Amtsgericht Remscheid Urteil vom 24.07.2025 – 27 C 66/24

Die Klägerin begehrt die Räumung einer Mietsache.

Die am xx.xx.1939 geborene Beklagte zu 1) mietete durch Mietvertrag vom 01.01.2016 von dem inzwischen verstorbenen Vater der Klägerin das Haus L Straße xx in Remscheid an. Sie selbst bewohnt die im Souterrain gelegene Einliegerwohnung, während ihre Tochter, die Beklagte zu 3) mit deren Ehemann, dem Beklagten zu 2) die Wohnung im Erdgeschoss bewohnen. Inzwischen ist die Klägerin Alleineigentümerin des Hauses.

Die im Souterrain gelegene Einliegerwohnung der Beklagten zu 1) ist ausschließlich über Treppen sowohl von der Straße aus als auch von der im Erdgeschoss belegenen Wohnung zu erreichen. Für die Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom Ortstermin am 14.10.2024.

Die Klägerin lebt seit rund 20 Jahren in B. Im Jahr 2019 trennte sie sich dort von ihrem Ehemann, von dem sie 2023/2024 geschieden wurde. Die Tochter der Klägerin ist jetzt 18 Jahre alt, macht in rund 4 Monaten ihr Abitur und lebt in B zur Hälfte bei ihrem Vater und zur Hälfte bei der Klägerin.

Durch Schreiben ohne Datum, überreicht als Anlage B10, begehrte die Klägerin von der Beklagten zu 1) ab dem 01.04.2023 die Zustimmung zur Mieterhöhung um 20 %. Die Beklagten erklärten sich mit Schreiben vom 28.05.2023 (Anlage B11) grundsätzlich einverstanden unter der Bedingung, dass bestimmte, im einzelnen aufgelistete Mängel beseitigt würden. Die Klägerin ließ sodann mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.06.2023 (Anlage B12) die Beklagten auffordern, die geschilderten Mängel zu beseitigen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten antwortete mit Schriftsatz vom 17.07.2023 (Anlage B13), in dem es wiederum um die streitige Mängelbeseitigung sowie um die Frage ging, welche Nebenkosten auf die Beklagten umgelegt werden können. Auf Seite 2 dieses Schriftsatzes heißt es unter:

„3. Besichtigung

Sie teilen mit, Ihre Auftraggeberin habe kein Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses. Da unserer Mandantin an einem möglichst gedeihlichen und friedlichen Vertragsverhältnis gelegen ist, ist sie mit einer gemeinsamen Hausbesichtigung einverstanden …“.

In der Folgezeit gab es weitere Schriftsätze zu den streitigen Themen Mieterhöhung, Mängel und Nebenkostenabrechnung.

Mit Schriftsatz vom 03.11.2023 ließ die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30.04.2024 kündigen. Zur Begründung wird ausgeführt, dass sie ihr Elternhaus, also die streitgegenständliche Mietimmobilie, selber nutzen wolle und zu diesem Zweck ihren Lebensmittelpunkt voraussichtlich ab April 2024 zurück nach Remscheid verlegen wolle. Sie bemühe sich zurzeit, ihren Beruf als Softwaredesignerin in Deutschland, am besten in der Nähe der Immobilie oder von Deutschland aus auszuüben. Für die weiteren Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen.

Durch Schriftsatz vom 05.12.2023 widersprachen die Beklagten der Kündigung (Anlage B1) und verlangten die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte für die Beklagte zu 1). Diese sei aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und umzuziehen. Außerdem würde sie durch ihre im Haus lebende Tochter (der Beklagten zu 3) häuslich gepflegt. Die diesbezügliche umfangreiche Pflege sei nur aufgrund der örtlichen Wohnsituation zu bewerkstelligen. Ein Umzug in ein Pflegeheim sei ihr nicht zuzumuten. Für die weiteren Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen.

Die Klägerin trägt vor, sie habe eine emotionale Verbundenheit zu der Mietimmobilie, die ihr Elternhaus darstelle. Es sei die einzige Immobilie der Klägerin in Deutschland. Sie beabsichtige, zusammen mit ihrem Lebensgefährten in das Haus einzuziehen. Die Klägerin bestreitet, dass durch den Umzug der Gesundheitszustand der Beklagten zu 1) sich verschlechtern würde. Insbesondere sei die von der Beklagten zu 1) bewohnte Souterrainwohnung für die körperlich eingeschränkte Beklagte zu 1) ungeeignet, da sie nur über Treppen die Wohnung verlassen oder die von der Tochter bewohnte Wohnung im Erdgeschoss erreichen könne. Es stünde auch ausreichend Ersatzwohnraum zur Verfügung, wie sich auf der Internetplattform immoScout feststellen lasse.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Haus L Str. xx, Remscheid einschließlich der Einliegerwohnung, dem separaten Kellerraum unter dem Stellplatz, und Garten geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Eigenbedarf der Klägerin sei lediglich vorgeschoben. Sie bestreiten insbesondere, dass die Klägerin tatsächlich nach Deutschland zurückkehren und in ihr Elternhaus, sprich das Mietobjekt, einziehen will. Darüber hinaus sei die Klägerin finanziell so schlecht aufgestellt, dass sie selbst kleinere Reparaturen am Haus oder auch Steuerschulden nicht bezahlen könne. Grund für die Kündigung seien vielmehr finanzielle Interessen. Die Klägerin habe zunächst im Jahr 2023 versucht, die Miete zu erhöhen. Aufgrund der Mängelrügen und des Streits über die abrechnungsfähigen Nebenkosten seien die Beklagten als Mieter „lästig“ geworden.

