Amtsgericht Kassel Urteil vom 07.02.2011 – 800 C 4439/09

Der Beschluss zu TOP 08 der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien bilden eine Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des Anwesens … Verwalterin dieses Anwesens war die Firma … Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, wobei die Verwalterbestellung zum 30.06.2010 auslief.

Aufgrund einer Einladung vom 20.07.2009 (BI. 4 d. A.) fand am 06.08.2009 in einem Hotel in Nürnberg eine Eigentümerversammlung statt, bei welcher die Klägerin sowie der Be¬klagte zu 1.) persönlich anwesend waren, während zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist, dass die Beklagte zu 2.) bei dieser Eigentümerversammlung nicht vertreten war. Während die Klägerin zusammen mit dem Beklagten zu 1.) Miteigentumsanteile von 270/1.000 repräsentierten, hält die Beklagte zu 2.) einen Miteigentumsanteil von .268/1.000, der Beklagte zu 3.) 135/1.000, die Beklagten zu 4.) und zu 5.) gemeinsam ebenfalls 135/1.000, die Beklagten zu 6.) und zu 7.) gemeinsam zumindest in Höhe von 96/1.000 und der Beklagte zu 8.) in Höhe von 94/1.000.

Weiter ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sich das Stimmrecht vorwiegend abwei¬chend von § 25 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen richtet.

In der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 wurde unter Tagesordnungspunkt 8 über eine Beschlussvorlage abgestimmt, wonach die Firma … Vermögensverwaltungsge¬sellschaft mbH (im Folgenden: …) vom 01.07.2010 bis einschließlich 30.06.2015 zum Verwalter bestellt und gewählt werden sollte. Dabei trat die Firma … neben ihrer Funktion als bisherige Verwalterin zugleich, gestützt auf Vollmachten des Beklagten zu 8.) vom 26.11.2003, (BI. 73 d. A.) des Beklagten zu 3.) vom 25.02.2004 (BI. 89 d. A.), sowie der Beklagten zu 4.) und zu 5.) vom 18.05.2004 (BI. 132 d. A.) bei der Abstimmung als deren Vertreter auf und stimmte für diese sowie für die Beklagten zu 6.) und zu 7.) für die Beschlussvorlage, während die Klägerin und der Beklagte zu 1.) jeweils dagegen stimm¬ten.

Die Klägerin erstrebt nunmehr die Ungültigerklärung dieses zur Verwalterbestellung ge¬fassten Beschlusses und macht hierzu geltend, dass der Beschluss bereits deshalb an¬fechtbar sei, weil die Versammlung in Kassel hätte stattfinden müssen. So sei für sie die Teilnahme an der Eigentümerversammlung erschwert gewesen, zumal ein Versamm¬lungsort, der sich nicht im näheren Umkreis der betroffenen Wohnungseigentumsanlage befinde, von vornherein als unzumutbar zu erachten sei. Auch sei zu berücksichtigen, dass die von den Beklagten zu 3.), 4.),5.), und 8.) erteilten Vollmachten die Ausübung des Stimmrechts für diese im Rahmen der Beschlussfassung nicht umfassten, mithin mangels einer Stimmenmehrheit des zur weiteren Verwalterbestellung gefassten Beschluss als un¬wirksam zu erachten sei.

Die Klägerin beantragt,

den in der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 in Nürnberg zur Tagesord¬nungspunkt 8 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklä¬ren.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, dass die Beklagten zu 6.) und 7.) Inhaber eines Miteigentums¬anteils von 98/1.000 seien und ebenfalls aufgrund einer entsprechenden Vollmacht bei der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 durch die Firma … vertreten gewesen sei¬en.

