Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 25.08.2010 – 6 C 245/10

Orientierungssatz

1. Der Provisionsanspruch eines Maklers besteht auch dann, wenn die vermittelte Wohnung von einer Hausverwaltungsgesellschaft verwaltet wird, deren Geschäftsführerin und Inhaberin die Ehefrau des Maklers ist (Rn.19) .

2. In § 2 Abs. 2 WoVermG sind nur die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung, nicht jedoch persönliche Beziehungen als provisionsausschließend für den Wohnungsvermittler genannt (Rn.21) .

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 88 % und der Beklagte 12 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger verlangt Rückzahlung von Maklerprovision.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung im Haus A.straße in B., Vorderhaus, 4. OG links. Die Wohnung wird verwaltet von der H. H. G. - I. GmbH, deren Geschäftsführerin und Inhaberin die Ehefrau des Beklagten ist.

Der Vermieter der Wohnung beauftragte am 02.06.2008 den Beklagten mit dem Nachweis von Mietinteressenten oder dem Nachweis zum Abschluss von Mietverträgen. Der Beklagte inserierte die Wohnung in diversen Zeitungen und Internetportalen. De Kläger kontaktierte den Beklagten, der ihm alle vertragsrelevanten Auskünfte erteilte.

Der Beklagte stellte dem Kläger für die Vermittlung der Wohnung eine Provision in Höhe von 1.666,00 EUR in Rechnung, die der Kläger zahlte.

Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 10. März 2010 forderte der Kläger die Zahlung bis zum 24. März 2010 zurück. Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 16. März 2010 ließ der Beklagte mitteilen, dass ein Rückzahlungsanspruch nicht bestehe.

Der Kläger behauptet, nachträglich habe er festgestellt, dass der Beklagte gemeinsam mit seiner Ehefrau die Verwaltung führe. Der Beklagte betreibe unter der Anschrift A.straße auch eine eigene Hausverwaltung und erbringe für das Haus diverse Verwaltungsaufgaben. Er verhandle mit Handwerksfirmen und erteile Reparaturaufträge, dementsprechend sei der Beklagte Ansprechpartner für die Firmen. Als er ihn gefragt habe, wann die Renovierungsarbeiten in der Wohnung abgeschlossen seien, habe er gesagt, dass er mit den Handwerkern reden und sie „treten“ werde. Der Beklagte habe dafür sorgen wollen, dass notfalls der Handwerker die Stuckarbeiten nach dem Einzug ausführe. Es sei auch der Beklagte gewesen, der ihm nach Unterschrift des Mietvertrages einen Dachraum im Haus befristet zur Nutzung angeboten habe, weil der Kellerraum extrem weit von der Wohnung entfernt liege.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.666,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. März 2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe mit dem Kläger diverse Besichtigungen der Wohnung durchgeführt. Schon dabei sei dem Kläger bekannt gewesen, dass seine Ehefrau die Geschäftsführerin der Hausverwaltung ist, dennoch habe der Kläger vorbehaltlos die Provision gezahlt. Er habe neben seiner Maklertätigkeit einen Vertrieb für Einbauküchen und sei von der Verwaltung beauftragt worden, für einen Mieter des Hauses eine Einbauküche zu stellen.

Der Beklagte hat Widerklage auf Ersatz der ihm vorgerichtlich für das Schreiben vom 16. März 2010 entstandenen Anwaltskosten erhoben.

Der Beklagte beantragt widerklagend,

den Kläger zu verurteilen, an ihn vorprozessuale Anwaltskosten in Höhe von 229,55 EUR zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlage ergänzend Bezug genommen.

Klage und Widerklage sind zulässig, aber unbegründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten aus § 5 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) iVm § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der an den Beklagten geleisteten Maklercourtage nicht zu. Der Beklagte kann seinerseits von dem Kläger nicht den Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen.

1.

Ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Provision besteht nicht. Einen Verstoß des Beklagten gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz hat der Kläger nicht hinreichend dargelegt.

Eine echte Verflechtung zwischen dem Beklagten und dem Vermieter des Klägers oder dessen Hausverwaltung ist nicht hinreichend dargelegt. Dass der Beklagte an der als Hausverwaltung tätigen H. H. G. - I. GmbH in irgendeiner Form selbst wirtschaftlich beteiligt ist, ist nicht erkennbar und wird von dem Kläger nicht behauptet.

