Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 29.06.2022 – 6 C 8/22

Verfahrensgang

nachgehend BGH, 30. Januar 2024, VIII ZB 85/22, Beschluss

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.055,21 €  nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 90 % und der Beklagte 10 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt Schadensersatz. Der Beklagte mietete von Herrn T. S. H. ab dem 1.11.2014 eine Wohnung im Vorderhaus, Hochparterre links, des Hauses W. Straße, ... B., mit einer Fläche von 156 m². Herr S. war bei Mietvertragsabschluss eingetragener Eigentümer des Grundstücks. Er schenkte das Objekt der Klägerin, die seit 8.9.2015 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.

Gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrages hat der Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen. Laut § 12 des Mietvertrages wurde ihm die Wohnung hochwertig renoviert übergeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf Bl. 12-20 d.A. Bezug genommen.

Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 30.9.2021. Vor der Rückgabe ließ er die gespachtelten und geschliffenen Wände überstreichen. Am 4.10.2021 gab er die Wohnung zurück. Der Umleimerstreifen zwischen Kühl- und Tiefkühlschrank fehlte. In der Küche war eine Fensterscheibe kaputt. Das Schloss der Flügeltür zum Erkerzimmer war kaputt und die Anschlagleiste lose. Die Anschlagleiste war auch bei der Doppelflügeltür im Balkonzimmer lose und die Türklinke nicht montiert. Das Parkett im Wohnzimmer wies schwarze Stellen und der Fußboden im kleinen Zimmer diverse Farbflecke auf. Im Berliner Zimmer und im hofseitigen 1/2-Zimmer waren Steckdosenabdeckungen zum Teil mit Farbe verschmutzt. Im Duschbad funktionierten die Decken-Spots nicht. In der Kammer im Wannenbad kam es im September 2021 zu einem Wasserschaden durch den Wasserboiler. Die Kammertür war verzogen.

Zwei Tage nach Rückgabe übersandte die Hausverwaltung dem Beklagten per E-Mail eine 5-seitige Mängelliste und wies darauf hin, dass die ordnungsgemäße und fachgerechte Erledigung der darin genannten Arbeiten Voraussetzung zur beanstandungsfreien Rücknahme der Wohnung und Beendigung des Mietvertrags sei. Zugleich forderte sie den Beklagten auf, kurzfristig mitzuteilen, ob er die Arbeiten in Eigenregie erledigen wolle oder die Arbeiten mit ihrem Handwerkerstamm zu Selbstkosten durchführen lassen möchte. Im Übrigen wird wegen des Inhalts der E-Mail vom 6. Oktober 2021 auf Blatt 21-26 d.A. verwiesen.

Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass er die Angelegenheit einem Rechtsanwalt übergeben werde, weil ein Betrugsversuch vorzuliegen scheine. Die Hausverwaltung legte dies als Weigerung des Beklagten aus, die Arbeiten auszuführen, sofern er nicht bis zum 11. Oktober 2021 etwas Anderes mitteilt und wies ihn zugleich darauf hin, dass sie nach Ablauf der Frist die Erledigung der Arbeiten veranlassen werde. 2 Wochen nach Ablauf der Frist bestritt der Beklagte die erstellte Mängelliste „in fast vollem Umfang“ und das Vorliegen von Mängeln zum Zeitpunkt der Übergabe.

