Amtsgericht Marburg Urteil vom 11.01.2022 – 9 C 710/21

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens haben die Verfügungskläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Verfügungskläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Verfügungsbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien streiten um die Bestellung eines Verwalters im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Verfügungskläger sowie die Vertreterinnen der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft sind die (einzigen) Wohnungseigentümer der Verfügungsbeklagten, zu der insgesamt drei Wohneinheiten gehören. Bis zum 31. Dezember 2021 war die Verfügungsklägerin zu 1. die Verwalterin der Verfügungsbeklagten, seit diesem Zeitpunkt ist sie verwalterlos. Sowohl die Verfügungsklägerin zu 1. als auch die Vertreterinnen der Verfügungsbeklagten hatten versucht, eine Nachfolgeverwaltung zu finden, was sich als schwierig herausstellte. Während die Vertreterinnen der Verfügungsbeklagten zunächst eine Zusage der M. GmbH in M. erhielten, gewann die Verfügungsbeklagte zu 1. die I. UG in B. als Kandidatin. Die Bestrebungen beider Seiten, jeweils einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer im Umlaufverfahren herbeizuführen, scheiterten. Ob die Zusage der M. GmbH aktuell noch besteht, ist zwischen den Parteien streitig. Insgesamt bestehen zwischen den Wohnungseigentümern erheblicher Streit und Misstrauen.

Die Verfügungskläger sind der Ansicht, es müsse umgehend ein neuer Verwalter bestellt werden, da sonst finanzielle Engpässe und auch die Kündigungen wichtiger Versorger oder Versicherer drohten.

Die Verfügungskläger beantragen im Wege einer einstweiligen Verfügung,

1.

a) zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft „...“ in die I. UG, vertreten durch deren Geschäftsführer, Herrn R., zu bestimmen.

b) Die Bestellung erfolgt bis zum 31. Dezember 2022. Die Verwalterin erhält pro Wohnung ein Verwaltungsentgelt von 36,72 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sie ist berechtigt, von der Vorverwalterin alle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft „...“ heraus zu verlangen. Eine Abberufung der gerichtlich bestellten Verwalterin ist durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund möglich. Ansonsten gilt der als Anlage 1 beigefügte und zum Bestandteil dieses Urteilstenors gemachte Verwaltervertrag.

c) Die Bestellung der Verwalterin (Ziff. 1a) wird zum 1. Januar 2022 wirksam.

hilfsweise

die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht nebst eines Verwaltervertrags, in dem die Vergütung, die Laufzeit, der Umfang der Vertretung, die Haftung, die Sondervergütung nach billigem Ermessen geregelt sind.

2. Zum Vertreter (§ 9b Abs. 2 WEG) der Wohnungseigentümergemeinschaft „...“ in zum Abschluss eines schriftlichen, vorstehendes berücksichtigenden Verwaltervertrags wird der Wohnungseigentümer B. bestimmt.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung abzuweisen.

Sie trägt vor, die finanziellen Verhältnisse der Gesellschaft seien gesichert, da ein wirksamer Wirtschaftsplan bestehe, auf dessen Grundlage die Eigentümer Zahlungen an die Verfügungsbeklagte leisteten. Zahlungen z.B. hinsichtlich des Wasserverbrauchs würden von dem Versorger abgebucht. Andere Zahlungen, z.B. für Handwerker könnten auch durch gemeinsames Handeln der Wohnungseigentümer geleistet werden.

I.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig. Er ist jedoch nicht begründet.

1.

Ein Verfügungsanspruch könnte den Verfügungsklägern durchaus zustehen. Denn die Bestellung eines Verwalters gehört zu dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), der jedem Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zusteht und im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchgesetzt werden kann. Ob im vorliegenden Fall alle Voraussetzungen für diesen Anspruch vorliegen, kann allerdings dahingestellt bleiben.

2.