Allein die verwandtschaftliche Beziehung zwischen der Geschäftsführerin der H. H. G. - I. GmbH und dem Beklagten genügt hierfür nicht. In § 2 Abs. 2 WoVermG sind nur die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung, nicht jedoch persönliche Beziehungen als provisionsausschließend für den Wohnungsvermittler genannt. Insbesondere ist nicht einmal der Fall erwähnt, dass Vertragsgegner der Ehegatte des Maklers oder eine Gesellschaft ist, an der der Ehegatte nicht unerheblich wirtschaftlich beteiligt ist (BGH NJW 1981, 2293 ff.). Vorliegend stehen weder Vermieter noch Kläger in einer verwandtschaftlichen Beziehung zu dem Beklagten. Allein die Tatsache, dass die Ehefrau des Beklagten Geschäftsführerin der für den Vermieter tätigen Hausverwaltung ist, führt nicht zu einem provisionsausschließenden Interessenkonflikt.

Soweit der Kläger behauptet, der Beklagte übe selbst bezüglich der Wohnung Verwaltungstätigkeiten aus, kann ihm nicht gefolgt werden. Selbst die Zusage des Beklagte, mit den Handwerkern zu reden, damit sie rechtzeitig vor Einzug mit den Arbeiten in der Wohnung fertig werden, führt nicht dazu, den Beklagten als Verwalter der Wohnung im Sinn von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren. Es handelt sich hierbei um eine Tätigkeit des Beklagten im Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss sowie der Wohnungsübergabe. Diese Tätigkeiten sind als typische Maklertätigkeiten einzuordnen und stellen keine Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar (vgl. LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Vielmehr handelt es sich um in der Praxis übliche Neben- und Serviceleistungen des Maklers, ohne dass der Beklagte hierdurch zum Interessenvertreter des Vermieters oder der Hausverwaltung geworden wäre.

Aber auch sonst sind regelmäßige Verwalterleistungen des Beklagten für den Vermieter des Klägers nicht hinreichend dargelegt. Für eine Verwaltertätigkeit ist zu fordern, dass sie eine echte Repräsentation des Vermieters gegenüber dem Mieter umfasst. Der Verwalter muss ordnend und gestaltend tätig sein und dem Eigentümer die Sorge und Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abnehmen. Nicht jede Tätigkeit des Maklers, die Zweifel an seiner Eigenschaft als neutraler Wohnungsvermittler aufkommen lässt, ist provisionsschädlich. so macht etwa die Vertretung des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages den ansonsten unabhängigen Makler noch nicht zum Verwalter im Sinn von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG (Staudinger/Reuter, BGB, §§ 652, 653, Rdnr. 144). Eine Verwalterstellung ist erst dann anzunehmen, wenn die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben ein solches Gewicht erreichen, dass der Anlass dafür nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit gesehen werden kann, sondern sich als eigenständige Verwaltertätigkeit darstellt (LG Hamburg NJW 1997, 2827). Hierfür fehlen Anhaltspunkte. Der Vorschlag, eine Einbauküche in die Wohnung einzubauen oder die Lieferung einer solchen für eine andere Wohnung im Hause, genügt nicht. Der Vorschlag, in die Wohnung des Klägers eine Küche einzubauen, erfolgte erkennbar im Zusammenhang mit der Wohnungsvermittlung, nämlich nach dem eigenen Vortrag des Klägers in dem Telefonat, in dem er sein Interesse an der Wohnung bekundete. Dass der Beklagte für eine andere Wohnung im Haus eine Einbauküche geliefert hat, mag sein. Der Beklagte hat nicht nur ein Gewerbe als Immobilienmakler angemeldet, sondern auch einen Vertrieb von Einbauküchen. Dies ergibt sich aus seiner Gewerbeummeldung vom 24. Juli 2008. Auch die Anmeldung einer Hausverwaltung als Gewerbe steht dem Provisionsanspruch des Beklagten nicht entgegen. Denn dass er die Hausverwaltung für die streitgegenständliche Wohnung ausübt, ist nicht ersichtlich. Dass beispielsweise Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungen von dem Beklagten als Vertreter des Vermieters erstellt werden, behauptet der Kläger nicht. Vorliegend hat der Beklagte auch den Mietvertrag nicht auf Seiten des Vermieters unterzeichnet.

Auch das Angebot des Beklagten an den Kläger, einen Dachraum befristet zu nutzen, stellt keine Verwaltungsleistung dar. Auch wenn das Angebot erst nach Unterschrift unter den Mietvertrag abgegeben worden ist, steht es in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dessen Abschluss. Dass über den Dachraum ein gesonderter Vertrag geschlossen werden sollte, ist nicht ersichtlich.

2.

Die Widerklage ist ebenfalls unbegründet. Der Kläger ist dem Beklagten nicht zum Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten verpflichtet. Es handelt sich nicht um notwendige Kosten der Rechtsverfolgung. Allein zur Abwehr des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Provision war die Einschaltung eines Rechtsanwalts noch nicht erforderlich. Hier hätte es genügt, wenn der Beklagte selbst dem Anspruch widersprochen oder das Schreiben sogar unbeantwortet gelassen hätte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.