Amtsgericht Neuss Urteil vom 20.03.1991 – 30 C 580/90

1.

Die Beklagten werden verurteilt, das in 4047 E 1, N-Weg, gelegene Einfamilienhaus zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 18.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4.

Streitwert: 15.600,00 DM.

5.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.1991 bewilligt.

Die Beklagten haben durch schriftlichen Vertrag vom 01.03.1990 vom Kläger das Haus N-Weg in 4047 E 1 angemietet. Der monatliche Mietzins beträgt 1.300,00 DM.

Der Kläger hat durch Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 23.10.1990 das Mietverhältnis wegen Mietrückstandes in Höhe von zwei Monatsmieten und bislang nicht gezahlter Kaution fristlos gekündigt.

Die Beklagten sind bislang nicht ausgezogen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten wie erkannt zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, dass das Sozialamt der Stadt E dem Kläger bzw. dessen Prozessbevollmächtigten vorgeschlagen habe, dass das Sozialamt die Rückstände übernehmen würde, wenn die Beklagten die Wohnung weiter behalten könnten. Dies sei jedoch seitens des Klägers abgelehnt worden.

Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

Die Klage war gemäß §§ 985, 556, 554 Abs. 1 Ziffer 1 BGB begründet.

Der die Kündigung tragende Mietrückstand war zwischen den Parteien unstreitig, so dass der Kläger zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt war.

Die Beklagten können auch nicht damit gehört werden, dass eine Übernahme des Mietrückstandes durch das Sozialamt an einem Verhalten des Klägers gescheitert wäre. Eine Verpflichtung des Klägers, bei Zahlung des Mietrückstandes durch das Sozialamt zu erklären, dass den Beklagten die Wohnung erhalten bleibe, besteht nicht. Was den zukünftigen Mietzins betrifft, so kann der Kläger nicht vorhersehen, ob die Beklagten in Zukunft ihre Mietzinsverpflichtungen erfüllen werden, sodass eine Erklärung des Inhalts, dass den Beklagten die Wohnung erhalten bleibe, faktisch auf einen Verzicht auf das Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug hinausliefe. Dass ein solcher Verzicht von einem Vermieter nicht verlangt werden kann, bedarf keiner näheren Ausführungen. Was dagegen den bis dato angelaufenen Mietrückstand betrifft, so bedurfte es einer entsprechenden Erklärung des Klägers nicht. Gemäß § 554 Abs. 2 Ziffer 2 Satz 1 BGB wird eine Kündigung dann unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Mietrückstand gezahlt wird oder eine öffentliche T - das Sozialamt - sich zur Befriedigung verpflichtet. Das Sozialamt hatte es somit in der Hand, durch entsprechendes Vorgehen die Kündigung des Klägers unwirksam zu machen, ohne dass es einer entsprechenden ausdrücklichen Erklärung des Klägers bedurft hätte. Soweit in diesem Zusammenhang das Sozialamt E die Sache fehlerhaft bearbeitet haben mag, ist dies nicht dem Kläger als zur Kündigung Berechtigtem anzulasten. Die Unwirksamkeit der Kündigung tritt nur ein, wenn eine tatsächliche Befriedigung oder eine entsprechende Verpflichtungserklärung des Sozialamtes einen Monat nach Rechtshängigkeit erfolgt wäre. Da beides nicht der Fall war, ist die Kündigung des Klägers vom 23.10.1990 weiterhin wirksam.

Die Klage war somit begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Gemäß § 721 ZPO war den Beklagten eine Räumungfrist zu bewilligen. Bei deren Bemessung war einerseits zu berücksichtigen, dass der Mietrückstand sich bereits im Januar 1991 auf 3.742,00 DM belief, und dass die Beklagten die mietvertraglich geschuldete Kaution nicht gezahlt haben, so dass auch insoweit eine Befriedigungsmöglichkeit des Klägers nicht besteht. Andererseits durfte die gerichtsbekannt desolate Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht verkannt werden. Insgesamt hielt es das Gericht daher für angemessen, eine Räumungsfrist von ca. 3 Monaten zu bewilligen.