Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 28.11.2018 – 771 C 47/18

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018 zu TOP 4.3.1 und 4.3.2 werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B. Straße 7 in ... B.. Das Wohngebäude wird durch eine aus dem Jahr 1990 stammende Ölheizung beheizt. Die vorgeschriebenen Abgaswerte wurden in der Vergangenheit stets eingehalten, es gab keine Beanstandungen des Schornsteinfegers. Im Winter 2016/2017 kam es zu einem einmaligen Ausfall der Heizungsanlage.

Bereits in der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.04.2017 diskutierten die Wohnungseigentümer über den Austausch der Heizungsanlage. Der Verwaltung lagen ein Angebot der S. GmbH für die Umrüstung der Heizungsanlage von Öl auf Gasbrennwertheizung und ein Angebot der E. & G. GmbH für die Erneuerung der Heizkesselanlage und Umstellung auf Gasbetrieb mit einem Alternativangebot Ölbrennwertkessel vor. Wegen der Einzelheiten wird auf das Angebot der S. GmbH vom 18.03.2017, Bl. 37 - 46 d. A., und der E. & G. GmbH vom 29.03.2017, Bl. 47 - 49 d. A., Bezug genommen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer sprach sich seinerzeit für die Umstellung der Ölheizung auf eine Gasheizung aus, ohne dass es zu einer Beschlussfassung kam.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 4.3.1 die Umrüstung der vorhandenen Ölheizung auf Gas. Ferner wurde zu TOP 4.3.2 beschlossen, die Verwaltung mit der Einholung eines dritten Kostenangebots der Firma M., in dem auch die erforderlichen Arbeiten am Schornstein und Gashausanschluss enthalten sind, einzuholen und die beiden bereits vorliegenden Kostenangebot entsprechend zu aktualisieren. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018, Bl. 6 - 9 d. A., Bezug genommen.

Die Kläger wenden sich mit ihrer am Montag, dem 18.06.2018, eingegangen, begründeten Klage, die den Beklagten nach Einzahlung am 29.06.2018 des unter dem 26.06.2018 angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 18.07.2018 zugestellt worden ist, gegen die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018 zu TOP 4.3.1 und 4.3.2.

Sie sind der Ansicht, die Ersetzung der funktionstüchtigen Ölheizung durch eine Gasheizung stelle eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfe. Als Maßnahme der Instandsetzung sei es ausreichend, den vorhandenen durch einen modernen Brenner zu ersetzen. Im Übrigen sei der Beschluss ermessensfehlerhaft, da keine hinreichende Tatsachengrundlage für eine Entscheidung vorgelegen habe. Die Kostenangebote hätten weder in der Versammlung vom 20.04.2017 noch in der Versammlung vom 16.05.2018 vorgelegen. Schließlich fehle es an einer Untersuchung zum Instandsetzungsbedarf der vorhandenen Ölheizung sowie an einer Kosten-Nutzen-Analyse und an einer Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen oder Alternativmaßnahmen bei der Umstellung auf Gas.

Die Kläger beantragen,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018 zu TOP 4.3.1 und 4.3.2 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Ölheizung sei allein aufgrund ihres Alters instandsetzungsbedürftig. Über die Umrüstung auf Gas könne mit einfacher Mehrheit entschieden werden, da es sich dabei um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung handele. Da die Erneuerung der Heizungsanlage erforderlich sei, bedürfe es keiner Kosten-Nutzen-Analyse. Für die Umrüstung auf Gas spreche, dass die Ölheizung nicht ohne Veränderung der Schornsteine erneuert werden könne, Kosten für die Wartung des Öltanks eingespart würden und durch die Demontage des Öltanks ein zusätzlicher Kellerraum frei werde.

I. Die zulässige, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhobene Klage ist begründet.

1. Die materiell-rechtlichen Ausschlussfristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sind gewahrt. Die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klageschrift ist den Beklagten nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt und fristgerecht begründet worden.

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.2018 zu TOP 4.3.1 widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zwar konnten die Wohnungseigentümer nach Auffassung des Gerichts wegen des Alters der Heizungsanlage einen Gesamtaustausch beschließen. Indes fehlt es an einer ausreichenden Tatsachengrundlage für die Entscheidung der Wohnungseigentümer über den Wechsel vom Wärmeerzeuger Öl auf Gas.

a) Der Austausch einer Heizungsanlage bei einem Wechsel zu anderen Wärmeerzeugern kann grundsätzlich eine modernisierende Instandsetzung sein. Eine modernisierende Instandsetzung ist eine gemäß § 22 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit zu beschließende ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt (Vandenhouten in Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 21 Rn. 92; § 22 Rn. 13 m. w. N.). Eine modernisierende Instandsetzung liegt nur dann vor, wenn sie aus Anlass einer notwendigen Instandsetzung erfolgt und diese bewirkt. Dabei muss der Defekt nicht bereits eingetreten sein, vielmehr genügt schon ein absehbarer Instandsetzungsbedarf (Vandenhouten aaO., § 21 Rn. 92 m. w. N.).