Die Klägerin führte Arbeiten in der Wohnung aus und wandte für Malermaterial gemäß Rechnung der Firma M. 1.327,73 € netto auf. Die Firma MK. erneuerte am Waschtisch im Vorraum zum Bad und im Bad am rechten Waschbecken die defekten Armaturen und berechnete der Klägerin 262,47 € netto. Für die Erneuerung defekter Toilettensitze, den Ersatz der defekten Duschstange und Handbrause im Bad sowie die Erneuerung der Waschtischarmatur am linken Waschbecken stellte die Firma MK. der Klägerin 531,76 € netto in Rechnung. Die S. B. F. GmbH führte Arbeiten an den Dielen und am Parkett der Wohnung einschließlich des Schleifens, Grundierens und Lackierens auf einer Fläche von 127,52 m² aus, nachdem sie die Klägerin darauf hingewiesen hatte, dass sämtliche Flächen abgeschliffen und neu lackiert werden müssen, weil sie augenscheinlich schon 10 Jahre oder länger sehr intensiv benutzt und offensichtlich nie gepflegt wurden. Für die Fußbodenarbeiten stellte sie der Klägerin  4.631,21 € netto in Rechnung. Wegen der Einzelheiten der Arbeiten wird auf die Rechnung vom 5.11.2021, Bl. 34-36 d.A., Bezug genommen. Ferner tauschte die Firma F. M. im Bad der Wohnung die defekten Leuchtmittel, ergänzte eine Datendosenabdeckung, tauschte einen Dimmer aus und reinigte Schalter- und Steckdosenabdeckungen von Farbe bzw. tauschte diese aus, soweit sie nicht mehr zu reinigen waren, und berechnete für diese Arbeiten einschließlich Material 544,70 € netto. Die Firma T. S. führte diverse Arbeiten an den Profil- und Schlagleisten der Türen aus, reparierte die Heizkörperabdeckung in der Küche und lieferte eine Möbelplatte, ersetzte eine Glasscheibe und lieferte ein Falztürblatt für insgesamt 1.273,03 € netto. Für weitere Arbeiten stellte der T. S. 339,42 € netto in Rechnung.

Von der Mietsicherheit behielt die Klägerin 500,00 € für die zu erwartende Betriebskostenabrechnung 2021 ein. Den Restbetrag der Kaution von 4.594,00 € verrechnete sie gegen die Bruttobeträge der Rechnungen der Firma M. und MK. sowie der Firma S. W.. Die Klägerin forderte den Beklagten vergeblich auf, den Restbetrag von 11.269,21 € bis zum 13.12.2021 zu zahlen.

Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage restliche 2.159,28 € für die Bodenarbeiten sowie Ersatz der Elektro- und Tischlerarbeiten von 544,70 €, 1.273,03 € und 339,42 €. Ferner macht sie einen Betrag von 3.655,00 € für 215 Stunden à 17,00 € für von dem Mitarbeiter der Hausverwaltung F. ausgeführte Malerarbeiten und 45 Stunden à 17,00 €, insgesamt 765,00 € für eine von Herrn F. ausgeführte Bauleitung geltend. Ferner begehrt die Klägerin 19 % Mehrwertsteuer auf die Beträge.

Die Klägerin behauptet, sie sei Vermieterin des Beklagten. Die Wohnung habe bei Rückgabe diverse Beschädigungen aufgewiesen. Die Heizkörperverkleidung in der Küche habe Farbabplatzungen aufgewiesen und sei kaputt gewesen. Auf dem Parkett seien Brandstellen gewesen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 11.269,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die Heizkörperverkleidung in der Küche sei alt gewesen und erfülle ihre Funktion. Der Umleimerstreifen habe sich durch Feuchtigkeit gelöst. Die Flügeltür zum Erkerzimmer sei verzogen und die Anschlagleiste nicht leichtgängig gewesen. Das Schloss mit Türgriff habe sich durch normalen Gebrauch gelöst. An der Türklinke der Doppelflügeltür im Balkonzimmer befinde sich ein Drückerstift, auf den müsse die Klinke einfach aufgesteckt werden. Auf dem Parkettboden habe während der Mietzeit ein Tisch mit Bodenplatte gestanden unter dem zum Schutz des Fußbodens eine Gummierung angebracht gewesen sei. Diese habe an zwei Stellen mit einer Fläche von 30 cm x 30 cm Anhaftungen auf dem Parkett hinterlassen.

Er habe die Durchführung der Arbeiten nicht abgelehnt und meint, es fehle an einer Aufforderung mit Fristsetzung. Der Beklagte vertritt ferner die Ansicht, für den Austausch der Leuchtmittel in den Deckenspots des Badezimmers sei die Klägerin zuständig, weil die Spots zur Mietsache gehören.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

In der Klageerwiderung hat der Beklagte darauf hingewiesen, dass Mängel am Stangenschloss und Gründe für die Lieferung und Montage einer Möbelplatte in der Küche nicht vorgetragen seien.

Die Klage ist nur teilweise begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.055,21 € aus §§ 280 Abs. 1, 281, 249 BGB.

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist gemäß § 566 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten als sie im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen worden ist. Sie ist dadurch Rechtsnachfolgerin des vorher eingetragenen Eigentümers T. S. geworden, mit dem der Beklagten den Mietvertrag geschlossen hat, denn Herr T. S. ist Inhaber der Hausverwaltung, die eine Einzelfirma ist.

