Amtsgericht Paderborn Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 22.05.2025 – 52 C 33/24

Der Kläger ist einer der Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 05.12.2024 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der u.a. die im Protokoll (Anlage, Bl. 55 ff. d.A.) zu TOP 8 und TOP 10 ausgewiesenen Beschlüsse gefasst wurden. Inhaltlich ging es dabei um den Rückbau/die Entfernung des Gartenhauses des Klägers sowie die Entfernung der 2011 errichteten Glasüberdachung auf dem Balkon des Klägers. In einem vorangegangenen Verfahren (Az. 52 C 9/22) haben die Parteien am 16.08.2022 einen Teilvergleich geschlossen. Unter Ziff. 8 jenes Vergleiches haben sich die Parteien dieses Rechtsstreites dahingehend geeinigt, dass das vom Kläger errichtete Gartenhaus im streitgegenständlichen Garten verbleiben darf.

Der Kläger behauptet, dass die Balkonüberdachung des Hauses Nr. 13 bereits im Juni 2022 auf einer Eigentümerversammlung thematisiert worden sei. Damals sei ein Rückbau abgelehnt worden (vgl. Beschluss aus Juni 2022, Anlage, Bl. 48).

Der Kläger ist der Ansicht, die Beschlussfassungen seien zu unbestimmt. Es sei nicht ersichtlich, ob der Kläger selbst tätig werden soll oder ob die Beklagte tätig wird. Auch die Kostentragung sei nicht geregelt. Fasse die Gemeinschaft einen Beschluss, dessen Beschlussantrag nicht verständlich ist, sodass auch der Regelungsgegenstand nicht verständlich ist, verstoße dies gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Zudem seien die von der Miteigentümerin B angedachten Beschlüsse in der Ladung nicht bestimmt genug gefasst gewesen. Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssten die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Losgelöst davon stehe der Teilvergleich vom 16.08.2022 (Az. 52 C 9/22) beiden angefochtenen Beschlüssen entgegen. Bei Ziff. 2 des Vergleichs habe man sich dahingehend verständigt, dass der klägerische Balkon unangetastet bleibt. Man habe dem Kläger daher auch keine Abrissarbeiten auferlegt und die Balkonthematik des Klägers als abschließend geklärt betrachtet. Alle damals im Grundbuch eingetragenen und im Zuschauerraum anwesenden Eigentümer hätten ausdrücklich dem Vergleichsschluss zugestimmt und damit eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen. Wenn die Wohnungseigentümer von dem Prozessvergleich dauerhaft abweichen wollen, bedürfe es dazu einer Vereinbarung. Ein entsprechender Beschluss sei nichtig. Das jetzige Vorgehen der Beklagten sei treuwidrig i.S.d. § 242 BGB. Der Kläger habe darauf vertrauen dürfen, dass wegen des Balkons nichts weiter auf ihn zukommt.

Der Kläger beantragt,

1. den am 05.12.2024 gefassten Beschluss zu TOP 8 („Rückbau/Entfernung des Gartenhauses von Eigentümer F“) für ungültig zu erklären.

2. den am 05.12.2024 gefassten Beschluss zu TOP 10 („Entfernung der Glasüberdachung Balkon von Eigentümer F“) für ungültig zu erklären.

Die Beklagte hat den Antrag zu 1. in der mündlichen Verhandlung vom 22.05.2025 anerkannt. Im Übrigen beantragt sie,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die in der Ladung zur Eigentümerversammlung angekündigte Tagesordnung sei ausreichend bezeichnet gewesen (vgl. Einladung zur Eigentümerversammlung vom 13.11.2024, Anlage B1, Bl. 25 ff. d.A.). In der beigefügten Tagesordnung sind die Beschlussanträge im Wortlaut nebst einer erläuternden Vorbemerkung zu jedem einzelne TOP aufgeführt. Eine nähere Erläuterung oder Begründung der Ziele und Motivlage sei nicht erforderlich. Auch die Beschlussfassung seien nicht zu unbestimmt. Würden bauliche Veränderungen durch einzelne Wohnungseigentümer ohne einen Gestattungsbeschluss vorgenommen, bestehe ihnen gegenüber ein Rückbauanspruch. Nach Verjährung dieses Rückbauanspruchs könne bzw. müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft den rechtswidrig herbeigeführten Zustand weiterhin jederzeit auf eigene Kosten beseitigen. Den Miteigentümern der Beklagten sei diese Rechtslage aufgrund gleich gelagerter Sachverhalte in der jüngeren Vergangenheit bekannt, z.B. durch den Rückbau einer ohne Gestattungsbeschluss errichteten Terrasse durch einen der Miteigentümer. Es sei daher in der Beschlussfassung nicht ausdrücklich klarzustellen gewesen, dass die Beklagte hier den Rückbau der vor mehr als drei Jahre errichteten Glasüberdachung selbst und auf eigene Kosten vornehmen muss. Zudem seien die zu erwartenden Rückbaukosten unterhalb der Schwelle, bei der Vergleichsangebote einzuholen wären. Der Rückbau könne daher durch den Verwalter direkt beauftragt werden. Dem vom Kläger angefochtenen Beschluss TOP 10 („Entfernung der Glasüberdachung Balkon von Eigentümer F“) stehe auch der vor dem Amtsgericht Paderborn abgeschlossene Teilvergleich vom 16.08.2022 (Az. 52 C 9/22) nicht entgegen. In Ziffer 2 des genannten Teilvergleichs werde dem Kläger das Recht eingeräumt, auf dem Dachteil von dem Gebäude M Nr. 13 ebenfalls eine PV-Anlage anzubringen. Der durch den Kläger angefochtene Beschluss TOP 10 betrifft dagegen eine Glasüberdachung auf dem Balkon des Klägers. Da diese Glasüberdachung nicht Gegenstand des Teilvergleichs sei, sei die Beklagte zu Regelung der Angelegenheit durch Beschluss berechtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Soweit die Beklagte den Klageantrag zu 1) anerkannt hat, war hierüber nicht mehr zu entscheiden. Die Beklagte war vielmehr nach § 307 ZPO dem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen.

