Amtsgericht Kassel Urteil vom 30.06.2015 – 803 C 1599/11

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt, 30. November 2017, 2-13 S 135/15

Es wird festgestellt, dass die Abberufung des Klägers gemäß dem Beschluss zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 unwirksam ist.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Der Kläger wurde mit Beschluss vom 23.12.2006 mit Wirkung vom 1.12.2006 bis 30.11.2011 zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft A bestellt. Der Verwaltertätigkeit lag der Verwaltervertrag vom 23.12.2006 Bl. 19 d.A. zugrunde. Auf Aufforderung der Mehrheitseigentümerin, der B vom 8.2.2011 lud der Kläger zu der Eigentümerversammlung am 24.2.2011 mit den Tagesordnungspunkten "Abwahl des bisherigen Verwalters", "Neuwahl eines Verwalters" und "Beschlussfassung über den Verwaltervertrag" ein. In der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 wurde der Kläger mehrheitlich abgewählt und die Fa. C mehrheitlich mit sofortiger Wirkung bis zum 30.6.2014 zum Verwalter bestellt sowie ein Verwaltervertrag mit dieser beschlossen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011, Bd. I BI. 34 d.A. verwiesen.

In der Eigentümerversammlung vom Oktober 2010 wurde dem Kläger Entlastung erteilt.

Der Kläger ist der Ansicht, seine Abberufung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Mit dem Begriff "Abwahl" sei nicht ersichtlich, ob eine Abberufung oder eine Aufkündigung des Verwaltervertrages gemeint sei. Die Abberufung sei gemäß § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftserklärung nur aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher läge nicht vor und sei weder in der Eigentümerversammlung noch im Einladungsschreiben benannt worden. So sei, was unstreitig ist, dem Kläger noch im Oktober 2010 Entlastung erteilt worden. Eine Abmahnung des Klägers sei nicht erfolgt. Ihm sei zuvor kein pflichtwidriges Verhalten vorgeworfen worden. Dieses sei aber Voraussetzung für eine vorzeitige Abberufung. Nur im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung habe es Nachfragen gegeben.

Nachdem der Kläger ursprünglich beantragt hat, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 zu Top 1 (Abwahl des bisherigen Verwalters) für unwirksam zu erklären und die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, beantragt der Klägerin nunmehr,

festzustellen, dass die Abberufung des Klägers gemäß der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 unwirksam ist.

Die Beklagten zu 2), die Eigentümer B, D, E, F, G stimmen der Erledigungserklärung zu und beantragen,

die Feststellungsklage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, der Kläger habe vor der Abberufung faktisch seine Verwaltertätigkeit eingestellt und seit Monaten keine Buchhaltung mehr verrichtet, keine Hausgelder angemahnt und beigetrieben, beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen nicht beauftragt und beaufsichtigt sowie keine Korrespondenz mehr beantwortet. Auskunftsanfragen über den Verbleib von Hausgeldern seien nicht mehr beantwortet worden. Vor der Eigentümerversammlung habe der Generalbevollmächtigte der B mit dem Kläger Gespräche über die Mängel der Verwaltung geführt und es sei auch Schriftverkehr erfolgt. Über diese Probleme im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung der Beklagten zu 3) seien die Eigentümer vor der Abstimmung zur Beschlussfassung des Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 informiert worden.

Nach Übergabe der Verwaltungsunterlagen sei festgestellt worden, dass ein Betrag in Höhe von über 48.000,--EUR nicht den Sachkonten zugeordnet worden sei. Auch die Hausgelder seien nicht während des Verwaltungsjahres gebucht worden, so dass der Kläger auch keine Kontrolle über diese gehabt haben könne. Der Kläger habe für die Liegenschaft 5 Bankkonten, davon 4 für Festgelder unterhalten. Buchungen seien hier hin und her gegangen ohne entsprechende Beschlüsse. Aus der Buchhaltung ergebe sich eine nicht aufklärbare Lücke von knapp 220.000,--EUR. Die von der Stadt auferlegten Brandschutzauflagen seien nicht umgesetzt und überwacht worden. Der in der Eigentümerversammlung vom 14.10.2010 beschlossene Wirtschaftsplan sei nicht ausgeführt worden.

Sie sind der Ansicht, es sei unerheblich, ob die Eigentümer Kenntnis von den Verfehlungen des Klägers gehabt haben. Da die Eigentümer kein Kontrollrecht hätten, habe es der Abwahl bedurft, um die Verdachtsmomente überprüfen zu können.

