Amtsgericht Kassel Urteil vom 30.11.2023 – 800 C 3439/22

Orientierungssatz

In der Jahresabrechnung sind alle Ausgaben einzustellen, auch dann, wenn für die Ausgaben eine hinreichende Beschlussgrundlage fehlt.

In der Kostengrundentscheidung einer Beschlussklage i. S. v. § 44 WEG kann keine Aussage über die interne Verteilung der Kosten in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.

Der Streitwert für die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung bemisst sich nach deren Gesamtvolumen, begrenzt auf den 7,5-fachen Wert des Anteils der Klagepartei.

Tenor

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.11.2022 unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 95 % und die Beklagte 5 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert wird auf 44.171,60 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger verfolgen die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

Die Kläger sind jeweils zur ideellen Hälfte Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage im 4. OG Mitte der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum von 295/10.000. In der Eigentümerversammlung vom 29.11.2022 beschlossen die Eigentümer zum Tagesordnungspunkt 2 mehrheitlich über die Jahresabrechnung bzw. Abrechnungsspitzen für das Kalenderjahr 2021 einschließlich der Einzelabrechnungen (auf deren Inhalt gemäß Bl. 59 f. d. Papierakte Bezug genommen wird), über die Entlastung von Verwaltung und Beirat (Tagesordnungspunkte 3, 4) sowie unter Tagesordnungspunkt fünf über die Bestellung der A für weitere drei Jahre ab dem 01.01.2023 einschließlich der Vergütungshöhe und der Abschluss eines neuen Verwaltervertrages nebst Unterzeichnungsbefugnis der Miteigentümer B und C; wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung und ihres Wortlautes wird auf das Protokoll vom 29.11.2003 22, Bl. 7R ff. d. Papierakte Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die am selben Tag eingegangene und zugleich mit einer Begründung versehene Anfechtungsklage vom 21.12.2022, der Beklagten am 12.01.2023 zugestellt.

Die Kläger rügen die fehlende Beschlussfassung über die Einstellung von unstreitig bezahlten Rechnungen der Firmen D, E und F im Gesamtvolumen von 51.017,45 € in die Gesamtabrechnung; da es an einer ausreichenden Beschluss Grundlage für die Tätigung dieser Ausgaben gefehlt habe, hätten sie nicht Abrechnungsgrundlage werden dürfen. Folglich entspreche auch die Entlastung von Verwaltung und Beirat den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch der Beschluss zum Tages aus. Fünf widersprechenden Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da aufgrund des Umstandes, dass ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden sollte, nicht von eine Wiederbestellung der A als Verwalterin die Rede sein könne, sondern von einer Neubestellung auszugehen sei. Folglich hätte es der (jedoch unterlassenen) Einholung von Alternativangeboten bedurft.

Die Kläger beantragen,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.11.2022 zu den Tagesordnungspunkten 2-5 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie rügen die Zulässigkeit Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 2 mangels hinreichender Bestimmtheit des Antrags. Hilfsweise halten Sie den Antrag insoweit für unbegründet, da auch zu Unrecht erfolgte Ausgaben aus Mitteln einer Eigentümergemeinschaft in die Jahresrechnung einzustellen seien. Darüber hinaus seien die Auftragserteilungen an die genannten Firmen in Abstimmung mit den Eigentümern erfolgt, insbesondere mit dem Beirat, den Eigentümern B und C. Darüber hinaus seien Versäumnisse des Beirates nicht dargetan. Schließlich sei auch die erneute Bestellung der A als Verwalterin nicht zu beanstanden, da diese bereits zuvor Verwalterin gewesen sei und die maßgeblichen Eckdaten der Laufzeit und der Vergütung bereits in der Einladung zur Versammlung als auch in der Beschlussfassung genannt seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage bleibt überwiegend ohne Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Antragstellung hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt zwei hinreichend bestimmt. Der Antrag ist eindeutig formuliert, mit ihm wird die ungültig Erklärung des hinreichend genau bezeichneten Beschlusses begehrt. Im Übrigen ist die Antragsformulierung einer Auslegung unter Berücksichtigung der Klagebegründung zugänglich, so dass sich unzweideutig ergibt, dass der Beschluss insgesamt angefochten werden sein soll.

