Amtsgericht Kassel Urteil vom 30.09.2022 – 803 C 1253/22

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt am Main, 7. September 2003, 2-13 S 130/22

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger begehrt die Feststellung des Umfanges seines Sondernutzungsrechts an der Fläche SN2.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 mit einem Sondernutzungsrecht an den dazugehörigen Flächen T2 und SN2 in der Wohnungseigentümergemeinschaft der Beklagten. Der Beklagten liegt die Teilungserklärung vom 21.5.1996 zugrunde. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf die Anlage K 1, Bl. 6f d.A verwiesen. Der Kläger hat in Verbindung zu seinem Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. 2, K2 gemäß § 4 Nr. 2 b der Teilungserklärung auch ein Sondernutzungsrecht an den Flächen T2 und SN2. Die Flächen sind im Aufteilungsplan der Teilungserklärung als Sondernutzungsflächen gekennzeichnet. Hinsichtlich des genauen Inhalts des Aufteilungsplans wird auf die Anlage K2, Bl. 21 d.A. verwiesen. Bei der Fläche T2 handelt es sich um die Terrasse vor der Wohnung des Beklagten. Die Fläche SN2 erfasst die der Terrasse vorgelagerte Fläche. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde am 17.10.1996 ausgestellt. Hinsichtlich des genauen Inhalts wird auf die Anlage B2, Bl. 51 d.A. verwiesen.

Am Haus vorbei und zwischen der Fläche T2 und der Zufahrt zur Tiefgaragen hin verläuft ein Plattenweg, welcher auch direkt an der Brüstung zur Tiefgaragenzufahrt zur Terrasse des Klägers hin weitergeführt ist.

Der Kläger ist der Ansicht, sein Sondernutzungsrecht SN2 beziehe sich auch auf den Bereich des Plattenweges zwischen der Brüstung zur Tiefgarageneinfahrt und der Stirnseite seiner Terrasse. Maßgebend für die Beurteilung des Sondernutzungsrechts sei allein der mit der Klageschrift überreichte Aufteilungsplan Bl. 21 d.A.

Der Kläger beantragt,

festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, unter Ausschluss aller übrigen Beklagten und Dritter im Rahmen des ihm eingeräumten Sondernutzungsrechts vor der im Erdgeschoss des Hauses A als SN2 eingezeichnete Sondernutzungsfläche laut Teilungserklärung des Notars C 1vom 24.5.1996, Urkundenrollen-Nr. 540/1996 ausschließlich zu nutzen und sich diese Sondernutzungsfläche zwischen Gebäude und der im Aufteilungsplan als T2 gekennzeichneten Terrasse bis zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe befindet.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dem Kläger fehle mangels Einbringung seines Begehrens in eine Eigentümerversammlung bereits das Rechtsschutzinteresse. Maßgebend für Beurteilung des Sondernutzungsrechts sei gemäß § 2 letzter Absatz der Teilungserklärung die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 17.10.1996, Anlage B1 und B2, Bl. 50f d.A. Dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung sei zu entnehmen, dass das Sondernutzungsrecht SN2 vor dem Plattenweg ende.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Entgegen der Ansicht der Beklagten bedarf es für das Klagebegehren keiner vorherigen Befassung der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung. Denn es besteht keine Beschlusskompetenz der Eigentümer über den Umfang eines Sondernutzungsrechts.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Einräumung eines die übrigen Eigentümer und Dritter ausschließenden Sondernutzungsrechts an der Fläche im Bereich Gehwegplatten zur Mauer der Tiefgaragenzufahrtsrampe gemäß §§ 985, 1004 Abs1, 812 BGB, § 14 Abs. 1 WEG n.F. zu. Denn der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt und beweisen können, dass sich sein Sondernutzungsrecht SN2 auch auf diesen Bereich bezieht. Dabei kann dahinstehen, ob der mit der Klageschrift vorgelegte Aufteilungsplan oder der mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegte Aufteilungsplan (Anlage B2) maßgebend und der Grundakte beigefügt ist.