Weiter sind die Beklagten der Ansicht, für eine Feststellungsklage fehle das erforderliche Feststellungsinteresse und die Beklagten seien für die Feststellungsklage nicht passivlegitimiert, sondern vielmehr der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die mit Schriftsatz vom 5.5.52011 erhobene Widerklage des Eigentümers B wurde mit Beschluss vom 2.8.2011 abgetrennt und unter dem Aktenzeichen 803 C 3799/11 weitergeführt.

Mit Schriftsatz vom 20.11.2011 wurde die Klage erweitert und beantragt, den Beschluss zu Top 2 der Eigentümerversammlung vom 21.9.2011 für ungültig zu erklären.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Eine Entscheidung durch Teilurteil ist gemäß § 301 ZPO zulässig. Vorliegend wurde zunächst nur der Beschluss zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 angefochten. Erst im Laufe des Verfahrens wurde die Klage um die Beschlussanfechtung zu Top 2 der Eigentümerversammlung vom 21.9.2011 erweitert. Bei diesen beiden Ansprüchen handelt es sich um teilbare Streitgegenstände. So hätte der Kläger die Anfechtung des Beschlusses zu Top 2 der Eigentümerversammlung vom 21.9.2011 auch in einem gesonderten Verfahren geltend machen können. Weiter ist die Feststellungsklage betreffend den Beschluss zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 entscheidungsreif, während für die Feststellungsklage betreffend den Beschluss zu Top 2 der Eigentümerversammlung vom 21.9.2011 noch eine umfangreiche Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist. Auch wirkt sich die Entscheidung der Feststellungsklage zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 nicht auf die Feststellungsklage zu dem weiteren Beschluss in der nachfolgenden Eigentümerversammlung aus und ist von dieser unabhängig.

Das für die Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben. Der Kläger als abberufene Verwalter war analog § 43 Nr. 4 WEG befugt, den Beschluss über seine Abberufung anzufechten, vgl. Niedenführ, 9. Aufl. § 26 Rn 92 rnwN. Nachdem am 30.11.2011 seine reguläre Verwalterbestellung endete, wurde die zunächst erhobene Anfechtungsklage unzulässig. Aus diesem Grunde wurde der Rechtsstreit auch in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Entgegen der Ansicht der Beklagten hat der Kläger im vorliegenden Fall auch nach Ablauf der Bestellungsdauer noch ein Feststellungsinteresse. Denn mit dem Beschluss zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 wurde lediglich die Abwahl des Klägers mit sofortiger Wirkung bzw. nach Beschlussfassung beschlossen.

Dieser Beschluss über die Abberufung des Verwalters gemäß Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 ist im Zusammenhang mit der Einladung zur Eigentümerversammlung und den weiteren Beschluss zu Top 2, der Neuwahl der Verwalterin Fa. C dahin gehend auszulegen sein, dass mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag gekündigt werden soll. Da auch beschlossen wurde, einen Verwaltervertrag mit dem neuen Verwalter zu schließen und in der Einladung zur Eigentümerversammlung die Kündigung des Verwaltervertrages mit aufgeführt ist, ist der Beschluss zu Top 1 dahingehend auszulegen, dass der Kläger nicht nur als Verwalter abberufen, sondern auch der Verwaltervertrag gekündigt werden soll. Mit der Abberufung des Verwalters wurde damit auch konkludent die Kündigung des Vertrages erklärt. Wenn aber der Beschluss zu Top 1 unwirksam ist, dann wurde auch bereits keine konkludente Kündigung des Verwaltervertrages erklärt. Damit hängt die Kündigung des Verwaltervertrages unmittelbar an der Wirksamkeit des Beschlusses zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011. Da eine ausdrückliche Kündigung des Verwaltervertrages nicht erklärt wurde, sondern sich diese nur konkludent aus der Beschlussfassung über die Abberufung des Klägers und Wahl eines neuen Verwalters ergibt, ist die Kündigung des Verwaltervertrages von der Beschlussfassung über die Abberufung des Klägers abhängig. Daher hat der Kläger weiterhin ein Feststellungsinteresse. Dem steht auch nicht die Entscheidung des BGHZ, ZMR 2002, 766f entgegen, denn vorliegend geht es nicht um die materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechtes, sondern vielmehr um die Wirksamkeit der Abberufung.

