Amtsgericht Offenbach am Main Versäumnisurteil vom 17.12.2014 – 37 C 261/14

1. Die einstweilige Verfügung vom 13.10.2014 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23.10.2014 wird bestätigt.

2. Die Verfügungsbeklagte trägt die weiteren Kosten des Verfahrens.

Die Parteien schlossen mit Datum vom 30.01. / 03.02.2003 einen Mietvertrag über Büroräume nebst Pkw-Stellplätzen im Objekt A in N. Mit Anleger- und Einbringungsvertrag vom 15.12.2009 brachte die Verfügungsbeklagte das Grundstück in das Spezialsondervermögen „X I“ ein, wobei in Ziffer 1.4 des Vertrags geregelt ist, dass auf die Vertragspartnerin C Besitz, Nutzen und Lasten sowie die Ausübung aller entstandenen Rechte und die Erfüllung der Pflichten übergehen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertragstext, Blatt 37 ff. der Akte, Bezug genommen. Die C Deutschland GmbH verwaltet das Objekt. Der Verfügungskläger betreibt in den Räumen eine Anwaltskanzlei. Im Durchgang zur D-Straße befindet sich eine Schilderanlage, an der die Gewerbemieter ihr Firmenschild anbringen dürfen. Auf der Werbetafel ist auch das Kanzleischild des Verfügungsklägers angebracht.

In der Vergangenheit verhandelten die Parteien und die Verwalterin über eine neue Werbetafel; eine solche gibt es jedoch noch nicht. Mit Schreiben vom 22.09.2014 kündigte die Verwalterin dem Verfügungskläger an, dass die Werbetafeln demnächst entfernt würden, und bat, das angebrachte Schild bis zum 13.10.2014 zu entfernen. Daraufhin forderte der Verfügungskläger die Verwalterin mit Schreiben vom 25.09.2014 auf, bis 30.09.2014 eine schriftliche Erklärung vorzulegen, in der der Vermieter versichert, das Werbeschild nicht zu entfernen. Mit E-Mail vom 26.09.2014 antwortete die Verwalterin erstmals und teilte dem Verfügungskläger sodann am 06.10.2014 mit, dass sie die Werbetafeln entfernen werde, und bat erneut, das Kanzleischild zu entfernen.

Das Amtsgericht Offenbach hat durch Beschluss vom 13.10.2014 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23.10.2014 der Verfügungsbeklagten untersagt, es bei Vermeidung eines Ordnungsgeldes bis 50.000,00 € das in N im Durchgang von A zum Innenhof des Anwesens befindliche ca. 28 x 40 cm große Kanzleischild mit der Aufschrift „XXX“ zu entfernen. Hiergegen hat die Verfügungsbeklagte Widerspruch eingelegt.

Der Verfügungskläger beantragt,

den Widerspruch zurückzuweisen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

die einstweilige Verfügung aufzuheben.

Sie behauptet, dass die Kapitalanlagegesellschaft eine Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 17 KAGB sei. Ferner ist sie der Ansicht, dass sie nicht passivlegitimiert sei, da die mit der Einbringung des Grundstücks in das Spezialsondervermögen verbundene Begründung der Verfügungsbefugnis der Kapitalanlagegesellschaft nach § 92 Abs. 1 KAGB eine Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB darstelle, mit der die Kapitalanlagegesellschaft anstelle der Verfügungsbeklagten in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten sei. § 566 BGB sei angesichts der grundbuchlich gesicherten sowie umfassenden und ausschließlichen Verfügungsbefugnis der Kapitalanlagegesellschaft jedenfalls analog anzuwenden. Selbst wenn die Verfügungsbeklagte weiterhin Vermieterin sei, sei ein Verfügungsgrund nicht ersichtlich, da die Verfügungsbeklagte mit der Hausverwaltung und tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses nicht mehr befasst, sondern nur noch ganz mittelbar als Anleger mit dem Mietverhältnis verbunden sei.

Die Verfügungsklägerin bestreitet, dass die notwendigen Genehmigungen nach KAGB vorliegen.

Die einstweilige Verfügung war zu bestätigen, denn die Verfügungsklägerin hat unverändert einen Verfügungsanspruch sowie einen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht.

Dem Verfügungskläger steht ein Anspruch zu, an der Außenfassade des Gebäudes ein Kanzleischild anzubringen. Er hat durch Vorlage des Schriftverkehrs mit der Verfügungsbeklagten bzw. der Verwalterin sowie seine eidesstattliche Versicherung vom 09.10.2014 auch glaubhaft gemacht, dass eine neue Werbetafel bislang fehlt und die Verfügungsbeklagte bzw. für sie handelnde Verwalterin beabsichtigt, sein Kanzleischild zu entfernen.

