Amtsgericht Kassel Urteil vom 04.05.2017 – 800 C 3846/16

Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 22.08.2016 wird für ungültig erklärt, soweit die Durchführung einer Schalluntersuchung durch den Sachverständigen E (Akustikbüro F) abgelehnt worden ist.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Der Kläger verfolgt die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Y. Zwischen den Eigentümern einerseits und der Unternehmung, welche das Gebäude errichtet hatte, der A, herrscht Streit über Mängelgewährleistungsrechte. Nach einem Gutachten des Bausachverständigen B beschlossen die Eigentümer in der Versammlung vom 27.08.2015, deswegen ein selbständiges Beweisverfahren gegen die Bauunternehmung C einzuleiten. Auf den entsprechenden Antrag vom 14.10.2015 beschloss das Landgericht Kassel im Verfahren 4 OH 117/15 am 29.02.2016 antragsgemäß u.a. die Einholung eines Sachverständigengutachtens u.a. zu Frage, ob "das Objekt Y aktuellen Schallschutzanforderungen [entspreche] oder [ob] es hellhörig [sei, ...] insbesondere [ob] Klappergeräusche von Spülkästen, Fließgeräusche, sowie Musik und Gespräche aus Nachbarwohnungen gut vernehmbar [seien]" (auf die im Termin vom 04.05.2017 überreichte Beschlusskopie wird Bezug genommen). Der gerichtlich beauftragte Bausachverständige D schaltete für die vorgenannte Beweisfrage den Akustiksachverständigen E aus F ein. Dieser wiederum führte zur Vorbereitung der Begutachtung am 10.05.2016 einen Ortstermin mit einigen der Beteiligten durch, dessen Ergebnis er in einem Anschreiben nebst Skizze vom 19.05.2016 festhielt (auf D. 30 ff. d.A. wird Bezug genommen). U.a. nannte er darin elf Messpunkte und geschätzte Gutachtenkosten insoweit in Höhe von 7.500,00 €. In der Eigentümerversammlung vom 22.08.2016 beschlossen die Eigentümer zum TOP 1 weiter, von den im Schreiben des Sachverständigen E vom 19.05.2016 genannten 11 Punkten solle lediglich die Messung zum Punkt Nr. 7, nicht aber diejenigen zu den anderen zehn Punkten erfolgen. Hiergegen richtet sich die am selben Tag eingegangene Anfechtungsklage vom 20.09.2016.

Der Kläger ist der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft habe die Ansprüche auf Nacherfüllung bzw. Gewährleistungen gegen den Bauunternehmer an sich gezogen. Das beim Landgericht Kassel eingeleitete Beweissicherungsverfahren habe verjährungshemmende Wirkung bezüglich jener Ansprüche. Würde nunmehr das Beweissicherungsverfahren nur noch eingeschränkt durchgeführt, könne der Kläger ihn betreffende derartige Ansprüche gegen den Bauunternehmer nicht mehr ohne das Risiko der Verjährungseinrede weiterverfolgen. Daher verstoße die angegriffene Beschlussfassung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Kläger beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft könne auch im laufenden Beweissicherungsverfahren auf die Begutachtung der Gestalt Einfluss nehmen, das nur die notwendigen Maßnahmen im Rahmen der angeordneten Begutachtung durchgeführt werden müssen. Hinsichtlich der Lärmschutzfrage handele es sich im Wesentlichen nur um Beanstandungen des Klägers gegenüber dem Bauunternehmer. Da mit der Beweiserhebung in dem vom Sachverständigen E vorgeschlagenen Umfang erhebliche Kosten entstehen würden, entspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, diese Kostenlast zu beschränken.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen E. Auf die Sitzungsniederschrift vom 04.05.2017 wird Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Jeder Eigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Diese muss dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Hier entspricht es billigem Ermessen, die Geltendmachung von danach Erfüllungsund/oder Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauunternehmer wegen der Errichtung des Gebäudes der ihr streitenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dadurch zu behindern, indem ein Beweissicherungsverfahren damit verjährungshemmende Wirkung nur unzureichend durchgeführt wird, wenn die Eigentümergemeinschaft die entsprechenden Ansprüche durch Beschluss an sich gezogen hat.

Hier hat die Wohnungseigentürnergemeinschaft mit dem Beschluss vom 27.08.2015 über die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens diese Ansprüche an sich gezogen. Dies hat zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer daran gehindert sind, eigenständig entsprechende Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmer, der A, in eigener Verantwortung geltend zu machen. Da die Beschlussfassung vom 27.08.2015 nach dem Vorbringen der Parteien keinerlei Differenzierungen erkennen lässt und der in Umsetzung dieses Beschlusses vom beauftragten Rechtsanwalts G eingereichte Antrag auf Durchführung des einstündigen Beweisverfahrens auf eine umfassende Befunderhebung gerichtet ist (damit korrespondierend der entsprechende Beschluss des Landgerichts Kassel vom 29.02.2016), vermag das erkennende Gericht für den Kläger oder andere Wohnungseigentümer keinen Spielraum mehr erkennen, die es ihnen erlauben würde, eigenverantwortlich noch Nacherfüllungs- oder Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer geltend zu machen.