Für den Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß § 940 ZPO bedarf es nämlich bereits grundsätzlich einer besonderen Eilbedürftigkeit, also eines Verfügungsgrundes. Hier kommt noch hinzu, dass die Verfügungskläger nicht die Regelung eines einstweiligen Zustandes begehren, sondern die Bestellung einer externen Verwalterin für ein ganzes Jahr. Eine derartige Vorwegnahme der Hauptsache bedarf einer ganz besonderen Eilbedürftigkeit. Die Verfügungskläger tragen hierzu zutreffend vor, dass eine solche besondere Eilbedürftigkeit bei der Frage der Verwalterbestellung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus vorliegen kann. Ob dies tatsächlich der Fall ist, muss allerdings anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Dabei spielen die insbesondere die Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Art und Umfang der in unmittelbarer Zukunft vom Verwalter zwingend vorzunehmenden Aufgaben eine Rolle. Letztere sind nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung derzeit überschaubar. Es steht im Wesentlichen Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit den Heizkostenverteilern / Wärmezählern und die Zahlung von Rechnungen für Handwerkerleistungen im Raum. Bei lediglich drei Wohneinheiten und vier Wohnungseigentümern ist dies allerdings eine Angelegenheit, die durchaus gemeinsam bewältigt werden kann – entweder, in dem tatsächlich alle daran mitwirken oder indem beispielsweise ein Eigentümer von den anderen (ggf. schriftlich) bevollmächtigt wird. Dass dies umständlich ist, steht außer Frage. Eine Eilentscheidung mit Vorwegnahme der Hauptsache rechtfertigt es jedoch nicht. Die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert ebenfalls keine Eilentscheidung. Auch wenn, nach dem Vortrag der Verfügungskläger, auf der letzten Eigentümerversammlung kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, ist doch unstreitig, dass eine Erhöhung der Hausgelder beschlossen wurde und diese von den Eigentümern auch gezahlt werden. Für den – nie auszuschließenden – Fall, dass Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlich werden, besteht zum einen ein Notvornahmerecht der einzelnen Eigentümer (§ 18 Abs. 3 WEG) und zum anderen dürfte auch in diesem Fall bei der geringen Zahl der Eigentümer ein gemeinsames Zusammenwirken, ggf. über eine Bevollmächtigung eines Eigentümers, ohne größere Probleme möglich sein. Die übrigen von den Verfügungsklägern aufgelisteten Angelegenheiten – Abrechnung der Betriebskosten, Einarbeitung von Beträgen, Einhaltung der Hausordnung, Organisation von Hausmeistertätigkeiten, Einberufung einer Eigentümerversammlung – gehören zu den Aufgaben eines Verwalters, sind aber nicht so dringend, dass sie eine Eilentscheidung durch Erlass einer einstweiligen Verfügung mit Vorwegnahme der Hauptsache rechtfertigen.

Wenn die Bestellung eines Verwalters auch zur Durchführung dieser Angelegenheiten als äußerst dringlich empfunden wird, hätte dies – z.B. durch vorübergehende Bestellung einer der Eigentümerinnen – im Rahmen der mündlichen Verhandlung als Ergebnis der zweistündigen Vergleichsverhandlungen vereinbart werden können. Da dies aber von den Parteien (auch den Verfügungsklägerinnen) nicht gewollt war, müssen sie nunmehr in Kauf nehmen, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in der nächsten Zeit nur umständlich verwalten lässt und ein gegenseitiges Aufeinandereingehen erforderlich sein wird.

In der mündlichen Verhandlung ist, insbesondere auf Seiten der Verfügungskläger, deutlich geworden, dass diese über sehr konkrete Vorstellungen verfügen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet werden soll und dies den beiden anderen Wohnungseigentümerinnen nicht zutrauen. Die Vorstellung abzulegen, dass lediglich die eigene Einschätzung zutrifft und das Haus bei abweichendem Handeln, überspitzt formuliert, in kurzer Zeit in den Ruin getrieben werde, gehört aber zwingend zu dem gedeihlichen Zusammenwirken in einer Eigentümergemeinschaft dazu. Möglicherweise besteht dies Einstellung auch bei den beiden anderen Eigentümerinnen und ist lediglich in der mündlichen Verhandlung nicht in dieser Deutlichkeit zutage getreten. Insofern gilt dieser Appell für alle Wohnungseigentümer. Gleichermaßen – diesmal insbesondere als Appell an die anderen Eigentümerinnen – ist es für ein dauerhaftes Zusammenarbeiten und -leben nicht förderlich, wenn beständig rückwärtsgewandt Vorwürfe erhoben werden, wieso und aufgrund wessen Verhaltens bisher die Bestellung eines neuen Verwalters nicht zustande gekommen sei. Auch insoweit wäre eine gewisse Zurückhaltung hilfreich.

3.

Der Hilfsantrag war aus den genannten Gründen ebenfalls abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 6, 711 ZPO