Amtsgericht Kassel Urteil vom 13.11.2013 – 800 C 3361/13

Anmerkung

Die Entscheidung ist anfechtbar. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 06.06.2013·zu den Tagesordnungspunkten 3.1 und 3.3. werden für ungültig erklärt.

Die Instandsetzung der Treppenanlage nebst Geländer, die von der Garage zum rückwärtigen Grundstück führt, in der vorhandenen Ausführungsform in Granit, grau, mit Podest sowie Setz- und Trittstufen ist beschlossen.

Die Instandsetzung der Außenwand der Garage, angrenzend zur Terrasse durch Aufbringung einer Putzschicht nebst weißem Anstrich ist beschlossen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürften die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in …. Der Kläger erstrebt mit seiner Beschlussanfechtung die Ungültigerklärung von Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung vom 06.06.2013, mit denen Instandsetzungsarbeiten und deren Finanzierung abgelehnt wurde. Er verlangt ferner die Verurteilung der Beklagten zur Durchführung dieser Maßnahmen.

Der Kläger und die übrigen Wohnungseigentümer sind zerstritten. Zuletzt verurteilte das Amtsgericht Kassel den Kläger mit Urteil vom 07.03.2011, für die von ihm auf der Rückseite des Gebäudes im Bereich des ehemaligen Ölkellers und des sich rechts anschließenden Treppenabgangs auf einer Fläche von 7,00 Meter Länge und 1,70 Meter Höhe entfernten schwarzen Riemchen neue schwarze Riemchen fachgerecht anzubringen und die von ihm dort vorgebauten hellen Backsteine zu beseitigen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil vom 07.03.2011 verwiesen (BI. 47 - 54 d. A.), das bislang noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist.

Der Kläger, der dieser Verpflichtung bislang noch nicht nachgekommen ist, hält den betroffenen Treppenaufgang und die sich anschließende Garagenrückwand für instandsetzungsbedürftig und ließ daher auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 06.06.2013 folgende Beschlussanträge aufnehmen:

Die Wohnungseigentümer beschließen die Instandsetzung der Treppenanlage nebst Geländer, die von der Garage zum rückwärtigen Grundstück führt, in der vorhandenen Ausführungsform, in Granit, grau mit Podest sowie Setz- und Trittstufen.

Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, insgesamt drei Angebote von Fachhandwerkern einzuholen und namens der Wohnungseigentümergemeinschaft den günstigsten Anbieter mit der Instandsetzung zu beauftragen.

Die Kosten der Instandsetzung der Treppenanlage werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und durch eine Sonderumlage finanziert. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, von jedem Wohnungseigentümer vor Auftragserteilung einen Vorschuss in Höhe des voraussichtlichen Kostenanteils einzuziehen. Der Vorschuss wird bis zum Ende des nächsten Monats fällig, der auch die schriftliche Zahlungsaufforderung des Verwalters folgt. Der Zahlungsaufforderung ist das Angebot des günstigsten Bieters und eine Berechnung des Anteils beizufügen.

Die Wohnungseigentümer beschließen die Instandsetzung der Außenwand der Garage, angrenzend zur Terrasse durch Aufbringung einer Putzschicht nebst weißem Anstrich. Der Wohnungseigenfümer Sauer wird vor der Durchführung der Maßnahme ermächtigt, auf die Außenwand fachgerecht ein Wärmedämmverbundsystem unter Verschließen des Fensterausschnitts (Glausbausteine) auf eigene Kosten aufzubringen.

Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, insgesamt drei Angebote von Fachhandwerkern einzuholen und namens der Wohnungseigentümergemeinschaft den günstigsten Anbieter mit der Instandsetzung (Verputz und Anstrich) zu beauftragen.

Die Kosten der Instandsetzung des Verputzes und des Anstrichs werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und durch eine Sonderumlage finanziert. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, von jedem Wohnungseigentümer vor Auftragserteilung einen Vorschuss in Höhe des voraussichtlichen Kostenanteils einzuziehen. Der Vorschuss wird bis zum Ende des nächsten Monats fällig, der auch die schriftliche Zahlungsaufforderung des Verwalters folgt. Der Zahlungsaufforderung ist das Angebot des günstigsten Bieters und eine Berechnung des Anteils beizufügen.

