Amtsgericht Kassel Urteil vom 15.02.2018 – 800 C 3197/17

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Y vom 04.08.2017 zu den Tagesordnungspunkten 3-5 werden für nichtig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/25 und die Beklagten 24/25 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

Die Klägerin begehrt die Beseitigung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung.

Die Beteiligten bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft Y. Jedenfalls bis zum Ablauf des Jahres 2017 war die Firma A zur Hausverwalterin bestellt. Auf Einladung der Hausverwalterin fand am 23.06.2017 die turnusmäßiger jährliche Eigentümerversammlung statt. Mit Schreiben vom 19.07.2017 lud der Miteigentümer B unter Berufung auf ein Auftrag des Beirats die Wohnungseigentümer zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 04.08.2017 ein (Bl. 14 d.A.). Hiergegen wendete sich die Klägerin mit Schreiben vom 29.07.2017 (Bl. 15 d.A.). Am 04.08.2017 trafen sich die Eigentümer dergestalt, dass neun von elf Stimmen vertreten waren. Die Klägerin nahm nicht daran teil, ebenso wenig die Hausverwaltung. Über das Treffen wurde ein Protokoll mit der Überschrift "Protokoll der Sondereigentümerversammlung" erstellt (wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 16 f. d.A. Bezug genommen). Als Versammlungsleiter ist der Miteigentümer B genannt. Zu den TOP 3 bis 5 fassten die anwesenden Eigentümer laut Protokoll einstimmig oder mehrheitlich Beschlüsse.

Die Klägerin ist der Ansicht, es habe sich bei dem Treffen der Eigentümer am 04.08.2017 um eine Scheinversammlung gehandelt, die unter schwerwiegenden Verletzungen der Einberufung- und Durchführungsvorschriften betreffend Eigentümerversammlungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stattgefunden habe. Insbesondere habe der Miteigentümer B nicht über die Kompetenz verfügt, einzuladen und eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Die getroffenen Beschlüsse hätten nicht gefasst werden dürfen. Sie seien jedenfalls als Scheinbeschlüsse zu qualifizieren und deswegen zu beseitigen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Y vom 04.08.2017 zu den Tagesordnungspunkten 1-5 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, es liege lediglich ein Einberufungsmangel vor, der nicht zur Nichtigkeit, sondern allenfalls zur Anfechtbarkeit der getroffenen Beschlüsse führe. Darüber hinaus fehle es an der Kausalität des Einberufungsmangels für die konkrete Beschlussfassung, so dass die Beschlüsse materiell nicht erfolgreich angefochten werden könnten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Die Klage hat überwiegend Erfolg.

Die in der Eigentümerversammlung vom 04.08.2017 getroffenen Beschlüsse zu den TOP 3 bis 5 sind nichtig.

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung ist dann nichtig, wenn er an einem besonders schwerwiegenden Fehler formaler oder materiell-rechtlicher Art leidet. Nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG unterfällt folglich der Nichtigkeit ein Beschluss, der gegen eine zwingende Rechtsvorschrift verstößt. Soweit ein Verstoß gegen formelle Vorschriften vorliegt, ist jedenfalls dann eine Nichtigkeit anzunehmen, wenn es sich um eine vorsätzliche Umgehung der Vorschriften der Regelungen des WEG zum Zustandekommen von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. So liegt es hier.

Nach § 24 Abs. 1 WEG sind die Eigentümerversammlung vom Verwalter einzuberufen. Dieser führt auch den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt, § 24 Abs. 5 WEG. Diese beiden Vorschriften sind bei der Versammlung vom 04.08.2017 nicht eingehalten worden. Nach dem äußeren Geschehensablauf stellt sich der Verstoß gegen diese Vorschriften als vorsätzlich gewollt dar.