Darüber hinaus stelle die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) eine unzumutbare Härte dar. Die Beklagte zu 1) sei räumungsunfähig, insbesondere altersbedingt und gesundheitsbedingt nicht in der Lage, Ersatzwohnraum zu finden oder dorthin umzuziehen. Sie sei insbesondere körperlich derartig eingeschränkt, dass sie auf die ständige Pflege und Hilfe von Tochter und Schwiegersohn, die im gleichen Haus wohnen, angewiesen sei. Für die weiteren Einzelheiten wird insbesondere auf die Klageerwiderung vom 12.07.2024 sowie die dazu überreichten Unterlagen Bezug genommen. Sodann ließe sich auch kein alternativer Wohnraum finden, jedenfalls nicht zu bezahlbaren Konditionen. Es müsste sich um zwei Wohnungen in einem Haus, entweder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder einem Mehrfamilienhaus handeln, damit sowohl die Beklagte zu 1) als auch die Beklagten zu 2) und 3) eng beieinander in verschiedenen Wohnungen wohnen könnten.

Das Gericht hat einen Ortstermin durchgeführt und die Klägerin umfangreich informatorisch angehört. Für die Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschriften vom 14.10.2024 sowie vom 10.07.2025. Darüber hinaus hat das Gericht Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 14.10.2024. Für das Ergebnis wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen L am 10.02.2025.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten nicht zu. Insbesondere hat die am 03.11.2023 ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.

Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein solches, berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Die Klägerin hat hierzu angegeben, die Wohnung selbst nutzen zu wollen. Diese innere Tatsache des Nutzungs- und Überlassungswillens ist von ihr als Vermieterin darzulegen und zu beweisen. Hierzu ist zunächst regelmäßig der Vermieter nach § 141 ZPO anzuhören, was in der Sitzung vom 10.07.2025 erfolgt ist. Sodann steht es im Ermessen des Gerichts, ob auf der Grundlage des Ergebnisses der persönlichen Anhörung von Amts wegen eine Vernehmung des Vermieters (vorliegend der Klägerin) als Partei nach § 448 ZPO anzuordnen und durchzuführen ist (Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Auflage 2025, § 573 BGB Rn. 73 m.w.N.).

Auf der Grundlage der im Termin vom 10.07.2025 erfolgten Anhörung der Klägerin ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Klägerin einen ernsthaften Nutzungswunsch an der streitgegenständlichen Immobilie hat. So erscheint der von der Klägerin reklamierte Nutzungswunsch keineswegs hinreichend bestimmt und konkretisiert, sondern sich allenfalls im Stadium einer lediglich vagen Nutzungsabsicht zu bewegen, die indessen für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreicht (BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, juris, Rn. 22 m.w.N.).

Nach dem Sachvortrag soll der Wunsch der Klägerin, das frühere Elternhaus (das streitgegenständliche Mietobjekt) selbst zu nutzen, im Zusammenhang mit der Trennung von ihrem Ehegatten im Jahr 2019 entstanden sein. Konkret hierzu befragt hat die Klägerin lediglich sehr allgemein, ausufernd und ausweichend geantwortet. Insbesondere konnte sie nicht erklären, wann, wie und wo konkret dieser Wunsch zur Eigennutzung entstanden sein soll. Vielmehr hat sie immer wieder Ausführungen dazu gemacht, dass sie seit rund 20 Jahren in B lebe, sich vor 6 Jahren von ihrem Ehemann getrennt habe und es seitdem zusätzlich in ihrem Job nicht optimal laufe.

Gegen einen konkreten Nutzungswunsch spricht sodann der Zeitraum von rund 4 Jahren zwischen der Trennung vom Ehemann im Jahr 2019 und dem Ausspruch der Kündigung mit Schriftsatz vom 03.11.2023.

