Amtsgericht Kassel Urteil vom 22.12.2020 – 800 C 1406/20

Orientierungssatz

Zur Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentum zu veräußern, wenn er seit mindestens fünf Jahren mit den Hausgeldzahlungen beständig in Verzug gerät, diese tituliert werden müssen und regelmäßig nur im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden.

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt am Main, 2-13 S 9/21, Berufung zurückgewiesen

Der Beklagte wird verurteilt, sein in der Wohnungseigentumsanlage A gelegenes Wohnungseigentum, Wohnung Nr. 3, bestehend aus 55,329 Miteigentumsanteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3, Eingang C, EG links, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel von B, Bl. 4199, zu veräußern.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.348,94 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.05.2020 zu zahlen.

Der Beklagter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 115.000 € vorläufig vollstreckbar.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft geht im Wege der so genannten Abmeierungsklage vor.

Der Beklagte ist Eigentümer der im Tenor genannten Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Diese ist mit einem Einheitswert i. H. v. 3.476 € gekennzeichnet. Seit mehreren Jahren führt die Klägerin gegen den Beklagten Rechtsstreitigkeiten wegen der Nichtzahlung von Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen, die weit überwiegend mit Versäumnisurteilen abgeschlossen wurden. Mit Anwaltsschreiben u.a. vom 05.02.2020 sowie im laufenden Rechtsstreit ließ die Klägerin deswegen den Beklagten abmahnen. Auch nach Titulierung erfolgten regelmäßig keine Zahlungen durch den Beklagten, sondern beispielsweise Verrechnungen aufgrund von Vollstreckungsmaßnahmen in die Ansprüche des Beklagten auf Mietzahlungen. In ihrer Versammlung vom 12.03.2020 beschlossen die Mitglieder der klagenden Eigentümergemeinschaft, die Einziehung des Wohnungseigentums des Beklagten durchzuführen.

Die Klägerin behauptet zuletzt Rückstände in Höhe von insgesamt 12.425,75 Euro, bestehend aus offenen Forderungen aus den Verfahren AG Kassel 800 C 3888/18 und 800 C 431/20 sowie wegen Hausgeldvorauszahlungen 2020 (Stand 24.11.2020). Weiter begehrt sie die Erstattung der ihr für die vorgerichtliche Geltendmachung des Klageanspruchs entstandenen Rechtsanwaltsgebühren i. H. v. 2.348,94 €.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er rügt einen Einladungsmangel betreffend die Versammlung vom 12.03.2020 und bestreitet die Rückstände. Insbesondere seien Zahlungen durch die Mieter D zwischen Januar 2018 und August 2019 i. H. v. 414,84 € monatlich nicht berücksichtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Es kann dahingestellt bleiben, ob auf das vorliegenden Verfahren das WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung oder in der ab dem 01.12.2020 geltenden Fassung auf den vorliegenden Rechtsstreit Anwendung findet. Denn in der Person des Beklagten sind sowohl die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1, 2 WEG a.F. als auch des § 17 Abs. 1, 2 WEG n.F. erfüllt. Dem Beklagten ist nämlich eine schwerwiegende Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen.

Die gravierende Pflichtverletzung des Beklagten liegt in der konstanten Nichtzahlung von Hausgeldern oder sonstigen Beiträgen zum finanziellen Bedarf der klagenden Eigentümergemeinschaft. Gerichtsbekannt hat der Beklagte bereits seit mehreren Jahren diese Beiträge nicht mehr freiwillig gezahlt, es bedurfte vielmehr konstant der Titulierung im Rechtsstreit. Auch in Ansehung des Vorbringens des Beklagten führte auch die Zwangsvollstreckung aus diesen Titeln nicht zur hinreichenden Befriedigung der Klägerin.

Das Gericht kann dabei ohne weiteres das von der Klägerin vorgetragene Zahlenwerk zugrunde legen, weil sich der Beklagte lediglich in nicht hinreichend substantiierter Weise dagegen gewehrt hat. Die einzelnen Forderungen, Zahlungen und Gutschriften hat er nicht näher an- bzw. aufgegriffen. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, die Berücksichtigung von Zahlungen seiner Mieter anzuführen. Das Gericht kann es jedoch dahingestellt sein lassen, ob die Klägerin diese Zahlungen tatsächlich berücksichtigt hat oder nicht. Denn der überwiegende Anteil der in diesem Verfahren zugrunde gelegten Rückstände beruht auf Titeln oder Ansprüchen, die erst nach den behaupteten Zahlungen der Mieter überhaupt entstanden sind, nämlich diejenigen aus dem Verfahren 800 C 431/20 (und damit erst aus im Jahr 2020 stammenden) in Höhe von insgesamt 7.478,82 und die (unstreitig nicht erfolgten) Hausgeldvorauszahlungen für 2020 i. H. v. 2.789,00 €. Da die behaupteten Zahlungen der Mieter, sofern sie überhaupt hier maßgeblich sind, davor erfolgten, können sie denklogisch nicht auf die erst später entstandenen Forderungen angerechnet worden sein. Soweit der Beklagte noch Gutschriften aus Jahresabrechnungen angeführt hat, sind diese nach dem im Detail unbestritten gebliebenen Vorbringen der Klägerin bereits berücksichtigt.

Diese jedenfalls seit gerichtsbekannt (s. Hinweis im Termin vom 05.11.2020) mindestens fünf Jahren bestehenden andauernden Pflichtverletzungen muss die Klägerin nicht hinnehmen. Sie ist nicht darauf zu verweisen, ihre Ansprüche gegenüber dem Beklagten immer erst im Wege eines Rechtsstreits zur Titulierung bringen und anschließend im Wege der Zwangsvollstreckung gegebenenfalls nur teilweise realisieren zu müssen. Darüber hinaus ist auch das Regelbeispiel des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. erfüllt, da mit den Rückständen des Beklagten sogar der Einheitswert der Wohnung des Beklagten i. H. v. 3.476,00 € eindeutig überstiegen ist und nicht nur ein Anteil i. H. v. 3 % hiervon.

Vor diesem Hintergrund kommt es auf den höheren Rückstandsbetrag, den die Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 16.12.2020 genannt hat, nicht mehr an.

Vor diesem Hintergrund ist eine Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit dem Beklagten schlechterdings unzumutbar.

Schließlich kann sie der Beklagten nicht darauf berufen, dass die Beschlussfassung am 12.03.2020 (nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. notwendige Voraussetzung einer so genannten Abmeierungsklage, in § 17 WEG n.F. nicht mehr ausdrücklich erwähnt) fehlerhaft wäre. Der Beklagte bringt nämlich nichts vor, was zur Nichtigkeit dieses Beschlusses führen würde. Der von ihm behauptete Einladungsmangel würde allenfalls zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen (vergleiche Niedenführ/Vandenhouten, § 24 WEG Rn. 36). Eine Anfechtung im Wege der Klageerhebung ist jedoch nicht erfolgt.

Unter Verzugsschadensersatzgesichtspunkten kann die Klägerin auch die Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren in geltend gemachter Höhe (1,3--fache Gebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer aus dem Gegenstandswert i.H.v. 100.000 €) verlangen, zu verzinsen gemäß §§ 291, 288 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 100.000 € festgesetzt.