Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 06.10.2022 – 9 C 177/21

Orientierungssatz

Auf eine höhere Miete als die nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässige kann sich ein Vermieter berufen, wenn er im Streitfall den Mietvertrag mit dem Vormieter vorlegt. Beruft sich ein Mieter auf ein Scheingeschäft, hat er die dafür sprechenden Umstände darzulegen und zu beweisen.(Rn.18)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Zwischen der Beklagten und dem Mieter J. H. (im Folgenden: Mieter) besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung K. Straße,...B., Seitenflügel, Erdgeschoss. Das Mietverhältnis begann gemäß Mietvertrag vom 21.12.2020 am 01.01.2021. Als Nettokaltmiete wurde ein Betrag in Höhe von 434,00 EUR vereinbart bei einer Wohnungsgröße von 34 m². In der Anlage zum Mietvertrag ist als Vormiete ebenfalls ein Betrag in Höhe von 434,00 EUR angegeben. Gemäß Vereinbarung vom 17.12.2020 ist geregelt, dass Anrechte auf Abtretung von Ansprüchen aus der Bewerbung/Mietvertrag ausgeschlossen werden. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Anlage zum Schriftsatz vom 23.03.2022, Bl. 91 d. A., verwiesen. Die Wohnung befindet sich in einem vor dem Jahr 1918 errichteten Gebäude in mittlerer Wohnlage und ist mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet. Die Wohnung verfügt über ein kleines Bad unter 4 m² mit einem kleinen Handwaschbecken und ist in allen Räumen mit Rollläden mit Einbruchsicherung ausgestattet. In Küche und Bad sind nach dem Jahr 2002 Isolierglasfenster eingesetzt worden. Es gibt keinen Mieterkeller oder Ersatzraum zur alleinigen Nutzung, aber einen Hängeboden innerhalb der Wohnung. Auf dem Hof des Grundstücks sind Fahrradabstellplätze mit einfachen Bügeln vorhanden.

Der Mieter erteilte der Klägerin den Auftrag zur Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse. Der Mieter trat der Klägerin zudem seine diesbezüglichen Ansprüche ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die schriftliche Auftrags- und Abtretungsbestätigung des Mieters, Anlage K 1, Bl. 16 d. A., verwiesen. Einbezogen wurden die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin, Anlage K 2, Bl. 17 ff. d. A.. Ob das Rügeschreiben der Klägerin vom 27.05.2021 und eine Mahnung vom 11.06.2021 der Beklagten zugegangen sind, ist zwischen den Parteien streitig. Wegen der Einzelheiten des Rügeschreibens wird auf die Anlage K 4, Bl. 26 ff. d. A., Bezug genommen. Die Beklagtenvertreter meldeten sich mit Schreiben vom 08.07.2021 bei der Klägerin und wiesen sämtliche Erklärungen mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurück, Anlage K 6, Bl. 69 d. A.. Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten monatlich einen Rückzahlungsbetrag in Höhe von 141,23 EUR geltend auf Grundlage einer zulässigen Höchstmiete in Höhe von 292,77 EUR.

Die Klägerin behauptet, der Beklagten sei das Rügeschreiben vom 27.05.20211 und eine Mahnung vom 11.06.2021 zugestellt worden. Eine barrierearme Gestaltung der Wohnung liege nicht vor, da die Wohnung nur über Stufen erreichbar sei. Im Eingangsbereich fehle auf einer Seite die Verfliesung. Ein etwaiger Fahrradabstellraum sei den Mietern nie bekannt gegeben worden.

Die Klägerin hat zunächst mit den Klageanträgen zu 1. a) und 1. b) beantragt,

1.

die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a)

Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Herrn J. H. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K. Straße,...B., Seitenflügel, EG („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen?

b)

Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

Diese Anträge hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 05.01.2022 für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

2.

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 141,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3.