Im Übrigen bestehen keine Zulässigkeitsbedenken. Insbesondere ist die Klage unter Berücksichtigung von § 167 ZPO fristgerecht erhoben und mit einer Begründung versehen worden.

Hingegen ist der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt zwei der Eigentümerversammlung vom 29.11.2022 unbegründet. Denn er entspricht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist eine Jahresabrechnung als Grundlage des Beschlusses über die Forderung von Nachschüssen oder Feststellung eines Guthabens (so genannte Abrechnungsspitze) erforderlich. Diese muss eine Plausibilitätskontrolle im Sinne einer Schlüssigkeitsprüfung zugänglich sein und erfordert deswegen wenigstens die Aufstellung einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Dies bedeutet wiederum, dass alle Ausgaben des entsprechenden Kalenderjahres in die Jahresabrechnung einzustellen sind. Unterbleibt dies, stellt dies einen pflichtwidrigen Mangel der Jahresabrechnung dar. Maßgeblich ist alleine für die Richtigkeit der Jahresabrechnung, dass die tatsächlichen Geldflüsse sich darin wiederfinden. Dies bedeutet, dass auch Auszahlungen ohne hinreichende rechtliche Grundlage einzustellen sind, selbst dann, wenn sich dies aus anderen Erwägungen bei isolierter Betrachtung nicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen sollte (s. zum Ganzen Jennißen/Jennißen, § 28 WEG Rdnr. 124-127 m.w.N.). Mit anderen Worten: Für die Beurteilung der Frage nach einer korrekten Jahresabrechnung kommt es lediglich darauf an, dass alle Geldflüsse des betroffenen Kalenderjahres rechnerisch zutreffend erfasst sind. Sonstige materiellen rechtlichen Probleme sind deswegen auf anderem Wege zu klären.

Folglich kommt es auf die Argumentation der Kläger zu fehlenden Beschlussgrundlage für die Bezahlung der Rechnung der Firmen D, E und F an dieser Stelle nicht an.

Von Bedeutung ist diese Frage lediglich für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlastung von Verwaltung und Beirat. Diese Beschlüsse sind unwirksam.

Mit einem Entlastungsbeschluss wird zum Ausdruck gebracht, dass die beschließende Eigentümerversammlung das hiervon erfasste Handlung der betroffenen Personen für ordnungsgemäß erachtet. Dies wiederum setzt voraus, dass es im Falle der Anfechtung solcher Beschlüsse sich erweist, dass die Aktionen von Verwaltung und Beirat tatsächlich den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Diese Grundsätze sind dann nicht gewahrt, wenn Ausgaben getätigt werden, die eine hinreichende Beschluss Grundlage oder sonstigen für die Eigentümer verbindlichen rechtlichen Grundlage entbehren. Dies ist hier der Fall. Nachdem insoweit unstreitig gebliebenen Vortrag der Kläger fehlt es an den entsprechenden Beschlüssen. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass sich die Verwaltung hinsichtlich der Auftragserteilung an die betroffenen Firmen mit den Beiratsmitgliedern bzw. einzelnen Eigentümern (möglicherweise eng) abgestimmt hat. Denn die Auftragserteilung an Handwerksfirmen usw. in den vorgetragenen Volumina erfordert stets eine entsprechende Willensbildung der Eigentümer, an der es hier unzweideutig fehlt. Dies gilt auch dann, wenn es sich um Auftragserteilung hinsichtlich von Fortsetzung oder Ergänzungsarbeiten bereits anderweitig beschlossener Maßnahmen handelt, wie es dem Beklagtenvorbringen zu entnehmen ist. Folglich entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, an einer solchen Stelle von der einem Entlastungsbeschluss Abstand zu nehmen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die hier getroffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, weil die Voraussetzungen für eine Entlastung nicht vorliegen.

Dies betrifft Verwaltung und Beirat gleichermaßen. Nach § 29 Abs. 2 WEG ist Aufgabe des Beirats die Unterstützung der Verwaltung sowie die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Ein sorgfältig handelnder Verwaltungsbeirat hätte gegebenenfalls vor der Auftragserteilung an Handwerker mit den hier genannten Auftragssummen eine Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt oder jedenfalls spätestens im Zusammenhang mit der Prüfung der Jahresabrechnung die Eigentümerversammlung darauf hingewiesen, dass es noch an einer hinreichenden Beschlussfassung fehlt.

