Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 18.01.2018 – 2 C 221/17

Orientierungssatz

Eine im Mietvertrag enthaltene Formularklausel, nach der die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Heizkörper und Versorgungsleitungen in allen Räumlichkeiten im Allgemeinen alle 5 Jahre vom Mieter durchzuführen sind, enthält eine unzulässige Außenanstrichvereinbarung, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt.(Rn.13)

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.750,98 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 10.8.2017 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % vorläufig vollstreckbar.

Mit schriftlichem Vertrag vom 10.1.2009 mieteten die Kläger von der Beklagten die Wohnung im Haus T. Straße, 2. OG, Aufgang 1, in … B.. Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an die Beklagte eine Kaution in Höhe von 2700,00 €. Das Mietverhältnis endete wegen einer Eigenbedarfskündigung der Beklagten. Die Wohnung wurde am 15.7.2015 von den Klägern an die Beklagte übergeben. Die Hausverwaltung der Beklagten rechnete mit Schreiben vom 25.11.2015 über die Kaution ab und teilte dabei angefallene Zinsen in Höhe von 35,72 € mit. Sie rechnete dabei mit Renovierungskosten in Höhe von 1.465,69 € sowie einer anteiligen Nutzungsentschädigung in Höhe von 285,29 € auf. Den sich danach errechnenden Guthabenbetrag in Höhe von 984,74 € zahlte sie an die Kläger aus. Die Kläger verlangten die Auszahlung des restlichen Kautionsbetrages mit Schreiben vom 15.5.2017, da sie die Aufrechnung für unwirksam hielten.

Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger die Rückzahlung der restlichen Kautionssumme geltend.

Die Kläger sind der Meinung, dass sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung nicht verpflichtet gewesen seien, da die im Mietvertrag zu § 13 II enthaltene Klausel unwirksam sei. Mithin sei die Renovierung vom Vermieter selbst durchzuführen gewesen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.750,98 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 10.8.2017 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Meinung, dass durch die Regelungen im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf die Kläger übertragen worden sei, so dass diese wegen der nicht erfolgten Renovierung die erforderlichen Kosten zu tragen gehabt hätten.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist begründet.

Unstreitig bestand nach Ende des Mietverhältnisses ein Guthaben zu Gunsten der Kläger in Höhe der Kautionsforderung zuzüglich der angefallenen Zinsen in Höhe von 35,72 €. Soweit die Beklagte hierauf einen Betrag in Höhe von 984,74 € an die Kläger erstattete, verbleibt der streitige Restbetrag entweder Klageforderung.

Auch diesen können die Kläger zurückverlangen, da die Aufrechnung der Beklagten unwirksam ist.

Im Streit um die Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag § 13 II haben die Parteien zutreffend erkannt, dass es um die Frage der Auslegung der Pflicht zum Streichen der Türen geht. Die Kläger sind dabei der Meinung, dass nach dieser Klausel wieder auch die Pflicht zum Streichen der Wohnungstür und der Balkontüren außen auferlegt worden sei, was unstreitig unzulässig ist (vgl. BGH GE 2011, 263;BGH WuM 2010, 231; LG Berlin GE 2017, 477). Im Mietvertrag der Parteien steht in § 13 II „… Abweichend vom Vorstehenden sind die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Heizkörper und Versorgungsleitungen in allen Räumlichkeiten im Allgemeinen alle fünf Jahre durchzuführen…“.

Zur Prüfung ihrer Wirksamkeit ist die Möglichkeit der mieterfeindlichsten Auslegung der Maßstab.