In der Eigentümerversammlung wurden diese Beschlussanträge unter TOP 3.1. und 3.3. mit den Stimmen der Beklagten abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage des Klägers mit Ausnahme der Ablehnung der Eigenleistungen (Aufbringung Wärmedämmverbundsystem). Er erstrebt ferner eine Entscheidung des Gerichts nach § 21 Abs. 8 WEG, wobei er zunächst seine Beschlussanträge ohne die Zustimmung zur Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems wiederholt hat. Nunmehr verlangt er nur noch die Anordnung der Instandsetzungsarbeiten.

Der Kläger behauptet, er habe nach der lang anhaltenden Frostperiode 2012/2013 festgestellt, dass der Granitbelag der Treppe mehrfach gebrochen und insgesamt derart abgängig sei, dass eine Erneuerung der Treppenanlage notwendig sei. Andernfalls bestünde Verletzungsgefahr. Auch sei der Außenputz am Garagenkomplex etwa 30 cm unterhalb des Daches auf einer Länge von mindestens 1 Meter gerissen, sodass Regenwasser eindringen und zur Durchfeuchtung mit der Folge von Substanzschäden und Schimmelpilzbildung führen könne. Im Übrigen sei auch der Anstrich abgängig, sodass eine Instandsetzung der Rissbildung und ein neuer Anstrich erforderlich seien, um das Gemeinschaftseigentum vor Schäden zu schützen.

Der Kläger beantragt,

die Beschlüsse vom 06.06.2013 zu Tagesordnungspunkt 3.1. und 3.3. für ungültig zu erklären.

Der Kläger beantragt ferner nach § 21 Abs. 8 WEG,

dass die Instandsetzung der Treppenanlage nebst Geländer, die von der Garage zum rückwärtigen Grundstück führt, in der vorhandenen Ausführungsform, in Granit, grau mit Podest sowie Setz- und Trittstufen und die Instandsetzung der Außenwand der Garage, angrenzend zur Terrasse durch Aufbringung einer Putzschicht nebst weißem Anstrich beschlossen wird.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, dass die Mängel und Beschädigungen, die der Kläger rügt und aus denen er einen Instandsetzungsbedarf ableite, allesamt einzig und allein vom Kläger durch die eigenmächtigen baulichen Veränderungen verursacht worden seien, die Gegenstand seiner Verurteilung im Verfahren vor dem Amtsgericht Kassel gemäß Urteil vom 07.03.2011 seien. Als Schädiger sei damit der Kläger instandsetzungspflichtig. Folglich stelle sich sein Begehren als rechtsmissbräuchlich dar, weil die geltend gemachten Instandsetzungen auf den eigenmächtigen Baumaßnahmen beruhten.

Auf die form- und fristgerechte Anfechtungsklage des Klägers sind die Negativbeschlüsse zu TOP 3.1 und 3.3 aus der Eigentümerversammlung vom 06.06.2013 im Umfang ihrer Anfechtung (außer Aufbringung Wärmedämmverbundsystem) für ungültig zu erklären. Die Ablehnung der lnstandsetzung der Treppe und der Garagenrückwand widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nach 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Kläger verlangt Instandsetzungsarbeiten an der Außentreppe von der Garage zum rückwärtigen Grundstück und an der Außenwand der Garage, die jeweils zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Auch wenn dem Kläger an diesem Bereich nach dem weiteren Vorbringen des Klägervertreters ein Sondernutzungsrecht zusteht, ändert dies nichts an der lnstandhaltungspflicht der Miteigentümer. Da der Gegenstand des Sondernutzungsrechts unverändert zum Gemeinschaftseigentum gehört, unterliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümer (Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage, § 13 Rn. 118). Zwar ist eine abweichende Regelung möglich, mit der die Instandsetzungspflicht auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden kann (Bärmann/Klein, a.a.O.). Letzteres wird jedoch im Streitfall nicht behauptet.

Das Gemeinschaftseigentum ist instandsetzungsbedürftig. Das ergibt sich zwanglos aus den zur Akte gereichten Lichtbildern, aus denen die abgebrochenen und abgängigen Treppenstufen einerseits und die Rissbildung an der Rückwand der Garage andererseits deutlich werden (BI. 30 - 33 d.A.). Einer weitergehenden Beweisaufnahme bedurfte es dafür nicht.