Am 23.06.2017, mithin ca. drei Wochen vor der Einladung zu der hier streitgegenständlichen Versammlung, fand eine ordentliche Eigentümerversammlung statt. Nichts hätte näher gelegen, als im Vorfeld dieser Versammlung die inhaltlichen Themen der Versammlung vom 04.08.2017 dergestalt zur Sprache zu bringen, dass sie von der vorhandenen Hausverwaltung auf die Tagesordnung gesetzt werden. Denn diese Themen sind - wie sich aus dem Protokoll vom 04.08.2017 entnehmen lässt - dergestalt, dass sie nicht in dem kurzen Zeitraum zwischen der Versammlung vom 23.06.2017 und dem Versand der genannten Einladung erst entstanden sind. In den TOP 3 bis 5 werden Maßnahmen zum Austausch bzw. zur Reparatur von Fenstern einschließlich der Erhebung von Umlagen hierfür erörtert und zum Teil konkret eingeholte Angebote von Handwerkerfirmen der Beschlussfassung gestellt. Dies deutet darauf hin, dass es sich um bereits seit langem bekannte Probleme handelt, zumal unstreitig bereits im Jahr 2016 die Fenstersanierung ein Thema war, wie die Klägerin in ihrem Schreiben vom 29.07.2017 an den Miteigentümer B ausgeführt hat. Warum dies unterblieben war, vermochten die Beklagten auch im nachgelassenen Schriftsatz vom 24.01.2018 nicht darzutun.

Selbst wenn aus formalen Gründen eine Ergänzung der Tagesordnung der Versammlung vom 23.06.2017 nicht mehr möglich gewesen sein sollte, so war es den Miteigentümern unbenommen, in jener Versammlung die Einberufung einer Folgeversammlung, gegebenenfalls in Gestalt einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu verlangen und gegebenenfalls darüber zu beschließen. Auch solches ist erkennbar nicht geschehen. Soweit im Termin vom 14.12.2018 angesprochen wurde, man habe sich die dafür nach dem Verwaltervertrag anfallenden Kosten ersparen wollen, vermag ein solches Motiv weder die Umgehung des gesetzlich vorgesehenen Procedere zu rechtfertigen noch den dahinter stehenden Vorsatz in Zweifel zu ziehen. Denn es obliegt den Parteien eines Verwaltervertrages und damit auch der Eigentümerversammlung, über die inhaltliche Ausgestaltung eines Verwaltervertrages zu befinden. Sieht dieser folglich eine besondere Vergütung für weitere Eigentümerversammlungen in einem Kalenderjahr vor, so muss diese eben dann bezahlt werden, wenn eine solche weitere Versammlung geboten ist.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach der Intention der gesetzlichen Regelung die Funktion der Verwaltung bei Eigentümerversammlungen nicht unterlaufen werden soll. Die Hausverwaltung als neutrale Institution ist dazu berufen, aus der Interessenlage der Eigentümer heraus, selbst wenn diese divergieren sollte, aus einer übergeordneten Position heraus tragfähige Lösungen vorzubereiten und nach Beschlussfassung durchzuführen. Gegebenenfalls hat sie auf tatsächliche oder rechtliche Bedenken hinzuweisen. Die in dem unstreitigen Geschehensablauf liegende Absicht, die Hausverwaltung gezielt auszuschalten und damit auch deren Funktion, die Interessen aller Wohnungseigentümer in sachgerechter Weise in die Diskussion einfließen zu lassen, läuft somit den Zweck der Vorschrift zuwider.

Im Übrigen haben die Beklagten auch im Hinblick auf die im Termin vom 14.12.2017 Erörterung der Auswirkung des Geschehensablaufes im nachgelassenen Schriftsatz vom 24.01.2018 nichts mehr dazu vorgetragen, warum auch in der Versammlung vom 23.06.2017 nichts unternommen wurde, um eine weitere Eigentümerversammlung mit den Themen der Versammlung vom 04.08.2017 auf gesetzeskonformem Wege herbeizuführen.