Danach sei mit einem Miteigentumsanteil von 462/1.000 Miteigentumsanteilen für die wei¬tere Bestellung der Firma …als Verwalterin gestimmt worden, mit der Folge, dass mangels einer Beteiligung der Beklagten zu 2.) die einen gesamten Miteigentumsanteil von 270/1.000 repräsentierenden Gegenstimmen der Klägerin und des Beklagten zu 1.) einer Annahme der Beschlussvorlage nicht entgegen stehen würden. Auch sei es nicht als unzumutbar zu erachten, dass die Eigentümerversammlung in Nürnberg stattgefunden habe, da dies - unstreitig - im Verlauf der vorausgehenden 10 Jahre ebenso gehandhabt worden sei ohne dass hiergegen Einwände erhoben worden seien. Auch habe die Firma … in der Vergangenheit ihre Verwalteraufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen, mit der Folge, dass ihre Neubestellung sich als eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstelle.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewech¬selten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist begründet, da in der Eigentümerversammlung von 06.08.2009 ein Beschluss hinsichtlich der Bestellung der Firma … als Verwalterin für die Zeit ab dem 01.07.2010 nicht wirksam gefasst worden ist. Nachdem zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist, dass die Klägerin sowie der Beklagte zu 1.) mit einem Miteigentumsanteil von insgesamt 270/1.000 gegen den Beschluss gestimmt haben und die Beklagte zu 2.), die Inhaberin eines Miteigentumsanteils von 268/1.000 ist, an der Eigentümerversamm¬lung nicht teilgenommen hat, kommt es für die Wirksamkeit des zur Verwalterbestellung gefassten Beschlusses maßgeblich darauf an, ob die Beklagten zu 3.) bis zu 8.) der Be¬schlussvorlage wirksam zugestimmt haben. Abgesehen davon, dass mangels Vorlage ei¬ner entsprechenden Vollmacht bereits nicht festgestellt werden kann, dass die Firma … die Beklagten zu 6.) und zu 7.) bei der Eigentümerversammlung vertreten hat, ist wei¬ter zu bemerken, dass die seitens der Beklagten zu 3.), 4.), 5.) und 8.) erteilten Vollmach¬ten keine ausreichende Grundlage für die Wahrnehmung des Stimmrechts für diese Ei¬gentümer durch die Firma … darstellte. So ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Vollmachten, dass der jeweilige Eigentümer die Firma … als Verwalter vornehmlich bevollmächtigte, Rechtsgeschäfte vorzunehmen, den jeweiligen Eigentümer gegenüber Dritten zu vertreten sowie Forderungen für den jeweiligen Eigentümer geltend zu machten. Zwar ist in den hier maßgeblichen drei Vollmachten darüber hinaus jeweils geregelt, dass der Eigentümer den Verwalter "unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des § 181 BGB" bevollmächtigt, "verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsob¬jekt betreffen". Im Hinblick darauf, dass diese Klausel im Zusammenhang mit der Rege¬lung formuliert ist, wonach der Eigentümer den Verwalter zur Vornahme von Rechtsge¬schäften bevollmächtigt, kann bereits aus dem Regelungszusammenhang nicht abgeleitet werden, dass sich die Bevollmächtigung zur Abgabe verbindlicher Erklärungen auch auf solche Erklärungen beziehen soll, die im Rahmen von Eigentümerversammlungen ab¬zugeben sind.

Darüber hinaus ist beachtlich, dass es sich bei den hier maßgeblichen drei Vollmachten, die sowohl optisch als auch inhaltlich übereinstimmen, um vorformulierte Klauselwerke handelt, die mithin der inhaltlichen Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliegen (vgl. hierzu etwa Staudinger/Bub BGB, Bearbeitung 2005, § 26 WEG Rdnr. 237). Danach ist insbe¬sondere davon auszugehen, dass die in den Vollmachten erklärte Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB eine rechtliche SchlechtersteIlung der Wohnungsei¬gentümer im Vergleich zur gesetzlichen Rechtslage begründet, da diese Befreiung Hand¬lungen des Verwalters der konkreten Zustimmung der jeweils vertretenen Wohnungsei¬gentümer entzieht, mit der Folge, dass aufgrund einer umfassenden Abwägung der bei¬derseitigen Interessen diese Benachteiligung als unangemessen zu erachten ist (vgl. hier¬zu OLG Karlsruhe, Beschluss vom 14.12.2007 - 11 WE X 40106 - zitiert nach Juris). Da¬nach ist festzustellen, dass die von den Beklagten zu 3.), 4.), 5.) und 8.) erteilten Voll¬machten sich wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB als unwirksam darstellen und auch nicht etwa in Betracht kommt, diese Vollmachtsregelung auf einen geltungserhalten¬den Kern zu reduzieren.