II.

Der in der Eigentümerversammlung vom 05.12.2024 gefasste Beschluss zu TOP 10 ist anfechtbar, da die materiellen Fristen des § 45 WEG zur Klageerhebung und zur Klagebegründung eingehalten wurden. Die Anfechtungsfrist wurde mit der Klageerhebung am 16.12.2024 eingehalten. Da die materielle Ausschlussfrist nach § 45 S. 1 Var. 1 an die Klagerhebung anknüpft, kommt es für die Einhaltung der Monatsfrist auf die Zustellung der Klage an (§ 253 Abs. 1 ZPO) (vgl. Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 45 Rn. 8). Nach § 167 ZPO genügt zur Fristwahrung aber die Einreichung der Klage bei Gericht, sofern sie demnächst zugestellt wird (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 45 Rn. 20). Dies war vorliegend der Fall. Das Gericht hat die Zustellung auch bei der Beschlussmängelklage grundsätzlich von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig zu machen (§ 12 Abs. 1 S. 1 GKG), den der Kläger innerhalb einer angemessenen Frist einzuzahlen hat. Der Partei zuzurechnende Verzögerungen von bis zu 14 Tagen sind mit Blick auf § 167 ZPO regelmäßig hinzunehmen (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 45 Rn. 22). Die Klagebegründung ist fristgerecht bereits mit der Klageschrift erfolgt.

Der angefochtene Beschluss zu TOP 10 war für unwirksam zu erklären. Ob es eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gab oder ob diese wegen des Teilvergleichs eine Vereinbarung zu der Glasüberdachung hätte treffen müssen, kann im vorliegenden Verfahren dahinstehen, da der Beschluss jedenfalls zu unbestimmt ist und in dieser Form ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere, weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein; ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein. Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis. Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (AG Sinzig Urt. v. 28.4.2022 - 10a C 7/21 WEG, BeckRS 2022, 24141 Rn. 13, 14, beck-online; BGH, NJW 2016, 2177 Rn. 20, beck-online). Der streitgegenständliche Beschluss war unter Anlegung dieser Maßstäbe nicht hinreichend bestimmt. Der Beschluss lässt nicht erkennen, wer die Entfernung der Glasüberdachung auf wessen Kosten durchführt/durchführen soll. Ob den Eigentümern bei der Versammlung die Rechtslage zum Rückbau nach Verjährung bekannt war (vgl. dazu BGH, ZWE 2020, 32, beck-online), ist unerheblich. Dies entbindet nicht davon, dass aus dem Beschluss selbst hervorgehen muss, dass der Rückbau durch die Gemeinschaft auf Kosten der Gemeinschaft erfolgen soll. Da der Beschluss aus sich heraus ausgelegt wird, muss der Beschluss selbst dokumentieren, dass die bekannte Rechtslage auch im konkreten Fall angewendet wird bzw. werden soll.

Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Wohnungseigentümer kann daher nach § 44 Abs. 1 S.1 Alt.1 WEG Beschlüsse anfechten, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig sind. „Ordnungsmäßige Verwaltung“ ist dabei legaldefiniert als Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen lässt (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 70). Ordnungsgemäß ist, was vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen aus betrachtet dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt (AG Wuppertal Urt. v. 29.9.2021 - 95b C 1/21, BeckRS 2021, 42548 Rn. 15-17, beck-online). Bei jedem Vornahme- oder Gestattungsbeschluss muss für seine Ordnungsmäßigkeit feststehen, mit welchen Mitteln die bauliche Veränderung durchgeführt werden soll (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 41, beck-online). Sowohl für die Finanzierung der Maßnahme als auch für die endgültige Kostenverteilung in der Jahresabrechnung muss bekannt sein, welche Wohnungseigentümer die Kosten - vorläufig und endgültig - zu tragen haben (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 83, beck-online). Die ordnungsmäßige Verwaltung erfordert zudem, dass der Beschluss hinreichend bestimmt ist. Aus dem Beschluss müssen sich die Art und Weise der Durchführung, der Vertragspartner und die Vertragsbedingungen ergeben (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 82, beck-online). Daran fehlt es vorliegend.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht bezüglich der Kosten auf § 709 ZPO, da ein Fall des § 708 Nr. 11 ZPO nicht vorliegt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Paderborn statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle,    Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.