An diesem Ergebnis ändert auch das Vorbringen im nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 16.11.2023. Dort werden zwar Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.11.2023 erwähnt, aus denen sich möglicherweise ein Befund ableiten lässt, der das Handeln von Verwaltung und Beirat nachträglich legitimiert. Das Gericht kann jedoch dieses Vorbringen bereits aus prozessualen Gründen nicht berücksichtigen, weil maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage des bereits am 19.10.2023 eingetretenen Schlusses der mündlichen Verhandlung ist. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Wandlung gemäß § 156 ZPO war nicht geboten, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die im Schriftsatz vom 16.11.2023 genannten Beschlüsse vom 08.11.2023 zum Zeitpunkt der Entscheidung noch nicht bestandskräftig geworden sind. Die Bestandskraft dieser Beschlüsse tritt erst mit Ablauf der Frist zur Erhebung einer etwaigen Anfechtungsklage ein.

Unbegründet ist wiederum die Anfechtungsklage bezüglich des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 5. Dieser Beschluss entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach diesen Grundsätzen kann eine bereits bestellte Verwaltung für den anschließenden Zeitraum erneut bestellt werden, ohne dass es der Einholung von Alternativangeboten bedarf. Eine solche Wiederbestellung liegt hier vor. Eine Wiederbestellung ist nicht bereits dann ausgeschlossen, wenn lediglich ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll. Denn bei der Bestellung einer Hausverwaltung und beim Abschluss eines Verwaltervertrages handelt es sich um zwei unterschiedliche Rechtsakte. Maßgeblich ist bei der Wiederbestellung lediglich die Identität des Personals, die hier unstreitig gegeben ist. Darüber hinaus sind in der Beschlussfassung (wie bereits im Rahmen der Einladung zur Eigentümerversammlung mitgeteilt) notwendige Eckdaten des zu schließen Verwaltervertrages genannt, insbesondere Laufzeit (insoweit identisch mit der Bestellung) und Verwaltervergütung. Mithin war eine noch ausreichende Entscheidungsgrundlage gegeben, was dazu führt, dass der konkret gefasste Beschluss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die von den Klägern begehrte Feststellung, dass Teilkosten auf sie nicht zu verteilen sind, kann nicht ausgesprochen werden. Ein solcher Ausspruch ist von den Regelungen der ZPO nicht gedeckt. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Frage des materiellen Wohnungseigentumsrechts, die allerdings erst aufgrund der Novellierung des Gesetzes zum 01.12.2020 überhaupt relevant geworden ist. Mithin ist die Frage, wer intern an den Kosten eines gerichtlichen Beschlussklageverfahrens in welchem Umfang zu beteiligen ist, keine solche, die in diesem Beschlussklageverfahren zu beantworten ist. Dies kann erst im Nachgang nach Abschluss des Beschlussklageverfahrens einer Regelung unterworfen werden. Deswegen bedarf es an dieser Stelle auch noch keiner Entscheidung darüber, ob die Beteiligung einer siegreichen Partei an den Kosten der unterlegenen Partei stattzufinden hat oder aufgrund übergeordnete Rechtsgrundsätze unterbleiben muss.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Für die Anfechtung des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 2 war ein anteiliger Betrag von 34.846,20 € anzusetzen. Angefochten war die Jahresabrechnung insgesamt, so dass deren Volumen maßgeblich ist; insoweit schließt sich das erkennende Gericht der Rechtsauffassung des LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 08.30.2022 – 2-09 S 45/21, zit. n. juris) unter Bezugnahme auf die Einzelheiten jener Entscheidung an. Das Gesamtvolumen war auf den 7,5-fachen Betrag des Anteils der Klagepartei zu begrenzen, der ausweislich der streitgegenständlichen Abrechnung 4.646,16 € betrug. Für die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 waren jeweils 1.000 € anzusetzen. Für die Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnung. Fünf kam es auf die Höhe der für den Bestellzeitraum von drei Jahren zu entrichten Verwaltervergütung an, wiederum begrenzt auf den 7,5-fachen Betrag des von den Klägern zu zahlenden Anteils. Dieser beträgt 7.325,40 €.