Vor diesem Hintergrund intendiert alleine der äußere Geschehensablauf das vorsätzliche Verhalten jedenfalls des einberufenden Miteigentümers B so signifikant, dass die Klägerin nicht gehalten war, hierzu weiteren Vortrag zu halten.

Der Vorgang ist damit zu werten wie ein der Rechtsfolge der Nichtigkeit gemäß § 134 BGB unterfallendes Umgehungsgeschäft. Zwar handelt es sich bei den vorstehend zitierten Vorschriften des WEG nicht um Verbotsnormen, so dass eine unmittelbare Anwendung des § 134 BGB ausscheidet. Sieht das Gesetz jedoch für die formale Durchführung der Willensbildung in einer Gesellschaft oder Personengemeinschaft wie hier bestimmte Regularien vor, so bedeutet dies im Regelfall, dass deren Nichteinhaltung gesetzgeberisch zumindest nicht gewollt war mit der Folge, dass eine gleichartige Wertung vorzunehmen ist. Es liegt hier kein schlichter Fall des Vorhandenseins von Einberufungsmängeln vor, weil hier erkennbar bewusst und planmäßig vorgegangen worden ist. In einer derartigen Fallkonstellation ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit von Beschlüssen anerkannt (s. Niedenführ/Kümmel, § 23 WEG Rn. 77).

Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner Erörterung der Frage, ob es sich um eine Scheinversammlung gehandelt habe, auf der nur Scheinbeschlüsse gefasst worden seien. Denn auch Vorgänge, die lediglich den Anschein einer ordnungsgemäßen Verwaltung, Eigentümerversammlung Beschlussfassung an sich tragen, ohne dies tatsächlich darzustellen, unterfallen dem Verdikt, keine Rechtswirkung entfalten zu können (Bärmann/Merle, § 23 WEG Rn. 127).

Weiterhin bedarf es vor diesem Hintergrund keine Auseinandersetzung mehr mit der von den Beklagten aufgeworfenen Frage, ob die formellen Mängel der Einberufung und Durchführung der Versammlung vom 04.08.2017 kausal für die konkrete Beschlussfassung waren, weil Frage der Kausalität allenfalls im Rahmen der Anfechtbarkeit eines Beschlusses von Bedeutung ist, nicht jedoch dann, wenn die Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses auszusprechen ist.

Unbegründet ist die Klage hingegen, soweit die Klägerin Beschlüsse zu den TOP 1 und 2 der Versammlung vom 04.08.2017 angreift. Denn in diesem Teil der Versammlung kam es bereits nicht zur Beschlussfassung.

Die Feststellung der Ordnungsgemäßheit der Einladung (TOP 1) erfolgt durch den Versammlungsleiter. Auch wenn diese wie hier inhaltlich fehlerhaft ist, wird sie nicht deswegen zum angreifbaren Beschluss. Auch soweit in diesem Zusammenhang im Protokoll Ausführungen zum Abstimmungsmodus enthalten sind, ist nicht erkennbar, ob dies aufgrund einer Beschlussfassung erfolgte. Dem Protokoll lassen sich nämlich keine Abstimmungsergebnisse entnehmen. Auch das Prüfen der Beschlussfähigkeit (TOP 2) ist Angelegenheit des Versammlungsleiters. Selbst wenn insoweit ebenfalls von einem inhaltlichen Fehler auszugehen ist, führt dies nicht zur Angreifbarkeit, als sei ein Beschluss vorhanden. Nach dem äußeren Erscheinungsbild des Protokolls ist auch zu diesem Tagesordnungspunkt keine Abstimmung erfolgt.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 08.02.2018 war bei der Entscheidung nicht zu berücksichtigen. Insbesondere ist kein Grund ersichtlich, der die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung im Sinne des § 156 ZPO gebietet.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Streitwertbeschluss:

Der Streitwert wird auf 25.000,00 € festgesetzt (zu TOP 1, 2 je 500,00 €, zu TOP 3 10.000,00 €, zu TOP 4 und 5 insgesamt 14.000 €).