Dem Verlangen des Klägers nach ordnungsgemäßer Instandsetzung steht auch nicht die Einrede des Rechtsmissbrauchs aus § 242 BGB entgegen, die die Beklagten damit begründen, der Kläger habe durch eigenmächtige Baumaßnahmen die Instandsetzungsbedürftigkeit durch das Abschlagen der Riemen und Aufmauern der Steinmauer gerade herbeigeführt. Auch wenn das Gericht die Rechtsauffassung vor dem Hintergrund des gehaltenen Beklagtenvortrags durchaus nachvollziehen kann, können die Beklagten hiermit im Ergebnis nicht durchdringen:

Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Miteigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Verlangen nach ordnungsgemäßer Verwaltung kann zwar im Einzelfall nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein (Bärmann/Merle, a.a.O. Rn. 69). Das ist jedoch im Streitfall nicht anzunehmen. Die Beklagten übersehen in diesem Zusammenhang, dass das Anfechtungsrecht nicht nur einem etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient (Bärmann/Klein, a.a.O. § 46 Rn. 46). Daraus wird zugleich ersichtlich, dass die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Außentreppe an der Garage und der Garagenrückwand allen Wohnungseigentümern dient. Dies nicht nur deshalb, um eine Schadensausweitung zu vermeiden, sondern um sich gerade im Bereich der Außentreppe nicht einer Haftung wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten leichtfertig auszusetzen. Es geht damit um ein Verlangen des Klägers, das letztlich im Interesse aller liegt. Das schließt freilich eine kostenmäßige Haftung desjenigen nicht aus, der den zu beseitigenden Zustand schuldhaft herbeigeführt hat. Darum geht es im Streitfall aber nicht.

Schließlich steht dem Verlangen auch nicht die dolo agit - Einrede aus § 242 BGB entgegen. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Kläger im Sinne einer Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr zur Schadensbeseitigung aus §§ 280 Abs. 1 Satz, 249 Abs. 1 BGB verpflichtet wäre, weil die verlangten Instandsetzungsmaßnahmen im Zusammenhang mit den eigenmächtigen baulichen Veränderungen stehen. Diesbezüglich ist jedoch zum einen noch gar nicht absehbar, ob einer der Beklagten oder nach einer Vergemeinschaftung der Verband diese Maßnahmen verlangen will, die über die tenorierten Verpflichtungen aus dem Urteil vom 07.03.2011 hinausgehen. In der Klageerwiderung wird diesbezüglich ausgeführt, dass sich eine Widerklage zunächst vorbehalten werde. Zum anderen hat der Miteigentümer Ernst im Zuge der Erörterung der Sach- und Rechtslage angegeben, dass keine Schadensbeseitigung durch den Kläger selbst, sondern durch eine Fachfirma erstrebt werde. Dann würde doch ohnehin nach § 249 Abs. 2 BGB vorgegangen und es liefe insoweit nur auf eine Kostenhaftung hinaus, die am Erfordernis einer unmittelbaren Instandsetzung nichts ändert.

Schließlich hat auch der Gestaltungsantrag aus § 21 Abs. 8 WEG Erfolg. Nach dieser Vorschrift kann das Gericht eine Billigkeitsentscheidung erlassen, wenn die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen. Wenn die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, eine Instandsetzung zu beschließen, handelt es sich hierbei um eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009, Az: 32 Wx 082/09, Tz. 12 - zit. nach juris). Da nach dem unbestrittenen Klagevortrag nur die beantragten Maßnahmen zur Sanierung in Betracht kommen, war der Beschluss durch das Gericht zu ersetzen.

Die Kostenentscheidung beruht auf 91, 49 Abs. 1 WEG. Eine anteilige Kostenlast des Klägers trotz teilweiser Rücknahme des Gestaltungsantrags ist nicht gerechtfertigt, weil das Gericht ohnehin nur an das mit dem Antrag verfolgte Rechtsschutzziel gebunden, im Übrigen aber nach billigem Ermessen entscheidet. Das gilt auch für die Prozess kosten aus § 49 Abs.1 WEG, die sich in der Regel daran orientieren, wer die Selbstorganisation der Wohnungseigentümer verhindert und mithin das Verfahren veranlasst hat, im Streitfall also die Beklagten.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird unter Berücksichtigung der Angaben aus der Klageschrift auf 2.000 EUR festgesetzt.