Amtsgericht Kassel Urteil vom 24.10.2019 – 800 C 2006/19

Orientierungssatz

1. Zur Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses über die Übernahme von Rechtsanwaltskosten durch die Eigentümergemeinschaft.

2. Ein Wohnungseigentümer unterliegt einem Stimmrechtsverbot für die Erhohung der Verwaltergebühr, wenn er selbst Verwalter ist. Die Versammlung ist dann aber beschlussfähig, selbst wenn ohne ihn das Quovum zur Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft A vom 08.05.2019 zu TOP 5 und TOP 7 werden für ungültig erklärt.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen

Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages

abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

Die Kläger begehren den Ausspruch über die Unwirksamkeit zweier Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A, die aus drei Wohneinheiten besteht. Die Beklagte hält zwei Einheiten zu eigen, die Kläger gemeinschaftlich eine. Die Rechtsverhältnisse werden in der Teilungserklärung vom 24.01.1994 (UR Nr. 6/1994 des Notars Senger in Kassel, auf BI. 8 ff. d.A. wird Bezug genommen) und der Änderung der Teilungserklärung vom 30.08.2017 (UR Nr. 282/2017 des Notars Bondzio in Kassel) geregelt. Nach § 4 der Teilungserklärung wird das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen ausgeübt. Die Beklagte war zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Versammlung vom 08.05.2019 zugleich Verwalterin. Gegen die Stimmen der Kläger beschloss die Versammlung zum TOP 5, dass die Eigentümergemeinschaft „die Kosten, die bisher für die Tätigkeit des C angefallen sind für die Eintreibung der noch ausstehende nach Hausgeldrückstände von Fr. D" zu übernehmen. Ebenfalls gegen die Stimmen der Kläger beschloss die Versammlung zum TOP 7, die Verwaltergebühr für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.07.2019 auf 60,00 €/Einheit zu erhöhen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Protokolls wird auf BI. 4 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Kläger halten den Beschluss zum TOP 5 deswegen für unwirksam, weil nicht erkennbar sei, um welches Verfahren es sich gehandelt haben soll, das Gegenstand der Tätigkeit des C gewesen sein soll und um welche Hausgeldrückstände es sich gehandelt haben soll. Wie die Kläger nunmehr erfahren hätten, habe die im Beschluss genannte Frau D, die Schwester der Beklagten und Voreigentümerin der heute den Klägern gehörenden Einheit, behauptet, die Beklagte hätte ihr gegenüber andere als mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenhängende Ansprüche verfolgt. Bei der Beschlussfassung zum TOP 7 habe für die Beklagte ein Stimmrechtsausübungsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG vorgelegen.

Die Kläger beantragen,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, aufgrund der Beratung und Beschlussfassung über die Hausgeldabrechnungen 2016 und 2017 in den Eigentümerversammlungen vorn 14.07.2017 und 12.07.2018 sei den Klägern hinreichend zur Kenntnis gebracht, welche Rückstände der Frau D zur Last fallen. In der letztgenannten Versammlung sei unter TOP 12 auch beschlossen worden, dass die Hausgeldrückstände der Frau D einzuklagen seien. Die Erhöhung der Verwaltergebühr sei durch entsprechende Erhöhung des Verwaltungsaufwandes gerechtfertigt, zumal die Klägerin zu 2 die Ablösung der Beklagten als Verwalterin betrieben habe. Bei einem Stimmrechtsausschluss der Beklagten wäre die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Gemäß § 21 Abs. 4, 5 WEG kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Eigentümerversammlung Beschlüsse im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung fasst. Zu diesem Gebot zählt auch das Bestimmtheitserfordernis. Dies bedeutet, dass sowohl die derzeitigen Eigentümer aus dem getroffenen Beschluss dessen Inhalt unmittelbar selbst entnehmen können, als auch deren Rechtsnachfolger, die gemäß § 10 Abs. 4 S. 1 WEG an die bestehenden Beschlüsse gebunden sind. Folglich muss sich aus dem Beschlusstext heraus genau erkennen lassen, was gelten soll, was dann nicht der Fall ist, wenn auch durch Auslegung der Beschlussinhalt nicht zu ermitteln ist. Folglich muss der Beschlusstext klar und konkret formuliert sein und das Regelungsproblem möglichst umfassend lösen (zum Ganzen Jennißen/Schultzky, § 23 WEG Rdnr. 163 ff.).

