Rechtsprechung / Amtsgericht Mitte
Amtsgericht Mitte Urteil vom 16.05.2022 – 20 C 318/21
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 980,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz jährlich seit dem 04.03.2021 zu zahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 Prozent abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 13. Juli 2000 vermietete die Beklagte der Klägerin die Dreizimmerwohnung in dem 4. Obergeschoss des Hauses xxx xxx Berlin, auf dessen Inhalt verwiesen wird und in dem u.a. vereinbart war, dass die Klägerin auf ihre Kosten eine Gasetagenheizung anstelle der Ofenheizung in die Wohnung zwecks Heiz- und Warmwasserbereitung einbaute.
Zuletzt betrug die Bruttokaltmiete 496,46 € monatlich.
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2019 ließ die Beklagtenseite den Anschluss der streitgegenständlichen Wohnung an die zentrale Heizungsanlage ankündigen, ohne dass diese Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen entsprach.
Mit Schreiben des von der Beklagten beauftragten Installationsunternehmens vom 18. Mai 2020 ließ die Beklagte der Klägerin mitteilen, dass die Strangmodernisierung in der Zeit vom 29. Juni bis 9. Juli 2020 stattfinden würde und das Unternehmen Zugang zu der streitgegenständlichen Wohnung benötige. Auf den Inhalt dieses Schreibens wird ebenso verwiesen wie auf den Inhalt der E-Mail der Klägerin an die Beklagtenseite vom 26. Juni 2020, mit der sie arbeitsbedingt den Zutrittstermin für den 29. Juni 2020 absagte wie einen neuen Termin für den 6. Juli 2020 vorschlug (Bl. 41 d.A.). Mit E-Mail vom 2. Juli 2020, auf die verwiesen wird (Bl. 40 d.A.), teilte die Klägerin der Beklagtenseite u.a.mit, dass sie nach rechtlicher Beratung keine Mitarbeiter in ihre Wohnung lasse, weil die Modernisierungsankündigung „…leider nicht korrekt sei.“ Sie sagte den Termin für den 6. Juli 2020 ab und schrieb: „..sobald eine ordentliche Ankündigung vorliegt, werden wir noch in Kontakt kommen."
In der 27. Kalenderwoche des Jahres 2020 wurde die Gasversorgung für die streitgegenständliche Wohnung unterbrochen, weshalb die Klägerin bei dem Amtsgericht Mitte zum Geschäftszeichen 7 C 226/20 eV die einstweilige Verfügung auf Wiederherstellung der Gasversorgung beantragte und der dahingehende Beschluss mit Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 16. September 2020 bestätigt wurde. Die dagegen eingelegte Berufung wurde nach Hinweis dem Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2020 zum Geschäftszeichen 67 S 305/20 zurückgenommen. Wegen der weiteren Einzelheiten vorbezeichneter gerichtlicher Entscheidungen und des Verfahrensgangs des einstweiligen Verfügungsverfahrens wird auf die beigezogenen Verfahrensakte zu vorgenanntem Geschäftszeichen verwiesen.
Die Klägerin erklärte wiederholt, dass sie die laufende Mietzahlung ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Geltendmachung einer Mietminderung leiste.
Auf den Inhalt der Anschreiben der Beklagtenseite an die Klägerin vom 24. Juli, 7. und 9. September 2020 (Anlage B 3 bis B 5) wie auf die Antwort der Klägerin mit E-Mail vom 21. September 2020 (Anlage B6) wird verwiesen.
Mit Schreiben vom 22. Dezember 2020, auf das verwiesen wird (Bl. 69-75 d.A.) ließ die Beklagte gegenüber der Klägerin den gesetzlichen Vorgaben entsprechend den Anschluss der Heizung der streitgegenständlichen Wohnung an die Zentralheizung ankündigen, woraufhin die Klägerin mit Schreiben vom 6. Januar 2021 dieser Modernisierung zustimme. Auf den Inhalt des Schreibens der Beklagtenseite vom 1. Februar 2021 (Anlage B7/K4) wird verwiesen.
Im März 2021 erfolgte der Anschluss der streitgegenständlichen Wohnung an die Zentralheizung.
Die Klägerin forderte die Beklagtenseite für den Zeitraum von Oktober 2020 bis einschließlich März 2021 erfolglos zur Rückzahlung der Klageforderung auf, für deren Einzelheiten und monatliche Minderungsquoten auf Bl. 3 d.A. verwiesen wird.
