Amtsgericht Kassel Urteil vom 27.05.2015 – 456 C 549/15

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4008,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils 667,00 € seit dem 4.9.2014, 7.10.2014, 6.11.2014, 4.12.2014, 7.1.2015, 5.2.2015, sowie aus 6,00 € seit dem 28.2.2015 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu 56 %, .der Beklagte zu 44 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger begehrt von dem Beklagten mit der am 28.2.2015 zugestellten Klage die geräumte Herausgabe der von dem Beklagten mit Beginn des 1.10.2019 gemäß schriftlichem Mietvertrag vom 22.9.2009 gemieteten Wohnung im Hause A, Vorderhaus, viertes Obergeschoss rechts wegen fristloser Kündigung nach Auflaufen von Mietrückständen.

Die von dem Beklagten zu leistende monatliche Gesamtmiete beträgt 667 €. Sie setzt sich aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 435 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von122 € sowie Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 110 € zusammen.

Der Beklagte ist seit längerem psychisch erkrankt. Rückwirkend ab März 2014 wurde seine Berufsunfähigkeit festgestellt. Im August 2014 lief das ihm gewährte Krankengeld aus. Eine Berufsunfähigkeitsrente wurde ihm bis dahin nicht gewährt.

Der Kläger kündigte mit Schreiben vom 27.1.2015 das Mietverhältnis ordentlich, hilfsweise außerordentlich, nachdem der Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit der Zahlung des Mietzinses für die Monate September 2014 bis einschließlich Januar 2015 in Rückstand gekommen war.

Der Kläger versuchte die Mieten für September und Oktober 2014 im Lastschriftverfahren einzuziehen, was mangels Deckung des Kontos des Beklagten fehl schlug, wodurch Rück Lastschriftgebühren in Höhe von zwei mal 3,00 € entstanden.

Mit der Klage vom 6.2.2015 hat der Kläger das Mietverhältnis gestützt auf einen Mietrückstand betreffend die Monate September 2014 bis Februar 2015 in Höhe von insgesamt 4002 € erneut fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt.

Auch den Mietzins für die Monate Februar bis einschließlich April 2015 hat der Beklagte nicht beglichen.

Nachdem der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 27.4.2015 bis zum 28.4.2015 einschließlich Gelegenheit gegeben wurde, einer mit Übernahmebescheinigung durch das Jobcenter zu abzuweichen, wurde diese mit Schreiben vom 27.4.2015 sowohl dem Kläger, als auch dem Amtsgericht zur Kenntnisnahme durch die B zugeleitet. Hiernach werden "die Kündigungs relevanten Schulden aus dem Mietverhältnis in Höhe von 5336,00 € übernommen, um den Fortbestand des Mietverhältnisses zu gewährleisten".

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause A, Vorderhaus, viertes Obergeschoss rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, Bad/WC, ein Abstellraum mit einer Größe von ca. 74,05 m 2 zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4008,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils aus 667,00 € seit dem 4.9.2014, 7.10.2014, 6.11.2014, 4.12.2014, 7.1.2015, 5.2.2015 sowie aus 6,00 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs ist die Klage begründet.

Dem Kläger steht gem. § 535 Abs. 2 BGB der mit der Klage geltend gemachte Betrag in Höhe von 4002 € zu, da der Beklagte die nach dem Mietvertrag geschuldete Gesamtmiete hinsichtlich der hier eingeklagten Monate September 2014 bis einschließlich Februar 2015 nicht an den Kläger entrichtet hat.

Die geltend gemachten Rücklastschriftgebühren in Höhe von 6 Euro kann der Kläger ebenso wie die geltend gemachten Zinsansprüche als Verzugsschadensersatz gemäß §§ 80 Abs.1, 2, 286 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB geltend machen.

Hinsichtlich des Räumungsanspruchs war die Klage abzuweisen. Die Kündigungen des Klägers vom 27.1.2015 und 6.2.2015 haben das Mietverhältnis nicht als fristlose beendet. Zwar waren die Kündigungen zunächst gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB wirksam; sie sind jedoch nachträglich gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Voraussetzung für die Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist, dass sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung der gesamten rückständigen Miete verpflichtet, wobei der Zugang der Erklärung beim Vermieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit entscheidend ist. Die Schonfrist lief vorliegend am 28.4.2015 ab, da dem Beklagten die Klage am 28.2.2015 zugestellt wurde. Die C hat dem Kläger die Erklärung zur Übernahme der einschließlich bis April 2015 aufgelaufenen Mietschulden in Höhe von insgesamt 5336,00 € noch per Fax am 27.4.2015, mithin innerhalb der Frist übermittelt, so dass die Schonfristregelung eingreift.

Die Kündigungen vom 27.1.2015 und 6.2.2015 haben das Mietverhältnis auch nicht als ordentliche Kündigungen gemäß § 573 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB beendet. Zwar ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB ausgeschlossen, wenn die Kündigung auf § 563 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird; jedoch ist hiernach im Rahmen des drei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachtenden Verschuldenskriteriums eine nachträgliche Zahlung durch den Mieter verschuldensmindernd zu berücksichtigen (vgl. BGH WuM 2005,205 ). Nichts anderes kann auch für eine Mietübernahmeerklärung durch den Sozialhilfeträger gelten, da diese als Schuld mit Übernahme zu betrachten ist, durch die der Vermieter zusätzlich einen Anspruch -gegen den Träger - der Sozialhilfe, mithin gegen einen Schuldner erwirkt, bei dem ein Insolvenzrisiko nicht besteht. Unter Berücksichtigung der mit Übernahmeerklärung durch die C und des weiteren Aspekts, dass der Beklagte seine finanzielle Situation aufgrund seiner auf einer psychischen Erkrankung basierenden Berufsunfähigkeit seit März 2014 nicht zu vertreten hat, liegt auch in Anbetracht der Höhe der Zahlungsrückstände kein Pflichtverstoß auf Seiten des Beklagten vor, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Der Kläger hat auf die Mietübernahmeerklärung durch die C in prozessualer Hinsicht nicht durch die Erklärung der Erledigung des Räumungsanspruchs reagiert, so dass für eine Kostentragung des Beklagten aus Billigkeitsgesichtspunkten im Rahmen des §§ 91 a, 93 ZPO kein Raum war.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht dem sich der Vollstreckungsbefugnis des Beklagten auf §§ 708 Nr.11, 711 S. 2, hinsichtlich der des Klägers auf § 709 S. 2 ZPO.

Streitwertbeschluss:

Der Streitwert wird auf insgesamt 9228,00 € festgesetzt.

Streitwert Zahlung 4008,00 €

Streitwert Räumung 5220,00 €