Amtsgericht Marburg Urteil vom 05.12.2023 – 9 C 585/22 (84)

1. Die Beklagte wird verurteilt, den in Sondereigentum des Klägers stehenden Kellerraum, gelegen im Gebäude B-Straße 40 in Marburg, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Dieser Kellerraum ist auf der Abgeschlossenheitserklärung, die dem Urteil als Anlage beigefügt und zugleich Bestandteil dieses Tenors ist, mit der Nr. 4 bezeichnet und rot umrandet.

2. Der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft „B-Straße 40“ in  Marburg vom 28. November 2022 zu Tagesordnungspunkt 12 (Räumung und Herausgabe des Kellerraums mit der Nr. 4) gefasste Negativbeschluss wird für ungültig erklärt.

3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,- € vorläufig vollstreckbar

Die Parteien streiten um Beseitigungsansprüche im Zusammenhang mit Wohnungseigentum und die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.

Der Kläger ist einer der Wohnungseigentümer der Beklagten. Die Wohnungseigentumsanlage verfügt über sieben Einheiten. Zum Sondereigentum des Klägers gehören die Wohnung mit der Nr. 4 sowie ein Kellerraum, der in der zur Akte gereichten Kopie des Aufteilungsplans hinsichtlich des Kellers rot umrandet ist; auf diesen wird für die Einzelheiten Bezug genommen, Bl. 5 d.A. In diesem Kellerraum befindet sich eine Heizungsanlage, an die einige der Wohneinheiten – nicht die des Klägers und nicht die Dachgeschosswohnung – angeschlossen sind. Weder in der Teilungserklärung, auf die für die Einzelheiten Bezug genommen wird, Bl. 27 ff. d.A., noch sonst in den Unterlagen der WEG ist der Standort der Heizungsanlage geregelt oder erwähnt.

Die Wohnungseigentumsanlage stand ursprünglich im Alleineigentum eines Eigentümers und wurde ausweislich der Teilungserklärung im Oktober 1998 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Zwischen den Parteien ist streitig, ob sich die Heizungsanlage zum Zeitpunkt der Teilung bereits in dem streitgegenständlichen Kellerraum befand oder, ob sie erst dort errichtet wurde, nachdem bereits Wohnungseigentum begründet war. Der Kläger erwarb das Wohnungseigentum später von dem Voreigentümer Herrn Dr. K.

Nachdem der Kläger erklärt hatte, er wolle den Kellerraum selbst nutzen, erörterten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 18. Oktober 2021, dort unter Tagesordnungspunkt 10 diverse Möglichkeiten, ohne dass es zu einer Lösung kam. Auf das entsprechende Protokoll wird für die Einzelheiten Bezug genommen, Bl. 6 ff. d.A. Auf der Eigentümerversammlung am 28. November 2022 beantragte der Kläger unter Tagesordnungspunkt 5 eine Beschlussfassung über das Entfernen der Heizungsanlage aus dem in seinem Sondereigentum stehenden Kellerraum; der Beschlussantrag wurde abgelehnt. Für die Einzelheiten wird auf den entsprechenden Auszug aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung Bezug genommen, Bl. 16 d.A.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, den in dem als Anlage 1 beigefügten sowie zugleich zum Bestandteil dieses Tenors gemachten rot umrandeten Kellerraum, gelegen im Gebäude B.-Straße 40 in Marburg, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, die sich im als Anlage 1 beigefügten sowie zugleich zum Bestandteil dieses Tenors gemachten rot umrandeten Kellerraum, gelegen im Gebäude „B.-Straße 40“ in Marburg, befindliche Heizungsanlage aus dem selbigen Raum zu entfernen.

2. Den auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft „B.-Straße 40“ in Marburg am 28. November 2022 unter dem Tagesordnungspunkt 12 (Räumung und Herausgabe des Kellerraums mit der Nr. 4 (Sondereigentum Kl. )) gefasste (Negativ-) Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage mit Haupt- und Hilfsantrag abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Heizungsanlage habe sich bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums in dem streitgegenständlichen Keller befunden. Sie ist der Ansicht, es bestehe kein Anspruch auf Räumung, vielmehr müsse sich der Kläger wegen etwaige Sekundäransprüche an den Veräußerer seiner Wohnung halten. Der Kläger könne den Kellerraum auch mit darin befindlicher Heizungsanlage nutzen. Da kein Anspruch auf Räumung bestehe, vielmehr die Beseitigung der Heizungsanlage einen Entzug des Mitgebrauchsrechts der anderen Eigentümer darstellen würde, entspreche auch der Negativbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass kein Anspruch auf Ungültigkeitserklärung bestehe.

I.

Die Klage ist zulässig und begründet.

1.

Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Kellerraums aus § 14 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 985 BGB.

a)

Unstreitig steht der Kellerraum im Sondereigentum des Klägers. Der Kläger hat dieses Sondereigentum gemäß § 892 BGB unbelastet von etwaigen Rechten der Wohnungseigentümergemeinschaft erworben.