Die Verfügungsbeklagte ist passivlegitimiert. Sie ist nach wie vor Vermieterin. Dies gilt unabhängig davon, ob erforderliche Genehmigungen für die Kapitalanlagegesellschaft nach KAGB vorliegen; denn auch bei Übergang der Verfügungsbefugnis nach § 93 KAGB verbleibt es nach Ansicht des Gerichts bei der Passivlegitimation der Verfügungsbeklagten.

Die Einbringung der Immobilie in das Spezialsondervermögen hat zwar dazu geführt, dass zum einen Besitz, Nutzen und Lasten auf die Kapitalanlagegesellschaft übergegangen sind und diese zur Ausübung aller Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bevollmächtigt wurde (Ziffer 1.4 Anleger- und Einbringungsvertrag), zum anderen ggf. der Kapitalanlagegesellschaft die Verfügungsbefugnis über die Immobilie übertragen wurde. Gemäß Ziffer 1.4 S. 2 des Anleger- und Einbringungsvertrags ist das Eigentum aber ausdrücklich bei der Verfügungsbeklagten verblieben. § 31 Abs. 1 InvG bzw. § 93 Abs. 1 KAGB räumen Kapitalverwaltungsgesellschaften nur die Verfügungsbefugnis im eigenen Namen ein. Nachdem § 566 BGB die „Veräußerung“ der Immobilie voraussetzt, kommt eine direkte Anwendung mithin nicht in Betracht.

Nach Ansicht des Gerichts findet § 566 BGB auch keine analoge Anwendung. Der Verfügungsbeklagten ist zwar zuzugeben, dass die Kapitalanlagegesellschaft wie ein Eigentümer und Vermieter agiert und die Parteien des Anleger- und Einbringungsvertrags die alleinige Verfügungsbefugnis auf die Kapitalanlagegesellschaft übertragen wollten, vgl. Ziffer 1.5 S. 1 des Anleger- und Einbringungsvertrags. Nach überwiegender Meinung besteht bei der hier gewählten sog. Miteigentumslösung keine konkurrierende Verfügungsbefugnis des Anlegers. § 566 BGB regelt eine Ausnahme von den Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, und bezweckt den Schutz des Mieters. Die analoge Anwendung von § 566 BGB widerspräche diesem Zweck aber. Wohingegen sich bei Veräußerung des Grundstücks der Eigentumswechsel durch Eintragung im Grundbuch vollzieht, ist für den Übergang der Verfügungsbefugnis auf die Kapitalanlagegesellschaft die Eintragung im Grundbuch nicht konstitutiv. Der Wechsel der Verfügungsbefugnis entsteht daher schon aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung der Parteien des Anleger- und Einbringungsvertrags und ist für den Rechtsverkehr und auch den Mieter weitaus weniger erkennbar als die Veräußerung, die sich erst durch Eintragung in öffentliche Register vollzieht.

Gemäß § 940 ZPO ist ein Verfügungsgrund gegeben, wenn der Erlass der Regelungsverfügung insbesondere zur Abwendung wesentlicher Nachteil, Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Mit Blick auf drohende erhebliche Einnahmeverluste, die bei fehlendem Kanzleischild daraus resultieren können, dass Laufkundschaft oder sonst die Kanzlei aufsuchende Mandanten die Räumlichkeiten nicht finden und ggf. annehmen, sie existiere nicht mehr, erscheint die Anordnung nötig. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass es für die Verfügungsbeklagte eine geringfügige, allenfalls optische Belastung, darstellt, das Kanzleischild bis zur Klärung des Streits bzw. Anbringens einer neuen Werbetafel zu dulden. Soweit die Verfügungsbeklagte die Auffassung vertritt, dass ein Verfügungsgrund ausgeschlossen sei, weil sie mit der Hausverwaltung und tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses nicht mehr befasst, sondern nur noch ganz mittelbar als Anleger mit dem Mietverhältnis verbunden sei, steht dies der Regelungsverfügung nicht entgegen. Wie oben ausgeführt, ist die Verfügungsbeklagte nach wie vor Vermieterin mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Soweit sie die Kapitalanlagegesellschaft zur Erfüllung ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag verpflichtet hat, kann sie diese hierzu anhalten. Insofern ist die Lage nicht anders zu beurteilen als die der Beauftragung einer externen Hausverwaltung; in beiden Fällen ist das Handeln dem Vermieter zuzurechnen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.