Diesen Anforderungen genügt der Text des Beschlusses zum TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 08.05.2019 nicht. Denn er beschreibt nicht, welche Kosten für welche Tätigkeit des C von ihm erfasst sein sollen. Wie sich bereits dem Vorbringen der Beklagten im Prozess entnehmen lässt, fallen ihrer Ansicht nach der früheren Miteigentümerin D aus mehreren Jahren Rückstände zur Last. Dabei ist jedenfalls dem Protokoll der Versammlung vom 08.05.2019 nicht zu entnehmen, ob die in der Klagerwiderung genannten Rückstände alle Gegenstand der tatsächlichen Beauftragung des C waren, so dass nicht erkennbar ist, ob ein zutreffender Gegenstandswert der zu vergütenden anwaltlichen Tätigkeit angesetzt worden ist. Dabei berücksichtigt das Gericht auch, dass weder aus der Klageerwiderung noch aus den mit ihr vorgelegten Protokollen der Versammlungen vom 14.07.2017 und 12.07.2018 zu entnehmen ist, ob nicht auch weitere frühere Rückstände eine Rolle spielen und gegebenenfalls in welcher Höhe. Auch ist nicht erkennbar, welche Gebühren abzurechnen waren und ob nicht bereits bestimmte Angelegenheiten zuvor durch entsprechende Honorarnoten des C abgerechnet worden waren. Dabei kann sich die Beklagte auch nicht darauf berufen, die Angelegenheit sei bereits im TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 hinreichend definiert worden. Denn auch dort ist ausweislich des von der Beklagten vorgelegten Protokolls nicht bestimmt worden, welche Rückstände der dort als Frau E bezeichneten Miteigentümerin eingeklagt werden sollen. Darüber hinaus ergibt sich eine weitere Unklarheit aus dem diesem Protokoll zu entnehmenden Hinweis, dass Hausgeldrückstände auch von den neuen Eigentümern, d.h. von den Klägern selbst, zu begleichen seien. Daraus ergibt sich eine weitere Unklarheit, was dann noch Gegenstand einer Beauftragung des C hätte sein können und sollen.

Vor diesem Hintergrund kommt es nicht mehr darauf an, ob gegebenenfalls C auch (oder wie die Kläger vermuten: nur) mit der Geltendmachung anderer Ansprüche gegen die Schwester der Beklagten beauftragt worden war und die daraus entstandenen Kosten Gegenstand des hier angegriffenen Beschlusses sein können.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.05.2019 zum TOP 7 ist unwirksam, weil die Beklagte daran mitwirkt, obwohl sie einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG unterlag.

Zwar ist bei der Vornahme von Rechtsgeschäften, auf denen ein Eigentümer auf beiden Seiten steht, danach zu differenzieren, ob vorrangig mitgliedschaftliche Rechte und Interessen des Betroffenen maßgeblich sind oder private Sonderinteressen des Betroffenen überwiegen. Ersteres kann noch angenommen werden, wenn die bloße Verwalterbestellung beschlussgegenständlich ist (wobei in diesem Rechtsstreit darüber keine abschließende Entscheidung getroffen werden muss, da solches im angegriffenen Beschluss keine Bedeutung hat). Private Sonderinteressen spielen jedoch bereits dann eine Rolle, wenn über die Verwalterbestellung hinaus ein Verwaltervertrag geschlossen, geändert oder beendet werden soll (Jenni-ßen/Schultzky, § 25 WEG Rdnr. 126 m.w.N.). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Verwaltervergütung oder deren Änderung betroffen ist, da bei deren Höhe die privaten Sonderinteressen vorrangig sind. Denn hierbei geht es um die Abgeltung des Einsatzes der persönlichen Arbeitskraft. Insbesondere bei der Verwaltervergütung ist der Interessenkonflikt evident, weil der Betroffene als Verwalter ein natürliches Interesse an einer möglichst hohen Vergütung hat, während die Rolle als Mitglied der Eigentümergemeinschaft eine Orientierung an den dem entgegenstehenden Grundsätzen der sparsamen Mittelverwendung gebietet.

Dabei ist eine etwaige Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung der hier streitenden Eigentümergemeinschaft nicht zu besorgen. Denn § 25 Abs. 3 WEG verneint die Beschlussfähigkeit einer Versammlung nur dann, wenn weniger als die Hälfte der stimmberechtigten Miteigentumsanteile auf der Versammlung anwesend ist. Dies hat bereits nach dem Wortlaut des Gesetzes zum Inhalt, dass die mit einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG behafteten Miteigentumsanteile bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit nicht zu berücksichtigen sind. Folglich ist in einem Fall wie dem vorliegenden, wenn mehr als die Hälfte der Mitei-gentumsanteile nicht mitzählen (auf jede der 3 Wohneinheiten entfällt jeweils ca. 1/3 der Mit-eigentumsanteile), die Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG in ihrem Anwendungsbereich jedenfalls soweit zu reduzieren, dass über den Beschlussgegenstand immer noch eine Abstimmung stattfinden kann (Bärmann/Merle, § 25 WEG Rdnr. 109 m.w.N.). Mithin ist die Beschlussfähigkeit jedenfalls immer dann gegeben, wenn die übrigen Miteigentümer vollständig anwesend sind. Dies war hier der Fall. Ein anderes Ergebnis würde zudem bedeuten, dass in allen Fällen, in denen die Beklagte einem Stimmrechtsverbot unterliegen sollte, eine Beschlussfassung in einer ersten Eigentümerversammlung schlechterdings unmöglich wäre, sondern stets eine zweite Versammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG einberufen werden müsste (bei der die Beklagte immer noch nicht mitstimmen dürfte).

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Voll-streckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.420,00 € festgesetzt.