Die Beklagten sind für die Feststellungsklage auch passivlegitimiert. Da Feststellung begehrt wird, dass der Beschluss zu Top 1 der Eigentümerversammlung vom 24.2.2011 unwirksam ist, muss sich diese Klage auch gegen die Eigentümer richten und nicht gegen den Verband. Denn vorliegend wird nicht die Feststellung begehrt, dass die Kündigung des Verwaltervertrages unwirksam ist. Hier wäre mit der Ansicht der Beklagten der Verband als Vertragspartner passivlegitimiert.

Der Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses über die Abwahl des Klägers mit sofortiger Wirkung ist auch begründet.

Vorliegend kann dahinstehen, ob die von den Beklagten geltend gemachten Verfehlungen des Klägers im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit vorliegen, ob es einer vorherigen Abmahnung bedurfte oder ob die Abberufung zeitnah erfolgte.

Denn die Beklagten haben nicht dargelegt, welche Abberufungsgründe in der Eigentümerversammlung mitgeteilt wurden und dem Beschluss zugrunde lagen. Zwar ist es wohl ausreichend, wenn die Abberufung auf konkrete Verdachtsmomente gestützt wird. Diese müssen aber bei Beschlussfassung benannt sein. Denn wenn dies nicht erfolgt ist, bestand keine ausreichende Grundlage für eine Abstimmung, vgl. Münchner Kommentar/Engelhardt , 6. Aufl. 2013, § 26 Rn 31; Jennißen, § 26 Rn 144, 150. Vorliegend gehen entsprechende Verdachtsmomente weder aus dem Protokoll hervor, noch wurden diese in Bezug auf den Kläger als Verwalter der VVohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten dargelegt. Zunächst müssen die Verdachtsmomente, die der Abberufung zugrunde liegen, die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen und nicht nur die Verwaltung des Sondereigentums. Das Schreiben vom 17.12.2010 ist an die Sondereigentumsverwaltung gerichtet. Das hier zugleich Anfragen bezüglich der Verwaltung des Verbandes gestellt wurden, kann dem Schreiben nicht entnommen werden. Auch die vorgelegten E-Mails betreffen nach dem Wortlaut nur die Sondereigentumsverwaltung. Ein Handeln auch für den Verband ist hieraus nicht erkennbar. Das fehlerhafte Buchungen bei dem Verband erfolgt sind, ist in diesen Schreiben weder moniert worden, noch sonst ersichtlich. Weiter ist nicht dargelegt, dass Abberufungsgründe die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend in der Eigentümerversammlung mitgeteilt wurden und dem Beschluss zugrunde lagen. So haben die Beklagten lediglich dargelegt, der Bevollmächtigte der Mehrheitseigentümerin, der Beklagten zu 3) habe den anwesenden Miteigentümern erläutert, welche Probleme er mit der Verwaltung im Hinblick auf die Sondereigentumsverwaltung habe und dass die Sondereigentumsverwaltung keine Auskünfte über Hausgeldzahlung gegeben habe bzw. geben könne. Zwar ist der Geschäftsführer der Sondereigentumsverwaltung personenidentisch mit dem hiesigen Kläger, dennoch handelt es sich zwei Rechtspersönlichkeiten. Zudem ist es nicht zwangsläufig so, dass der Kläger keine Auskünfte über getätigte Hausgeldzahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft geben kann, wenn hierzu die Verwaltung des Sondereigentums nicht in der Lage ist. So kann es sein, dass der zuständige Mitarbeiter der Wohnungseigentumsverwaltung genau sagen kann, welche Hausgeldzahlung offen stehen, diese Informationen aber nicht an den Mitarbeiter der Sondereigentumsverwaltung weitergegeben hat.

Die in der Eigentümerversammlung genannten und den Miteigentümern im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannten Abberufungsgründe begründen daher keine Abberufung des Klägers als Verwalter. Ein mögliches Fehlverhalten der Sondereigentumsverwaltung rechtfertigt keine Abberufung des Wohnungseigentumsverwalters.

Einer Entscheidung über Nebenforderungen bedurfte es nicht, da bei Anfechtungsklagen das Urteil nur bezüglich der Kostenentscheidung, nicht aber bezüglich der Hauptsacheentscheidung für vorläufig vollstreckbar zu erklären ist, vgl. Jennißen, WEG-Kommentar, 4. Aufl. § 46 Rn 172. Aus Anfechtungsklagen stattgebenden Urteilen kann, mit Ausnahme der Kostenentscheidung, nicht vollstreckt werden. Dies gilt dann auch für eine entsprechende Feststellungsklage. Eine Kostenentscheidung auch nach § 91a ZPO war nicht zu treffen, da es sich um ein Teilurteil nach § 301 ZPO handelt und die Kostentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten bleibt.