Der Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin 1.055,21 € zu zahlen.

Der Beklagte hat der Klägerin gemäß §§ 280, 249 BGB Kosten des Elektrikers in Höhe von 484,81 € brutto wegen Beschädigungen der Mietsache zu ersetzen. Die Steckdosenabdeckungen waren bei Rückgabe der Wohnung mit Farbe verschmutzt. Das pauschale Bestreiten des Beklagten ist unbeachtlich. Der Beklagte hätte hier den Zustand schildern müssen, in dem sich die Steckdosenabdeckungen bei Rückgabe der Wohnung befanden. Entgegen der Ansicht des Beklagten hat er auch die Kosten für die Niedervoltleuchtmittel im Bad zu erstatten. Dabei bedarf es keiner grundsätzlichen Entscheidung, ob bei mitvermieteten Leuchten der Austausch der Leuchtmittel zu den dem Vermieter obliegenden Instandsetzungsarbeiten gehört. Denn der Beklagte war aufgrund der in § 4 Nr. 6 Abs. 3 des Mietvertrags vereinbarten, wirksamen Kleinreparaturklausel zum Austausch auf eigene Kosten verpflichtet. Zu den Positionen 1-3 in Höhe von zusammen 49,10 € für die Abdeckrahmen aus der Rechnung des F. M. kommen 29,70 € für die Leuchtmittel, 4,60 € Kleinmaterial, Fahrtkosten von 13,60 € und geschätzte 8 Arbeitsstunden zu je 38,80 €, so dass sich 407,40 € netto bzw. 484,81 € brutto ergeben.

Weitere Positionen aus der Rechnung des Elektrikers kann die Klägerin von dem Beklagten nicht ersetzt verlangen. Zu den Abdeckungen der Telefon- und Datendose fehlt Vorbringen der Klägerin ebenso wie zu dem Aus-/Wechselschalter, einer Schalterabdeckung sowie 4 Unterputzsteckdosen, worauf der Beklagte in seiner Erwiderung zutreffend hingewiesen hat. Auch aus der Auflistung der durchzuführenden Arbeiten vom 6.10.2021 ergeben sich Mängel nur zu Steckdosenabdeckungen im Berliner Zimmer und dem halben Zimmer zur Hofseite, aber nicht zu anderen Abdeckungen. Hierzu ist auch der Elektriker nicht zu vernehmen, denn seine Vernehmung wäre wegen des fehlenden Vortrags ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Einer Fristsetzung bedurfte es bei Ansprüchen aus § 280 BGB wegen einer Beschädigung der Mietsache nicht.

Außerdem hat der Beklagte der Klägerin Kosten in Höhe von 570,40 € aus der Rechnung des T. S. vom 5.12.2021 zu ersetzen. Für die Positionen 1, 3, 9 und 10 hat der Beklagte keinen Schadensersatz zu leisten.

Trotz des Hinweises des Beklagten in der Klageerwiderung, dass zum Stangenschloss Vorbringen fehlt, hat die Klägerin hierzu nicht weiter vorgetragen, insbesondere nicht den Zustand des Stangenschlosses bei Mietvertragsabschluss demjenigen bei Rückgabe der Wohnung gegenüber gestellt, so dass eine Beschädigung durch den Beklagten nicht dargelegt ist. Die Klägerin liefert auch keine Erklärung, warum eine ganze Möbelplatte ersetzt werden musste, obwohl nur der Umleimer zwischen Kühl- und Tiefkühlschrank fehlte. Soweit ein größeres Holzstück bei der Balkontür im Schlossbereich eingesetzt worden ist, lässt sich der Klage nicht entnehmen, aus welchen Gründen dies erfolgt ist. Die Auflistung von Beanstandungen vom 6.10.2021 führt bei der Balkontür lediglich Abplatzungen und alte Farbreste auf, also optische Mängel. Auch das Falztürblatt weißlack hat der Beklagte nicht zu ersetzen. Es fehlt schon an einer Darlegung der Klägerin, welche Tür in der Wohnung von dem Beklagten während der Mietzeit so stark beschädigt worden sein soll, dass das Türblatt irreparabel zerstört war. Auch die E-Mail vom 6.10.2021 enthält keine entsprechende Beschreibung.