Die Klägerin bestreitet, dass sie der angekündigten Modernisierung ausdrücklich zugestimmt habe. Sie bestreitet, dass die Gasleitung in dem Wohngebäude undicht gewesen sei.
Die Klägerin behauptet, sie habe mit Schreiben vom 1. Februar 2021 nochmals ausdrücklich erklärt, dass sie damit einverstanden sei, zum schnellstmöglichen Zeitpunkt an die Zentralheizung angeschlossen zu werden. Darauf habe die Beklagtenseite mit dem als Anlage K4 eingereichten Schreiben reagiert und als den frühestmöglichen Termin den 17. März 2021 angegeben. Die Wiederherstellung der Beheizbarkeit ihrer Wohnung sei Ende März 2021 erfolgt, so dass sie bis dahin ihre Wohnung habe weder beheizen noch warmes Wasser bereiten können, weshalb die klagegegenständlichen Minderungsquote angemessen seien.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 980,84 € nebst Zinsen in Höhe von
5%- Punkten über dem Basiszinssatz jährlich seit dem 04.03.2021 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, dass sich die Parteien nach der Modernisierungsankündigung vom 25. Oktober 2019 auf einen Termin zu zum Anschluss der streitgegenständlichen Wohnung an die zentrale Heizungsanlage verständigt hätten. Mit den getroffenen Terminabsprachen für den 29. Juni und 6. Juli 2020 habe die Klägerin der Beklagten konkludent mitgeteilt, dass sie die Modernisierungsmaßnahme dulden werde. Hätte die Klägerin zu dieser Zusage gestanden, wäre die streitgegenständliche Wohnung spätestens am 6. Juli 2020 an die Zentralheizung angeschlossen gewesen. Im Zuge der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen in den anderen Wohnungen sei festgestellt worden, dass die Gasleitung undicht gewesen sei. Um eine Gefährdung der Klägerin und anderer Bewohner des Hauses und des Gebäudes zu vermeiden, sei die Gasversorgung der streitgegenständlichen Wohnung unterbrochen worden, über die die ursprüngliche Heizung der streitgegenständlichen Wohnung betrieben gewesen sei. Die Installationsarbeiten hätten bereits Anfang Oktober 2020 stattfinden können und zu diesem Zeitpunkt wäre die Versorgung der Wohnung der Klägerin mit Heizwärme und Warmwasser wiederhergestellt gewesen.
Die Beklagte meint, dass die Klägerin jegliche Minderungsrechte dadurch verwirkt habe, dass sie die Termine im Sommer 2020 und Anfang Oktober 2020 abgesagt bzw. keinen Zugang zu der streitgegenständlichen Wohnung gewährt habe.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Verfahrensakte des Amtsgerichts Mitte zum Geschäftszeichen 7 C 226/20 eV ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
Entscheidungsgründe
Für den Zeitraum von Oktober 2020 bis einschließlich März 2021 war die streitgegenständliche Wohnung unstreitig ohne die Möglichkeit, sie mit der vereinbarungsgemäß installierten Gasetagenheizung zu beheizen und Warmwasser zu erzeugen. Das stellt eine nicht unerhebliche Abweichung der Ist – von der Sollbeschaffenheit der Mietsache dar, so dass der Mietzins kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB gemindert gewesen ist. Während der Heizperiode von Oktober 2020 bis einschließlich März 2021 geben die geltend gemachten Minderungsquoten für das Fehlen der Warmwasserbereitung wie Heizmöglichkeit im Rahmen des § 287 ZPO die damit einhergehende Wohnwertbeeinträchtigung mit den Minderungsquote von 20 % im Oktober, 30 % im November und jeweils 50 % im Dezember 2020, Januar und Februar 2021 als kälteste Monate angemessen wieder wie mit 30 % im März 2021. Trotz des Installationstermins am 17. März 2021 war die Minderung bis einschließlich März 2021 gerechtfertigt, denn die Beklagtenseite bestreitet das ohne konkrete Darstellung der Anschlussarbeiten an diesem Tag, die die Wärmeversorgung der streitgegenständlichen Wohnung am 17. März 2021in Gang setzte, nicht entscheidungserheblich. Es werden weder der konkrete Bauablauf beschrieben noch dies ggfls. ersetzende. Handwerkernachweise eingereicht. Ohne diesen konkreten Gegenvortrag ist als unstreitig zu behandeln, dass das Ende des Minderungszeitraumes Ende März 2021war, § 138 ZPO.