Vor diesem Hintergrund spielt es keine Rolle mehr, ob die dem Beweisverfahren zu Grunde liegenden baurechtlichen Beanstandungen lediglich aus der Interessensphäre eines der Wohnungseigentümer stammen oder mehrere von ihnen zugleich betreffen. Selbst wenn tatsächlich hinsichtlich der Lärmschutzfragen nur der Kläger betroffen wäre, ist er gleichwohl in diesem Zustand darauf angewiesen, dass diese Beanstandungen durch die Eigentümergemeinschaft verfolgt werden. Dies gilt zum einen, solange die Beschlusslage vom 27.08.2015 unveränderten Bestand hat, zum anderen aber auch für die etwaige Rückübertragung solcher Ansprüche auf den Kläger. Denn eine solche Rückübertragung hätte in der baurechtlichen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Kassel zwingend einen Parteiwechsel zur Folge, der dort die Eigentümergemeinschaft als Partei geführt ist mit der Folge, dass die dem selbständigen Beweisverfahren zu kommende Wirkung der Verjährungshemmung der Ansprüche gegen den BauunternehmerA auch nur der Eigentümergemeinschaft zugutekommen kann nicht aber einem der einzelnen Eigentümer. Denn insoweit handelt es sich um eine andere Person sowohl im prozessualen als auch in materiell-rechtlichem Sinne. Ein solcher Parteiwechsel, gegebenenfalls gar in der Variante, dass der Kläger in einem neuen Verfahren gegen die A vorgehen müsste, hätte zur Folge, dass er sich dann der Verjährungseinrede gegenüber sehen müsste. Zwar haben die Parteien keinen Vortrag dazu gehalten, wann die vom eingeleiteten selbstständigen Beweisverfahren erfassten Ansprüche der Verjährung anheimfallen. Jedoch haben die insoweit darlegungsbelasteten Beklagten keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgebracht, dass die Erhebung der Verjährungseinrede durch den Bauunternehmer noch nicht zu besorgen sei. Angesichts des Vorbringens in der Klageschrift wäre solches jedoch von den Beklagten zu erwarten gewesen, sofern die Verjährungsproblematik in der baurechtlichen Außenhandelssitzung noch keine Rolle spielen würde.

Vor diesem Hintergrund entspricht es sogar der Rechtsansicht der Beklagten, die Beweiserhebung in dem vom Sachverständigen Rösler in seinem Schreiben vom 19.05.2016 vorgeschlagenen Umfang einschränkungslos durchzuführen. Denn diese Art der Beweiserhebung ist geboten, um erkennen zu können, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang noch Ansprüche gegen die Firma Süngü GmbH bestehen.

Der im selbständigen Beweisverfahren als Sachverständiger beauftragte Zeuge E hat bei seiner Vernehmung hierzu in einfach nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass das von ihm vorgesehene Programm sowohl die einzelnen Beanstandungen aufgreift als auch dem offen gefassten Inhalt des Beweisbeschlusses des Landgerichts Kassel vom 29.02.2016 gerecht wird. Der Zeuge hat plausibel ausgeführt, dass durch die Auswahl verschiedener Messpunkte für verschiedene Schallplatten und Übertragungswege sichergestellt wird, dass belastbare Ergebnisse im Sinne einer rechtlichen Verantwortlichkeit herbeigeführt werden können. Daraus schließt das Gericht, dass die Beschränkung lediglich auf einen der elf vorgeschlagenen Untersuchungspunkte dem Rechtsschutzziel in der konkreten baurechtlichen Fragenstellung (Nacherfüllung bzw. Gewährleistung) nicht gerecht werden kann. Insofern ist die Durchführung der Beweiserhebung in diesem Umfang die logische und im Ergebnis unabwendbare Konsequenz aus der bestandskräftig gewordenen Beschlussfassung vom 27.08.2015. Die hier mit der Klage angegriffene Beschlussfassung steht dazu in Widerspruch mit der Folge, dass diese unwirksam ist.

Das Gericht vermag dabei den Ausführungen des Zeugen uneingeschränkt zu folgen. Er ist zum einen aufgrund seiner Position im selbständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Kassel neutral und in seiner Tätigkeit als Sachverständige nicht einer der Parteien gegenüber verpflichtet. Darüber hinaus ist der Zeuge dem Gericht aufgrund seiner Tätigkeit als Sachverständiger hinreichend und gut bekannt, um dessen Kompetenz einschätzen zu können. Diese Einschätzung führt dazu, dass dem Zeugen ohne weiteres geglaubt werden kann.

Vor diesem Hintergrund kommt dem unbestreitbaren erheblichen Kostenaufwand für die Begutachtung in selbständigen Beweisverfahren keine Bedeutung mehr im Rahmen des nach § 21 Abs. 4 WEG auszuübenden billigen Ermessens zu. Denn bei dem hier streitgegenständlichen Beschluss handelt es sich nur noch um die konsequente Fortsetzung des vorangegangenen Beschlusses vom 27.08.2015 über die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens. Ob sich die VVohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit über die Aufsicht zu kommende Kostenbelastung im Klaren war, kann dahingestellt bleiben. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen Büssemaker in dessen fachlicher Stellungnahme vom 14.08.2015 war für die Eigentümer ohne weiteres erkennbar, dass die Abarbeitung der darin genannten Probleme durch ein selbständiges Beweisverfahren einen erheblichen Kostenaufwand nach sich ziehen würde. Gegebenenfalls hätten sich die Eigentümer beim Sachverständigen B über einen Kostenhorizont informieren müssen. Da durch das Vorgehen vor der Beschlussfassung vom 22.08.2016 für die Eigentümergemeinschaft eine Situation entstanden ist, die bestimmte Handlungsalternativen aus den oben dargestellten Erwägungen verbietet, kann heute eine Beschränkung dieses Vorgehens nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.