenentscheidungen auf den §§ 91, 709 ZPO beruhen.