Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 08.11.2018 – 771 C 101/17

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße in ... B.. Zum Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1982 befand sich an der im Erdgeschoss hinten rechts belegenen Wohnung ein Wintergarten. Mit Teilungserklärung vom 17.12.1982 und deren Änderung vom 2.04.1983 wurde dieser Wohnung Nr. 4 ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse Nr. 4 - auf der sich der Wintergarten befand - zugeordnet. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage 2 der notariellen Urkunde vom 17.12.1982 des Notars F. S. zu UR-Nr. ... _/... _, Bl. 14 d. A., sowie die notarielle Urkunde vom 26.04.1983 zu UR-Nr. ... /... _, Bl. 15 d. A., Bezug genommen.

Im Zuge der Sanierung der gesamten rückwärtigen Fassade des Hauses wurde der Wintergarten Mitte Mai 2017 vollständig abgebaut.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2017 lehnten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 - Beschluss 53.02.01 - den folgenden Beschlussantrag einstimmig ab:

„Die Gemeinschaft möge darüber beschließen, dass ein Wintergarten baulich neu errichtet werden soll, an der rückwärtigen Seite der Einheit 4, auf dem Grundriss der in der Teilungserklärung zur Einheit 4 eingezeichneten Terrasse.“

Zu TOP 2 - Beschluss 53.02.02 und 53.02.05 - wurden mehrheitlich die folgenden Beschlüsse gefasst:

Beschluss 53.02.02:

„Die Gemeinschaft beschließt, dass ein Wintergarten auf dem vorhandenen Fundament der rückwärtigen Fläche zur Einheit 4, welche in der Teilungserklärung als Terrasse dargestellt ist, zu Lasten der Gemeinschaft wiedererrichtet wird.“

Beschluss 53.02.05:

„Die Gemeinschaft beschließt, die Finanzierung der mit Beschluss 53.02.03 beschlossenen Maßnahmen zur Wiedererrichtung des Wintergartens wird aus der Rücklage finanziert.“

Ferner beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6:

„Die Gemeinschaft beschließt, die Mietminderung in Höhe von 150,00 € ab Oktober 2017 wegen des fehlenden Wintergartens wird Herrn H., als Eigentümer der Einheit 4, zu Lasten der Gemeinschaft erstattet, dies jedoch längstens für 3 Monate.“

Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2017, Bl. 9 - 13 d. A., Bezug genommen.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer am 06.12.2017 eingegangenen Klage, die den Beklagten nach Einzahlung 05.01.2018 des unter dem 14.12.2017 angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 17.01.2018 zugestellt worden ist, gegen die Beschlüsse zu TOP 2 - 53.02.02 und 53.02.05 - und zu TOP 6.

Sie ist der Ansicht, durch den Beschluss 53.02.02 werde der einstimmig abgelehnte Beschluss 53.02.01 abgeändert, was nur einstimmig hätte erfolgen können. Der Wintergarten sei dem Sondereigentum zuzuordnen, da er keine dem Gebäude dienende Baulichkeit darstelle. Daher müsse der Eigentümer der Einheit 4 die Kosten der Wiedererrichtung tragen. Der Wintergarten beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer; über die Neuerrichtung sei einstimmig zu beschließen. Die Kostentragung einer Mietminderung sei Sache des betreffenden Wohnungseigentümers.

Die Klägerin beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2017 zu TOP 2 Wintergarten

„Die Gemeinschaft beschließt, dass ein Wintergarten auf dem vorhandenen Fundament der rückwärtigen Fläche zur Einheit 4, welche in der Teilungserklärung als Terrasse dargestellt ist, zu Lasten der Gemeinschaft wiedererrichtet wird.“

und

„Die Gemeinschaft beschließt, die Finanzierung der mit Beschluss 53.02.03 beschlossenen Maßnahmen zur Wiedererrichtung des Wintergartens wird aus der Rücklage finanziert.“ und zu

TOP 6

„Die Gemeinschaft beschließt, die Mietminderung in Höhe von 150,00 € ab Oktober 2017 wegen des fehlenden Wintergartens wird Herrn H., als Eigentümer der Einheit 4, zu Lastren der Gemeinschaft erstattet, dies jedoch längstens für 3 Monate.“

für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Klägerin hat beantragt, das Verfahren bis zur Entscheidung eines noch beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin - Bau- und Wohnungsaufsicht - zu stellenden Antrags der Klägerin auf Abriss des Wintergartens auszusetzen.