In Höhe der weiteren Rechnungspositionen hat der Beklagte allerdings Schadensersatz zu leisten. Die Kosten für die Reparatur und Montage der Heizkörperverkleidung in der Küche hat der Beklagte zu tragen, denn er bestreitet nicht ausreichend, dass die Verkleidung defekt war und trägt nur vor, dass sie „funktionsfähig“ gewesen sei, ohne darzulegen, was er hierunter versteht. Auch die Reparaturarbeiten an den Zimmertüren sind von dem Beklagten zu erstatten. Es entspricht keinem vertragsgemäßen Gebrauch mehr, wenn Zimmertüren so geschlossen werden, dass sich Anschlagleisten lösen, Türschlösser kaputt gehen oder Klinken abfallen. Derartige Schäden entstehen vielmehr nur, wenn Türen mit zu viel Schwung oder Kraft geschlossen oder zugeworfen werden bzw. wiederholt bei Durchzug mit voller Wucht zuschlagen. Es genügt entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht, die fehlende Klinke nur auf den Drückerstift aufzustecken. Um eine Klinke sicher zu befestigen, bedarf es des Einschlagens eines passenden Splints.

Weitere Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu. Sie kann von dem Beklagten insbesondere nicht die Zahlung weiterer 2.159,28 € aus der Rechnung der Firma S. W. F. GmbH verlangen, denn mit dem von ihr gegen die Rechnung verrechneten Restbetrag aus der Mietkaution sind bereits alle vom Beklagten zu tragende Schäden an den Böden abgedeckt. Nach dem Vortrag der Klägerin hätte der Beklagte die Beseitigung der schwarzen Stellen von 200,00 € + 19 % Mehrwertsteuer = 238,00 € sowie das Schleifen und Lackieren von 32,51 m² Parkett und 12,19 m² wegen der Farbflecke im kleinen Zimmer zu tragen, was einem Betrag von 1.414,93 € (44,70 m² x 26,60 €/m² + 19 % Mehrwertsteuer) entspricht, denn nur insoweit handelt es sich um Schäden, die auf einen übermäßigen Gebrauch zurückzuführen sind. Dies ergibt einen Gesamtbetrag von 1.652,93 €, von dem der Beklagte aber nur 50 % zu tragen hätte, denn Holzböden müssen durchschnittlich alle 12-15 Jahre geschliffen und lackiert oder geölt werden.

Für die weiteren Arbeiten an den Böden hat der Beklagte nicht aufzukommen. Bei dem Nachnageln von Dielen und Verkitten der Löcher handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um von der Klägerin zu tragende Instandsetzungsarbeiten, die von dem Beklagten nicht verschuldet worden sind, jedenfalls fehlt Vortrag der Klägerin zum Verschulden. Der Beklagte hat auch nicht das Schleifen, Grundieren und Lackieren der weiteren 82,82 m² Fußboden zu ersetzen. Beschädigungen durch übermäßigen Gebrauch hat die Klägerin nur für die dunklen Stellen und die Farbflecke vorgetragen. Aus dem Schreiben der S. B. F. GmbH vom 13.10.2021 folgt, dass sämtliche Flächen der Wohnung augenscheinlich schon 10 Jahre oder länger sehr intensiv benutzt und offensichtlich nie gepflegt worden sind und deshalb abgeschliffen und lackiert werden müssen. Der Beklagte war jedoch nur knapp 7 Jahre Mieter der Wohnung. Vorher entstandene Abnutzungsspuren und Beschädigungen muss er sich nicht zurechnen lassen. Zu den Türschwellen fehlt jeder Sachvortrag der Klägerin. Schwellen sind auch nicht Gegenstand der E-Mail vom 6.10.2021. Der Beklagte ist auch nicht verpflichtet, 90,31 m Viertelstäbe zu ersetzen. Beschädigungen, die einen Ersatz der Viertelstäbe notwendig gemacht hätten, trägt die Klägerin nicht vor. Aus der Aufforderung an ihn ergeben sich Lackabplatzungen, die durch Überstreichen beseitigt werden könnten. Der Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die Kosten für den Austausch des CV-Belags in der Kammer zu erstatten. Aus welchen Gründen dieser überhaupt ausgetauscht werden musste, ist nicht ersichtlich. Sollte der durch den Wasserboiler verursachte Wasserschaden ursächlich sein, ist ein Verschulden des Beklagten nicht dargetan.

