Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 06.04.2010 – 11 C 164/09

Orientierungssatz

1. Erbringt der Mieter in Kenntnis der Umstände, die ihn zu einer Mietminderung berechtigen würden (hier: Rattenbefall), die volle Mietzahlung, so ist gemäß § 814 BGB eine teilweise Rückforderung der ungeminderten Miete ausgeschlossen (Rn.8) .

2. Ist eine Mietwohnung von Rattenbefall betroffen, so ist eine Mietminderung von 15% berechtigt (Rn.4) (Rn.5) .

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 216,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 10,28 € seit dem 06.06.2006, aus 67,80 € seit dem 06.01.2008 und aus 138,09 € seit dem 05.01.2010 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 44 %, die Beklagte zu 56 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

Die Klage ist zunächst begründet, soweit die Klägerin für den Monat Juni 2006 eine Restmietforderung von 10,28 € geltend macht. Es ist unstreitig, dass die Beklagte in diesem Monat gegenüber der geschuldeten Miete eine zumindest um 10,28 € verminderte Zahlung leistete. Aus welchem tatsächlichen und Rechtsgrund sie zu dieser Kürzung berechtigt gewesen sein soll, ist von ihr nicht vorgetragen worden. Daher besteht der Mietanspruch in Höhe von 10,28 € für Juni 2006 nach wie vor.

Dieser Anspruch ist auch nicht verjährt. Er wurde noch rechtzeitig vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist mit dem Klageerweiterungsschriftsatz vom 28.12.2009 geltend gemacht, welcher auch demnächst, nämlich am 05. Januar 2010, dem Beklagtenvertreter zugestellt wurde. Damit wurde die Verjährung dieses Anspruchs rechtzeitig gehemmt.

Für den Monat Januar 2008 schuldet die Beklagte eine Restmiete von 67,80 €. Es ist unstreitig, dass die von ihr zu zahlende Miete in diesem Monat 255,86 € betragen hätte. Es ist inzwischen auch unstreitig, dass die Beklagte für diesen Monat eine Zahlung von 149,68 € geleistet hat. Darüber hinaus war die Beklagte zum Einbehalt einer 15 %igen Mietminderung auf Grund des Rattenbefalls ihrer Wohnung berechtigt.

Dass sich Ratten in der Wohnung befunden hatten, ist im Wesentlichen nicht bestritten worden. Dem substantiierten Vortrag der Beklagten, dass bis zum Einbau einer sog. Rattenklappe Ende April 2008 mehrmals wöchentlich Ratten im Bad der Wohnung der Beklagten erschienen, ist die Klägerin nicht mehr entgegen getreten. Es konnte daher - auch ohne Durchführung einer Beweisaufnahme zu diesem Punkt - davon ausgegangen werden, dass der Rattenbefall in der Wohnung der Beklagten tatsächlich bis April 2008 vorhanden war. Die hierfür von der Beklagten in Anspruch genommene Mietminderung von 15 % erscheint angemessen.

Aus diesem Grunde war die Beklagte auch nicht verpflichtet, Nachzahlungen für die Monate Februar, März und April in Höhe von jeweils 38,38 € zu leisten. Denn diese Beträge entsprachen genau der von ihr durchgeführten Mietminderung.

Ein weiterer Mieteinbehalt für den Monat Januar 2008 war jedoch nicht gerechtfertigt. Insbesondere war die Beklagte nicht berechtigt, wegen des unstreitigen Rattenbefalls eine nachträgliche Minderung für die Monate November und Dezember 2007 geltend zu machen und diese Minderung von der Miete für Januar 2008 in Abzug zu bringen. Denn für die Monate November und Dezember 2007 hatte die Beklagte unstreitig ihre Miete in voller Höhe gezahlt, ohne von einem Minderungsrecht Gebrauch zu machen, dies in Kenntnis der vorhandenen Rattenplage.

Gemäß § 814 BGB war damit eine teilweise Rückforderung der ungeminderten Miete ausgeschlossen. Denn sie hatte die Mietzahlungen in voller Höhe erbracht in Kenntnis der tatsächlichen Umstände, welche sie zu einer Mietminderung möglicherweise berechtigt hätten. Allein diese Kenntnis ist für einen Ausschluss des bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs gemäß § 814 BGB maßgeblich.

Schließlich ist die Beklagte zur Nachzahlung von 138,09 € aus der Nebenkostenabrechnung für 2005 verpflichtet. Es ist unstreitig, jedenfalls von der Beklagten nicht bestritten worden, dass die Nebenkostenabrechnung für 2005 der Beklagten noch im Dezember 2006, und damit rechtzeitig, zugestellt wurde. Durch die bereits oben dargelegte Erhebung der Klageerweiterung vom 28.12.2009, welche auch demnächst zugestellt wurde, wurde die Verjährung dieser Nachzahlungsansprüche noch rechtzeitig gehemmt.

Insgesamt ergibt sich damit eine berechtigte und nicht verjährte Nachforderung der Klägerin in Höhe von 216,17 €. Wegen des darüber hinausgehenden Betrages war jedoch die Klage abzuweisen. Die Zinsen sind, soweit der Klage stattgegeben wurde, als Verzugs- bzw. Rechtshängigkeitszinsen begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung wegen der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11 ZPO.