Die Befugnis zur Wahrnehmung des Stimmrechts der Beklagten zu 3.), 4.), 5.) und 8.) kann auch nicht etwa auf eine diesen zurechenbare Anscheins- oder Duldungsvollmacht gestützt werden. Dabei kann zunächst dahingestellt bleiben, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen einer solchen Bevollmächtigung ohnehin nicht mit hinreichende Sub¬stanz dargelegt worden sind, allenfalls vermutet werden kann, dass die Firma … be¬reits in den der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 vorausgehenden Versammlun¬gen das Stimmrecht für die Beklagten ausgeübt hat. Auch kann die Existenz einer An¬scheinsvollmacht jedenfalls nicht darauf gestützt werden, dass die Firma … gegen¬über dem Beklagten zu 3.), vermutlich auch gegenüber den Beklagten zu 4.), 5.) und 8.) mit Schreiben vom 04.08.2009 (BI. 90 d. A.). mitgeteilt hat, das Stimmrecht für die jeweili-gen Miteigentümer in der Eigentümerversammlung ausüben zu wollen, da bisher "keine Nachricht zur Teilnahme" der jeweiligen Eigentümer erfolgt sei. Im Hinblick darauf, dass dieses auf den 04. 08. 2009 datierte Schreiben möglicherweise die jeweiligen Eigentümer nur kurzfristig vor oder gar erst nach der Versammlung vom 06. August 2009 erreicht ha¬ben dürfte und die genannten Eigentümer auch nicht etwa verpflichtet waren, ihre Absicht zur etwaigen Teilnahme der Firma … vor der Versammlung mitzuteilen, kann aus dem Fehlen einer Reaktion auf das Schreiben vom 04.08.2009 nicht etwa darauf ge¬schlossen werden, dass die jeweiligen Eigentümer mit ihrer Vertretung durch die Firma … bei der Eigentümerversammlung einverstanden waren. Es ist bereits zweifelhaft, ob es den Eigentümern möglich war, von dem Inhalt dieses Schreibens vor der Eigentü¬merversammlung Kenntnis zu erlangen, sodass das Fehlen einer Reaktion auf das Schreiben vom 04.08.2009 jedenfalls nicht geeignet ist, einen Anschein hinsichtlich der Vertretungsmacht der Firma … zu begründen.

Auch im Übrigen kommt eine Anscheinsvollmacht nicht in Betracht, da diese wiederum - jedenfalls im Hinblick auf den unter Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 gefassten Beschluss - gegen das Verbot der Selbstkontrahierung nach § 181 BGB verstoßen würde. Zu berücksichtigen ist zwar, dass vorliegend die Stimmabgabe seitens der Firma … als Vertreterin der Beklagten zu 3.), 4.), 5.) und 8.) keine zu ei¬nem Rechtsgeschäft führende Willenserklärung darstellte, wobei jedoch in Rechtspre¬chung und Literatur anerkannt ist, dass die Regelung des § 181 BGB auch auf geschäfts¬ähnliche Handlungen anzuwenden ist, zu denen auch die Stimmabgabe im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu zählen ist. Auch ist beachtlich, dass die seitens der Firma … erfolgte Stimmabgabe zur Beschlussfassung über die weitere Verwalterbestellung als zwingende Voraussetzung für die weitere Verwaltertätigkeit darstellte. Hieraus ist zugleich zu folgern, dass die mit der Stimmabgabe verbundene Interessenkollision bereits bei der Stimmabgabe vorhanden war und also demjenigen Interessenkonflikt vergleichbar ist, der bei Abgabe einer auf Abschluss eines lnsichgeschäfts gerichteten Willenserklärung vergleichbar ist.

Festzustellen bleibt nach alledem, dass die Beklagten zu 3.), 4.),5.) und 8.) bei der "Eigen-tümerversammlung vom 06.08.2009 nicht wirksam vertreten waren, während eine Teil¬nahme der Beklagten zu 6.) und zu 7.) ohnehin nicht gesichert festgestellt werden kann. Hieraus wiederum folgt, dass lediglich die Klägerin sowie der Beklagte zu 1.) bei der Ei¬gentümerversammlung als stimmberechtigte Miteigentümer anwesend waren, mithin auf¬grund der von ihnen gegen den Beschlussentwurf gerichteten Stimmabgabe eine weitere Verwalterbestellung nicht erfolgen konnte, ungeachtet des Umstandes, dass eine Be¬schlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 3 WEG mangels der Anwe¬senheit von stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Mitei¬gentumsanteile vertraten, ohnehin nicht vorlag.

Der unter Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 06.08.2009 gefasste Beschluss war mithin antragsgemäß für ungültig zu erklären, wobei die Nebenentschei¬dungen auf den §§ 91, 709 ZPO beruhen.