Es bestehen zunächst bereits Zweifel daran, ob ein Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Standorts der Heizungsanlage überhaupt besteht. Denn soweit von den Parteien vorgetragen oder auch sonst ersichtlich, ist nie – weder in der Teilungserklärung noch durch eine spätere Vereinbarung – geregelt worden, dass sich die Heizungsanlage in dem streitgegenständlichen Keller befinden darf.

Selbst wenn eine solche Regelung / Vereinbarung bestünde, die rechtlich als Dienstbarkeit im Sinne des § 1018 BGB zu qualifizieren wäre – ist eine solche aber jedenfalls nicht im Grundbuch eingetragen.

Dem Kläger kann nicht vorgeworfen werden, dass er sich bei Erwerb des Grundstücks nicht hinreichend vor Ort kundig gemacht habe. Denn der Schutz des § 892 BGB greift nur dann nicht ein, wenn der Erwerber (hier der Kläger) positiv weiß, dass die Grundbucheintragung (hier ohne Belastung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Blick auf die Heizung) unrichtig ist. Weder gibt es diesbezüglich eine Erkundigungspflicht noch reicht eine grob fahrlässige Unkenntnis aus. Im Übrigen würde dies im konkreten Fall aber auch keinen Unterschied machen. Denn selbst wenn dem Kläger vor dem Erwerb aufgefallen wäre, dass sich in dem zur Wohnung gehörigen Kellerraum die Heizungsanlage befindet, folgt daraus nicht ein entsprechendes Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn ein solches aber gar nicht besteht, folgt aus dem faktischen Vorhandensein der Heizungsanlage auch nicht, dass diese im Kellerraum stehen darf.

b)

Da der Kläger unbelastetes Sondereigentum erworben hat, darf er dieses – im Rahmen der gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse – nach seinem Belieben nutzen und andere von der Nutzung ausschließen. Er ist gemäß § 14 Abs. 1 WEG lediglich in zwei Fällen verpflichtet, Einwirkungen auf sein Sondereigentum – hier durch das Vorhandensein der Heizungsanlage – zu dulden:

● Diese Einwirkungen beruhen auf Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das ist hier unstreitig nicht der Fall.

● Dem Kläger erwächst hieraus kein Nachteil, der über das Maß hinausgeht, das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist. Davon ist hier nicht auszugehen:

Solange sich die Heizungsanlage im Kellerraum befindet, kann der Kläger ihn nicht nach seinem Belieben nutzen. Die Nutzungsmöglichkeiten sind hierdurch deutlich eingeschränkt. Hinzu kommt, dass der Kläger – wenn sich die Heizungsanlage berechtigt in seinem Sondereigentum befände – das Betreten durch die übrigen Eigentümer dulden müsste, was auch die Frage des Abschließens des Kellerraums aufwirft. Insgesamt sind die Beeinträchtigungen, die sich durch das Vorhandensein der Heizungsanlage ergeben, so schwerwiegend, dass sie deutlich über das Maß hinausgehen, dass nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 WEG hinzunehmen ist.

c)

Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Heizungsanlage bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums im streitgegenständlichen Kellerraum befunden hat oder erst später installiert wurde. Relevant ist lediglich, dass der Kläger unbelastetes Eigentum erworben hat. Dies ergibt auch ein Vergleich mit der Situation, dass Wohnungseigentum anders errichtet wird als in den entsprechenden Plänen dargestellt. In diesen Fällen der planwidrigen Errichtung besteht grundsätzlich ein Anspruch auf plangerechte Herstellung. Erst recht muss dies gelten, wenn es nicht um die Errichtung des Wohnungseigentums geht, sondern um die Installation einer Heizungsanlage.

d)

Der Kläger fordert auch nicht die ersatzlose Entfernung der Heizungsanlage als solcher, sondern will lediglich durchsetzen, dass diese nicht in seinem Sondereigentum, sondern woanders, steht. Dieser Anspruch berührt weder die sachenrechtliche Zuordnung der Heizungsanlage als Gemeinschaftseigentum noch die Nutzungsrechte der übrigen Eigentümer an der Heizungsanlage. Die Verpflichtung des Klägers an etwaigen Folgemaßnahmen bei Verlegung der Heizung oder Installation einer anderen Beheizungsmöglichkeit mitzuwirken, besteht hiervon unabhängig und wird auch vom Kläger selbst nicht in Frage gestellt.

e)

Schließlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch – neben dem Kläger – als (Mit-)Besitzerin des Kellerraums anzusehen. Denn sie betreibt dort die im Gemeinschaftseigentum stehende Heizungsanlage und übt daher (auch) eine tatsächliche Sachherrschaft über den Kellerraum aus.

Da ein Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem (Mit-)Besitz fehlt, kann der Kläger als Sondereigentümer Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Eigentums verlangen.

2.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. November 2022 zum Tagesordnungspunkt 12, mit dem der Antrag des Klägers abgelehnt wurde, die Heizungsanlage aus seinem Keller zu entfernen, entspricht aus den vorgenannten Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er war daher für ungültig zu erklären.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 Satz 1 ZPO. Bei der Festsetzung der Sicherheitsleistung hat sich das Gericht an den geschätzten Kosten orientiert, die entstehen, wenn die Heizungsanlage umgesetzt wird, d.h. die im Keller des Klägers befindliche Therme in einen anderen Kellerraum versetzt wird.