Bei der Formulierung fällt auf, dass für den Fensteranstrich und den Anstrich der Heizkörper und Versorgungsleitungen räumliche Eingrenzungen vorgenommen sind. Bei den Fenstern soll nur der Innenanstrich geschuldet sein, bei den Heizkörpern Versorgungsleitungen sollen nur die sein, die in allen Räumlichkeiten vorhanden sind. Lediglich für die Türen ist eine solche Eingrenzung nicht getroffen worden. Mithin ist hier die Auslegung, dass auch die Außenseiten der Türen, egal ob Wohnung- oder Balkontür gemeint ist, möglich. Es ist auch nicht davon auszugehen, dass der Zusatz „in allen Räumlichkeiten“ auch für die Türen gelten soll. Dann hätte auch der Anstrich der Fenster sich darauf beziehen müssen, so dass eine Einschränkung auf den Innenanstrich gar nicht erforderlich gewesen wäre. Dies ist aber im Text gerade nicht so formuliert worden. Mithin ist davon auszugehen, dass die Klausel sehr wohl bewusst den Fensteranstrich und den Anstrich der Heizkörper und Versorgungsleitungen eingegrenzt hat. Dann jedoch ist auch von einer fehlenden Eingrenzung der Klausel in Bezug auf die Türen anzunehmen.

Daran ändert auch nichts, die von der Beklagten zitierten Entscheidung des BGH zu VIII ZR 192/11 vom 20.3.2012. Im dortigen Fall lautete die Klausel wohl: … Innenanstrich der Fenster, Streichen der Türen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume. Hierzu führt der BGH dann aus, dass die Formulierung“ Streichen der Türen“ eingebettet ist in einer Passage, die beginnt mit “Innenanstrich der Fenster“ und endet mit “sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume…“. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen daher von der Formulierung “Türen“ hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein. Damit weicht die dort eingesetzte Klausel aber von der hiesigen ab. Dort wurde mit dem Wort “sowie“ der letzte Regelungsinhalt angeführt, aus dem sich ergeben soll, dass dieser im Zusammenhang mit dem vorherigen Ausführungen steht und nicht lediglich eine Aufzählung darstellt. Zudem umfasst der letzte Regelungsinhalt “sämtliche Anstriche innerhalb der gemieteten Räume“ und macht somit deutlich, dass es sich hier um einen Auffangtatbestand handelt, der alles abdecken soll was in der vorherigen Aufzählung nicht im Besonderen schon aufgelistet war. Damit unterscheidet sich diese Klausel jedoch von der hier verwendeten. In der streitigen Klausel gibt es einen solchen Auffangtatbestand nicht, sondern es werden lediglich drei klar abgegrenzte Verpflichtungen nebeneinander gestellt. Insoweit stellt sich die von der Beklagten angeführten Auslegung, dass mit „Anstrich der Türen“ lediglich der Innenanstrich gemeint sei, nicht als einzige Auslegungsmöglichkeit dar. Konnten die Kläger hier jedoch davon ausgehen, dass von ihnen auch der Außenanstrich verlangt wurde, ist die Klausel in Gänze unwirksam.

Der Streit der Parteien über die Frage des fehlerhaften Anstrichuntergrundes kann dahingestellt bleiben. Bei so genannten Haftproben wurde mittels eines Klebebandes an verschiedenen wenden die Haftung des Anstriches geprüft. Dabei blieb der Anstrich am Klebeband haften, so dass sich danach im Anstrich diese Fehlstellen zeigten. Es mag sein, dass die Beklagte wegen dieser Fehlstellen ein Schadensersatz verlangen zu können. Allerdings hätte sie dann darzulegen gehabt, dass diese zu Kosten geführt haben, die durch einen Mehraufwand entstanden sind, der von der normalen von ihr geschuldeten Renovierung abweicht. Davon ist hier nicht auszugehen. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass der bloße Anstrich der Wände genügte um einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Dieser Anstrich war jedoch bereits unstreitig aufgrund der vertragsgemäßen Abnutzung notwendig.

Mithin war die Aufrechnung mit Renovierungskosten durch die Beklagte unwirksam. Dies gilt auch für die Aufrechnung einer anteiligen Nutzungsentschädigung. Die Beklagte hat hier schon nicht nachvollziehbar dargelegt, für welchen Zeitraum diese Nutzungsentschädigung gelten soll.

Der Klage war daher stattzugeben.

Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 ZPO.