I. Die Klage ist zulässig, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhoben worden.

II. Das Gericht hat von einer Aussetzung des Rechtsstreits gemäß § 148 ZPO abgesehen. Es fehlt bereits an der Vorgreiflichkeit des Verwaltungsverfahren. Denn selbst wenn sich die Neuerrichtung des Wintergartens als bauordnungwidrig erweist, führt dies nicht weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse zu TOP 2. Die Beschlüsse sind nicht wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB nichtig; § 134 BGB findet bei Verstößen gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften keine Anwendung (Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 23 Rn. 84 m. w. N.). Die Klägerin hat innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 2 S. 2 2. Fall nichts zur Bauordnungswidrigkeit des Wintergartens vorgetragen.

III. Die Klage ist nicht begründet.

1. Die materiell-rechtlichen Ausschlussfristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sind gewahrt. Die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klageschrift ist den Beklagten nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt und fristgerecht begründet worden.

2. Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2 und 6 widersprechen nicht wegen der innerhalb der Klagebegründungsfrist erhobenen Einwendungen ordnungsmäßiger Verwaltung.

a) TOP 2

aa) Nach der Ablehnung des Beschlussantrags 53.02.01 konnte mehrheitlich der Beschluss 53.02.02 gefasst werden. Die Beschlüsse haben einen unterschiedlichen Inhalt: Während der abgelehnte Beschlussantrag 53.02.01 die Neuerrichtung eines Wintergartens auf dem Grundriss der in der Teilungserklärung eingezeichneten Terrasse der Einheit 4 zum Gegenstand hat, sieht der Beschluss 53.02.02 die Wiedererrichtung des Wintergartens auf der Fläche des Bestandswintergartens vor.

bb) Der Beschluss 53.02.02 bedurfte nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

(a) Ob der zu errichtende Wintergarten die übrigen Wohnungseigentümer (optisch) beeinträchtigt, ist ohne Belang. Denn bei der Neuerrichtung des Wintergartens handelt es sich nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Der Wintergarten war bereits zum Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum vorhanden, weshalb es an einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. einer Veränderung des Erscheinungsbilds des gemeinschaftlichen Eigentums fehlt.

(b) Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Bestandswintergarten auf Kosten der Gemeinschaft wiederzuerrichten.

Der Bestandswintergarten gehörte zum Gemeinschaftseigentum, ohne dass es darauf ankommt, ob dieser eine Funktion für das Gebäude hat. Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 WEG grundsätzlich nur die nach § 3 WEG bestimmten Räume in einem Gebäude. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn ein Raum, an dem nicht Sondereigentum eingeräumt ist, bleibt gemeinschaftliches Eigentum. Die Bestimmung zu Sondereigentum erfolgt allein durch die Teilungserklärung (Vandenhouten aaO., § 5 Rn. 6, 7 m. w. N.). Mangels Bestimmung des Wintergartens zu Sondereigentum in der Teilungserklärung, gehört dieser zum Gemeinschaftseigentum.

Die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Instandsetzung bedeutet Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (Vandenhouten aaO., § 21 Rn. 70 m. w. N.).

cc) Der Beschluss 53.02.05, mit der die Finanzierung der Maßnahme aus der Rücklage beschlossen wurde, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wie dargelegt, ist der Wintergarten dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

b) TOP 6

Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Eigentümer der Einheit 4, auf dessen Sondernutzungsfläche sich der Wintergarten befand, für die Dauer von drei Monaten den durch den fehlenden Wintergarten entstandenen Mietausfallschaden zu ersetzen. Insbesondere haben die Wohnungseigentümer den ihnen insoweit zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten.

Gemäß § 14 Nr. 4 Hs. 2 ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile im Vorfeld und bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsteht. Der Anspruch umfasst neben dem unmittelbaren Substanzschaden am Sondereigentum auch adäquat kausal verursachte Vermögensfolgeschäden wie Mietausfall (Kümmel/Niedenführ aaO., § 14 Rn. 52, 53 m. w. N.). Ein Ersatzanspruch besteht analog § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG auch dann, wenn ein Eigentümer die Benutzung eines Sondernutzungsbereichs hinnehmen muss und ihm dadurch Schäden entstehen (Kümmel/Niedenführ aaO., § 14 Rn. 54 m. w. N.).

Dem Eigentümer der Einheit 4 war durch die Fassadenarbeiten die Nutzung seiner Sondernutzungsfläche und des darauf errichteten Wintergartens nicht möglich, wodurch ihm ein Mietausfallschaden in Höhe der Mietminderung entstanden ist.

IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.