Ungeachtet der Funktionstüchtigkeit der Ölheizungsanlage ist die Gesamterneuerung der Anlage nicht ermessensfehlerhaft. Eine Erneuerung ist nicht nur dann notwendig, wenn eine technische Einrichtung endgültig ausfällt, sondern bereits dann, wenn sie sich altersbedingt in einem Zustand befindet, in dem jederzeit damit gerechnet werden muss, dass wesentliche Teile unbrauchbar werden (OLG Celle, WuM 1993, 89 ff.; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.07.2010 - 14 S 438/10 WEG -, juris).

Die Heizungsanlage ist 28 Jahre alt. Bei einem derartigen Alter entspricht nach allgemeiner Erfahrung die Gesamterneuerung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (KG Berlin, WuM 1993, 427, 429; LG Nürnberg-Fürth aaO.). Erfahrungsgemäß ist es bei der Sanierung einer so alten Heizungsanlage sinnvoll und wirtschaftlich, die gesamte Anlage zu erneuern und nicht nur bestimmte Einzelteile auszutauschen (LG Nürnberg-Fürth aaO). Das Gebot der Wirtschaftlichkeit wird nicht missachtet, wenn anstatt lediglich den Brenner auszutauschen die gesamte Anlage erneuert wird.

b) Ob der Austausch einer Heizungsanlage bei einem Wechsel zu anderen Wärmeerzeugern eine modernisierende Instandsetzung, also eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist, richtet sich unter anderem nach der Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, dem Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartenden Erfolg, den künftigen laufenden Kosten und der langfristigen Sicherung des Energiebedarfs, der Umweltverträglichkeit, rechtlichen Anforderungen und der Bewährung der geplanten Modernisierung in anderen Fällen Vandenhouten aaO., § 21 Rn. 93 „Heizung“ m. w. N.).

Den Wohnungseigentümern lagen in diesem Zusammenhang keine ausreichenden Tatsachen für ihre Entscheidung vor. Ob eine weitergehende Kosten-Nutzen-Analyse bei der Umstellung des Wärmeerzeugers von Öl auf Gas entbehrlich ist (so BayOblG, Beschluss vom 31.01.2002 - 2Z BR 165/01 - juris), kann dahinstehen. Jedenfalls bedarf es zumindest einer Gegenüberstellung der Investitionskosten beider Heizungsarten, um die Mehrkosten des Umbaus einschließlich der Kosten für die Herstellung eines Gasanschlusses festzustellen (so auch BayOblG aaO.).

Es erscheint bereits zweifelhaft, ob die Angebote von Fachfirmen als Entscheidungsgrundlage herangezogen werden können. Bei einer derart weitreichenden und kostenintensiven Maßnahme spricht einiges dafür, einen Sachverständigen zu beauftragen (vgl. Reichel-Scherer in: Herberger/Marinek/Rüßmann/Weth/Würdinger jurisPK-BGB, § 21 WEG Rn. 270).

Jedenfalls stellen die Angebote der Firmen St. und E. & G. keine ausreichende Grundlage für eine Entscheidung dar, ob ein Wechsel von Öl auf Gas die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist. Zum einen enthält nur das Angebot der Firma E. & G. überhaupt Angaben zu den Kosten der Erneuerung der Ölheizung. Zum anderen sind in den Angeboten die Kosten für die Herstellung des Gasanschlusses und für die erforderlichen Arbeiten am Schornstein nicht enthalten.

Des Weiteren lagen den Wohnungseigentümern keinerlei Informationen über die zu erwartenden künftigen laufenden Kosten, insbesondere für die Wartung der jeweiligen Anlage vor.

3. Da der Grundlagenbeschluss über die Umstellung der Heizung von Öl auf Gas ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, gilt Gleiches für den Beschluss mit dem die Auftragsvergabe vorbereitet wird. Zwar ist unabhängig von dem Grundlagenbeschluss zu TOP 4.3.1 die Einholung eines weiteren Angebotes sinnvoll, um die Mehrkosten der Umstellung festzustellen. Indes wurde der Beschluss zur Vorbereitung der Auftragsvergabe gefasst, und es steht nicht fest, dass die Wohnungseigentümer auch ohne die Beschlussfassung zu TOP 4.3.1 so abgestimmt hätten. Sollten die Wohnungseigentümer zur Vorbereitung eines Sanierungsbeschlusses etwa einen Sachverständigen beauftragen und sich in der Folge doch für eine Ölheizung entscheiden, wäre ein weiteres Kostenangebot für die Umstellung auf Gas überflüssig.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.