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 713,76 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, das Schreiben der Beklagten vom 08.07.2021, Anklage K 6, beziehe sich nicht auf das (nicht zugegangene) Rügeschreiben vom 27.05.2021. Mit den Vormietern sei gemäß Mietvertrag vom 01.10.2011 eine Nettokaltmiete in Höhe von 479,00 EUR, gemäß Mietvertrag vom 12.11.2015 eine Nettokaltmiete in Höhe von 434,00 EUR und gemäß Mietvertrag vom 04.05.2019 eine Nettokaltmiete in Höhe von 434,00 EUR vereinbart gewesen und gezahlt worden. Auch am 01.06.2015 habe das Mietverhältnis vom 01.10.2011 mit einer Nettokaltmiete in Höhe von 479,00 EUR bestanden. Im Badezimmer bestehe der Wand- und Bodenbelag aus hochwertigen Fliesen. Zudem liege eine besonders hochwertige Ausstattung vor mit einer Zusatzbeleuchtung und einem Spiegelschrank mit Beleuchtung, sowie einer Duschtasse, die der Größe nach fast badewannenähnlich sei. Die Küche sei dem Mieter mit einem Kühlschrank vermietet worden. Es existiere ein Einbauschrank im Flur der Wohnung. Zudem sei die Wohnung barrierearm gestaltet, da sie unstreitig über einen Eingang von der Parkplatzseite aus nur über eine Stufe erreichbar sei. Es gebe einen abschließbaren, leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes. Der Eingangsbereich sei mit Stuck, Pilaster, Zierprofilen, einer dekorativen Verfliesung und einer ansprechenden Lackierung repräsentativ und hochwertig. Auch bestehe ein überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäudes mit einem Austausch der Briefkastenanlage innerhalb der letzten fünf Jahre, einer 2019 erfolgenden Fassadensanierung der Straßen- und Hofseite, Putzarbeiten im Jahr 2017/2018, und einer gärtnerischen Überholung des Gartens sowie einer Pflasterung des Weges zu den Mülltonnen im Jahr 2020. Es liege ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld mit einer umfangreichen Bepflanzung vor.

Im Verhandlungstermin am 28.07.2022 hat die Beklagte Urkundenbeweis durch Vorlage der Originalmietverträge vom 01.10.2011, 12.11.2015 und 04.05.2019 angetreten. Wegen des Ergebnisses des Urkundenbeweises wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.07.2022, Bl. 125 d. A., Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll vom 28.07.2022, Bl. 125 f. d. A., Bezug genommen.

I.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

1.

a)

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 141,23 EUR gemäß den §§ 556g Abs. 1, 812 Abs. 1 BGB bezüglich der für den Monat August 2021 an die Beklagte gezahlten Miete. Die zwischen den Parteien im Mietvertrag vom 21.12.2020 vereinbarte Miete in Höhe von 434,00 EUR ist nicht in Höhe eines Teilbetrages von 141,23 EUR unwirksam.

Es kann dahinstehen, wie hoch die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete wäre. Gemäß § 556e Abs. 1 BGB durfte eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Insoweit hat die Beklagte durch Vorlage der Originalmietverträge im Verhandlungstermin am 28.07.2022 den Urkundenbeweis gemäß § 420 ZPO erbracht, dass mit den Vormietern gemäß Mietvertrag vom 01.10.2011 eine Nettokaltmiete in Höhe von 479,00 EUR, gemäß Mietvertrag vom 12.11.2015 eine Nettokaltmiete in Höhe von 434,00 EUR und gemäß Mietvertrag vom 04.05.2019 eine Nettokaltmiete in Höhe von 434,00 EUR vereinbart gewesen ist. Das Bestreiten der Klägerin, dass die jeweils im Mietvertrag angegeben Miethöhe auch tatsächlich vom Vormieter gezahlt worden ist, wäre nur dann erheblich, wenn es sich hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe um ein Scheingeschäft gehandelt hätte. Insoweit ist die Klägerin trotz gerichtlichen Hinweises ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen. Damit war zum Stichtag 01.06.2015 bereits eine Vormiete in Höhe von 479,00 EUR aufgrund der Ausnahmevorschrift gemäß § 556e Abs. 1 BGB bestandsgeschützt und die weiteren in der Folgezeit vereinbarten Mieten in Höhe von 434,00 EUR ebenfalls gemäß § 556e Abs. 1 BGB wirksam vereinbart.

b)

Mangels des Bestehens des Hauptanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die begehrten Zinsen.

2.

Damit besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB. Diese wurden für die außergerichtliche Geltendmachung der Primäransprüche geltend gemacht. Da nach den obigen Ausführungen keine Rückzahlungsansprüche bestehen, besteht auch kein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 91 a ZPO. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits auch zu tragen, soweit der Rechtsstreit hinsichtlich der Anträge zu 1. a) und b) übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist. Insoweit war über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind der Klägerin die Kosten aufzuerlegen, denn die Beklagte hatte die Vormiete unstreitig bereits vorgerichtlich in der Anlage zum Mietvertrag zutreffend mit einem Betrag in Höhe von 434,00 EUR angegeben. Der Auskunftsanspruch beschränkt sich auf die Preisgabe dieser Information. Der Mieter hat insbesondere keinen Anspruch auf Vorlage des Vormietvertrags oder weiterer Vormietverträge, etwaige verbleibende Zweifel sind im Prozess zu beseitigen, vgl. MüKo zum BGB-Artz, 8. Aufl., § 556g BGB.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.