Sodann steht die Vermutung im Raum, dass es der Klägerin lediglich um eine bessere wirtschaftliche Verwertung des Hauses geht. Dieses folgt daraus, dass nach den übereinstimmenden Angaben beider Parteien im Termin am 10.07.2025 inzwischen drei Gutachten zum Wert des Hauses eingeholt wurden, und zwar im Jahr 2022 im Auftrag eines Maklers und ebenso im Jahr 2023 im Auftrag eines Maklers, also in engem zeitlichen Zusammenhang zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung. Dies legt die Vermutung nahe, dass die Klägerin keineswegs bereits seit der Trennung im Jahr 2019 die Rückkehr in ihr Elternhaus konkret beabsichtigte und plante, sondern vielmehr zunächst den Verkauf des Objekts im Sinn hatte. Im Zusammenhang mit dem Verkauf dürfte dann der Versuch der Mieterhöhung mit Wirkung ab 01.04.2023 (Anlage B10) gestanden haben. Je teurer ein Objekt vermietet ist, desto besser lässt es sich vermarkten. Als daraufhin die Beklagten die Beseitigung von Mängeln forderten und Streit über die Abrechnung von Nebenkosten entstand, wurden die Beklagten als Mieter und Nutzer des Hauses offensichtlich lästig. Wahrscheinlich war dies der eigentliche Auslöser für die Eigenbedarfskündigung. Sodann sind die von der Klägerin anlässlich ihrer informatorischen Anhörung mitgeteilten Pläne auch im jetzigen Zeitpunkt sehr vage und keineswegs konkret. Im Vorfeld hatte sie geäußert, im April 2025 in das Haus einziehen zu wollen. Gleichwohl hat sie keinerlei irgendwie geartete konkrete Pläne geschildert betreffend den eigentlichen Umzug nach Deutschland und schon gar nicht für die Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit in Deutschland, die sie doch in ihrem Kündigungsschreiben ebenfalls als Grund angegeben hatte. Eine solche Wiederaufnahme der beruflichen Tätigkeit, erst recht in der IT-Branche, dürfte von B her vorzuorganisieren sein, d. h. Kontakte knüpfen, gegebenenfalls Bewerbungen schreiben etc. Auch hat sie keinerlei Schilderung abgegeben, wie sie konkret den Umzug bewerkstelligen wolle. Insoweit hätte es sich nach Vorstellung des Gerichts angeboten, hier zunächst übergangsweise eine kleine Wohnung anzumieten, um sowohl die wohl fällige Sanierung des Mietobjekts, den eigentlichen Umzug und die Berufstätigkeit vorzubereiten. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin offensichtlich nicht über adäquate finanzielle Mittel verfügt, um ohne die Mieteinnahmen den Zeitraum bis zur Generierung von beruflichem Einkommen zu überbrücken und gegebenenfalls gleichzeitig noch das Mietobjekt zu sanieren.

Auch die Angabe, die inzwischen 18jährige Tochter, die in 4 Monaten Abitur in B machen wolle, würde zu ihr in das Mietobjekt ziehen, gegebenenfalls mit ihrem Freund, klingt wenig überzeugend, zumal dieser Aspekt zumindest nicht konkret im Kündigungsschreiben angegeben wurde. Hiergegen spricht, dass die Tochter nach eigenen Angaben der Klägerin in B nicht nur bei ihr, sondern auch bei ihrem Vater lebt. Auch sind keinerlei Anhaltspunkte geschildert, die nahelegen, dass dieses junge Mädchen, welches in B aufgewachsen ist, seinen Lebensmittelpunkt nunmehr nach Deutschland verlegen möchte. Es mag sein, dass sie erwägt, in Deutschland ein Studium aufzunehmen. Allerdings waren auch die diesbezüglichen Angaben der Klägerin sehr vage. Sie hat weder konkret einen Studiengang noch einen Studienbeginn geschweige denn eine Uni genannt. Erst recht nicht, dass irgendwelche Übergangslösungen in Angriff genommen würden, bis das Haus tatsächlich zur Verfügung stehen würde.

Für eine lediglich vage Nutzungsabsicht spricht ferner die Tatsache, dass die Klägerin nach eigenen Angaben seit längerer Zeit das Haus nicht von innen gesehen hat. Sie konnte den Zeitpunkt nicht benennen, es war aber wohl noch zu der Zeit, als ihre Eltern noch in dem Haus lebten, also vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages (2016). Da es sich um ein älteres, offensichtlich renovierungsbedürftiges Objekt handelt, hätte dieses aus Sicht des Gerichts nahegelegen, bevor man (ohne Übergangslösung) von B in genau dieses Objekt einziehen möchte. Der Einwand der Klägerin, sie habe nicht gewusst, dass dieses möglich sei, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar angesichts dessen, dass sie die Beklagten offensichtlich zu keinem Zeitpunkt gefragt hat und die Beklagten sogar mit Schreiben vom 17.07.2023 (Anlage B13) ausdrücklich ihr Einverständnis mit einer Besichtigung erklärt hatten.

All die vorgenannten Punkte lassen den ernsthaften Nutzungswillen der Klägerin im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches zumindest als zweifelhaft erscheinen. Da die Klägerin jedoch für den geltend gemachten Eigenbedarf die Darlegungs- und Beweislast trägt, müssen die vorgenannten Zweifel zu ihren Lasten gehen (ebenso LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 - 9 S 39/20, Beck online).

Da schon der für die Zulässigkeit der Kündigung erforderliche Eigenbedarf von der Klägerin nicht bewiesen werden konnte, kommt es auf die Frage, ob das Mietverhältnis gemäß § 574 Abs. 1 BGB wegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagten fortzusetzen ist, nicht an.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 17.280,00 € (12 x 1.440,00 € Kaltmiete).

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Remscheid statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Remscheid, Alleestr. 119, 42853 Remscheid, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr: Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.