Wegen der unstreitig unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleisteten Mietzinszahlungen, hindert § 814 BGB den Rückzahlungsanspruch nicht.
Entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung entfällt der Anspruch der Klägerin nicht deshalb, weil sie eine vorzeitige Wiederherstellung der Gasversorgung verhindert hätte bzw. im Rahmen des § 242 BGB deshalb mit der Klageforderung ausgeschlossen sei, weil sie der Modernisierung ihrer Wohnung durch Anschluss an die Zentralheizung zugestimmt hatte.
Der zuletzt bezeichnete Einwand der Beklagtenseite des widersprüchlichen bzw. treuwidrigen Verhaltens greift nicht ein. Die Klägerin hatte die den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechend angekündigte Modernisierung nicht im Sommer 2020 bereits geduldet.
Tatsächlich hat sie die Arbeiten nicht durchführen lassen, so dass kein Dulden i.S.d. § 555d BGB gegeben ist.
Ihre Terminzusagen ersetzten diesen Dulden nicht und stellen keine rechtsverbindliche Zustimmung dar, nach der eine Modernisierungsvereinbarung zustande gekommen wäre. An einer Annahme eines dahingehenden „Angebotes“ mit der Erklärung vom 25.10.20219 fehlte es jedenfalls bereits deshalb, weil die Annahmefrist aus §147 BGB von Oktober 2019 bis Sommer 2020 keinesfalls gewahrt ist.
Mit dem Schreiben der Installationsfirma vom 18. Mai 2020 ist kein Angebot der Beklagten auf eine Modernisierungsduldung i.S.d. § 145 BGB abgegeben, sondern lediglich Zutritt von der bauausführenden Firma begehrt worden. Den dafür für den 29. Juni 2020 abgestimmten Termin hat die Klägerin arbeitsbedingt und damit entschuldigt und gerechtfertigt rechtzeitig wieder absagt. Den von ihr vorgeschlagenen Termin für den 6. Juli 2020 hat sie wiederum rechtzeitig am 2. Juli 2020 mit der zutreffenden Begründung abgesagt, dass sie zur Duldung der Modernisierung ohne vorherige Modernisierungsankündigung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht, nicht verpflichtet ist. Somit hat die Klägerin zwar Termine für die Anschlussarbeiten in Aussicht gestellt, aber berechtigterweise abgesagt. Die Beklagte selbst hat sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben gehalten, so dass sie auch kein schutzwürdiges Vertrauen darauf entwickeln konnte, dass es trotzdem zu einer Duldung kommt, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben waren und keine Duldungspflicht bestand.
Entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung ist die Klägerin nicht zur Zutrittsgewährung Anfang Oktober 2020 im Rahmen des § 555a BGB verpflichtet gewesen, denn die Beklagte hat die titulierte Wiederherstellung der Gasversorgung der Gasetagenheizung der streitgegenständlichen Wohnung nicht angeboten. Die Beklagte hat die nach den Entscheidungen des Amtsgerichts wie des Landgerichts des beigezogenen Verfahrens geschuldete Instandsetzung nicht angeboten, so dass die Klägerin sich auch nicht in Annahmeverzug befunden hat. Vielmehr hat die Beklagte mit dem Anschluss der streitgegenständlichen Wohnung an die Zentralheizung die Veränderung des Mietgegenstandes angeboten, zu der die Klägerin mangels ordnungsgemäßer Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet gewesen ist. Das die Wiederherstellung der Gasversorgung der funktionsfähigen Gasetagenheizung unmöglich oder im Rahmen der sogn. Opfergrenze nicht zumutbar gewesen wäre, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.
Schließlich wendet die Beklagtenseite nicht entscheidungserheblich ein, dass die Klägerin zu verantworten habe, dass die Umsetzung Anschlussarbeiten nicht vor dem 17. März 2021 erfolgt ist. Die Klägerin bestreitet, dass dieser Beginn der Arbeiten aus ihrer Sphäre stammt. Vielmehr sei dies der „ frühestmögliche Termin" gewesen sei, den die Beklagtenseite habe anbieten können. Diesem Sachvortrag tritt die Beklagtenseite nicht mehr entgegen, so dass er als unstreitig zu behandeln ist gem. § 138 ZPO mit der Folge, dass die Beklagtenseite auch insoweit nicht entscheidungserheblich einwendet, dass die Klägerin wegen einer Verzögerung der Durchführung der Anschlussarbeiten als Modernisierung für das Jahr 2021 mit einer Minderung ausgeschlossen sei.