Schadensersatz für die von Herrn F. ausgeführten Malerarbeiten und die von Herrn F. ausgeführte Koordinierung und Überwachung der Gewerke kann die Klägerin nicht verlangen. Die Schönheitsreparaturen hatte zwar der Beklagte gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrages zu tragen. Die Überbürdung auf den Beklagten war auch wirksam. Es bedurfte auch keiner Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, denn der Beklagte hat die Ausführung von Schönheitsreparaturen endgültig verweigert. Anders konnte die Klägerin seine E-Mail vom 7.10.2021 nicht verstehen. Die Ankündigung, die Sache wegen eines vermeintlichen Betrugsversuchs einem Rechtsanwalt zu übergeben, kann nach dem objektiven Empfängerhorizont nur so verstanden werden, dass der Beklagte die Ausführung von Arbeiten generell ablehnt und sich gegen die Forderung sie auszuführen mit anwaltlicher Hilfe zur Wehr setzen will. Dies gilt hier umso mehr als er auf die Antwortmail der Hausverwaltung bis zum 11.10.2021 auch nicht mitgeteilt hat, dass er die Arbeiten selbst ausführen lassen will. Dennoch kann die Klägerin keinen Ersatz für die von Herrn F. ausgeführten Malerarbeiten verlangen. Es fehlt an einem entstandenen Schaden. Die Klägerin behauptet nicht, dass die Beträge Herrn F. ausgezahlt worden sind. Herr F. ist bei der Hausverwaltung angestellt und erhält ein monatliches Gehalt, das von der Hausverwaltung sowieso zu entrichten ist. Dass Herr F. an der Ausübung seiner üblichen Tätigkeiten für die Hausverwaltung durch die Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung gehindert war und deshalb anderes Personal hätte eingesetzt werden müssen, behauptet die Klägerin nicht. In diesem Fall hätte die Klägerin auch nur Anspruch auf Ersatz der Kosten für den „Ersatzmann“. Aus welchen Gründen sie meint, auch noch die gesetzliche Mehrwertsteuer auf die Beträge für die Tätigkeit von Herrn F. verlangen zu können, ist nicht erkennbar. Sie trägt nicht vor, dass Herr F. überhaupt verpflichtet ist, Mehrwertsteuer abzuführen.

Ebenso wenig kann die Klägerin die Erstattung der Kosten aus der zweiten Tischlereirechnung vom 6.12.2021 verlangen. Dass der Beklagte den Wasserschaden im September 2021 verschuldet hat, aufgrund dessen die Kammertür klemmte, behauptet die Klägerin nicht. Im übrigen enthält die Rechnung erneut Arbeiten an der Heizkörperverkleidung in der Küche, die aber schon Gegenstand der Rechnung vom 5.12.2021 waren, sowie Arbeiten, die nicht Gegenstand der Aufforderungsmail vom 6.10.2021 gewesen sind oder die nicht auf eine schuldhafte Beschädigung der Mietsache durch den Beklagten zurückzuführen waren. Jedenfalls ergibt sich Letzteres nicht aus dem Vortrag der Klägerin. Aus ihrer Auflistung der Schäden ergibt sich eine kaputte Fensterscheibe in der Küche. In der Rechnung des T. S. vom 5.12.2021 ist jedoch bereits ein Floatglas mit einer Größe von 550 x 1400 mit 118,10 € netto enthalten. Aus welchen Gründen und wo in der Wohnung ein weiteres Floatglas mit einer Größe von 175 x 175 getauscht werden musste, lässt sich dem klägerischen Vorbringen nicht entnehmen.

In Höhe eines weiteren Betrages von 872,86 € ist die Klage nicht begründet worden. Ursächlich hierfür ist, dass die Hausverwaltung die Mietkaution vorgerichtlich gegen die Bruttorechnungsbeträge verrechnet hat, die Klägerin in der Klage diese jedoch gegen die Nettobeträge verrechnet, ohne das Endergebnis zu berichtigen. Eines Hinweises des Gerichts hierzu bedurfte es nicht, weil auch in Höhe des Differenzbetrags der Klägerin keine Ansprüche zustehen.

Zinsen rechtfertigen sich aus §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der am 7. Februar 2022 zugestellten Klage.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.