Gemäß dem Aufteilungsplan Anlage B2 endet das Sondernutzungsrecht des Klägers an der Fläche SN2 ganz klar vor dem Gehweg.

Aber auch aus dem mit der Klageschrift vorgelegten Aufteilungsplan lässt sich nicht entnehmen, dass sich das dem Kläger eingeräumte Sondernutzungsrecht SN2 auch auf den Bereich der Gehwegplatten zur Tiefgaragenrampe bezieht.

Das Sondereigentum des Wohnungseigentümers wird durch Sondernutzungsrechte inhaltlich bestimmt. Bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, das als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen ist, verlangt der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, dass in der Eintragungsbewilligung der Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, an dem das Sondernutzungsrecht bestehen soll, klar und bestimmt bezeichnet ist. Es genügt allerdings, dass der Teil bestimmbar ist. An die Bestimmbarkeit der betreffenden Fläche sind die gleichen Anforderungen zu stellen, wie bei sonstigen Eintragungen in Bezug auf einen Grundstücksteil. Zur Bezeichnung der Fläche kann u. a. auf eine Karte oder einen Plan Bezug genommen werden. Soweit die Eintragungsbewilligung mit dem in Bezug genommenen Lageplan keinen zuverlässigen Schluss auf die Zuweisung einer Grundstücksteilfläche zu einem Sondernutzungsrecht zulässt, kann dieses mangels ausreichender Bestimmtheit mit den Wirkungen des § 10 Abs. 1 WEG nicht entstehen, vgl. BayObLG WE 1997, 153 = BayObLGR 1996, 74, OLG Hamm Beschl. v. 23.3.2004 – 15 W 72/03, BeckRS 2010, 3969, beck-online. Für die Auslegung maßgebend sind dabei allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, vgl. OLG Saarbrücken, NJOZ 2004, 2879. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, vgl. BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714.

Soweit die Teilungserklärung auf einen Aufteilungsplan Bezug nimmt, erfordert die Bestimmbarkeit, dass in dem Aufteilungsplan die Grenzen der betroffenen Fläche so deutlich gekennzeichnet sind, dass im Streitfall die Grenzen in der Natur durch Vermessung festgelegt werden können. Entspricht die Bezeichnung nicht diesen Anforderungen, ist ein dingliches Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden, vgl. OLG Saarbrücken, a.a.O, OLG Hamm, Beschluss vom 13.03.2000 – 15 W 454/99, NJW-RR 2001, 85.

Unter Beachtung dieser Kriterien kann anhand des mit der Klageschrift eingereichten Aufteilungsplanes nicht genau der Umfang und die Reichweite des dem Klägern eingereichten Sondernutzungsrechts an der Fläche SN2 bestimmt werden. Die schraffierte Fläche reicht zwar bis an die Rampe der Tiefgarageneinfahrt heran. Allerdings enthält die Eintragung entgegen den übrigen Eintragungen zum Sondereigentum und Sondernutzungsrecht keine Angaben zum Flächenmaß, d.h. es sind keine qm-Angaben enthalten. Auch wenn bei der das Klägern zugeordneten Sondernutzungsrecht T2 die qm-Angabe nicht leserlich ist, so ist zumindest erkennbar, dass hier qm angegeben sind, ebenso wie bei den einzelnen Räumlichkeiten des Sondereigentums. Dies ist bei der Sondernutzungsfläche SN2 jedoch nicht der Fall. Auch sind keine weiteren Angaben zur Länge und Breite des Sondernutzungsrechts enthalten. Damit kann dieser Bereich nicht z.B. durch Vermessung ermittelt werden. Weiter ist auch auf dem mit der Klageschrift eingereichten Aufteilungsplan zu erkennen, dass der Gehweg zwischen der Terrasse T2 und der Zufahrt zur Tiefgarage hinter dem eingezeichneten SN2 im Bereich der Tiefgaragenrampe weiterführt. Da damit erkennbar der Zugang zu der hinter dem SN2 gelegenen Gemeinschaftsfläche erfolgen soll, ist der Plan nicht hinreichend bestimmt.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.