Amtsgericht Schöneberg Beschluss vom 13.02.2023 – 771 C 22/19

Orientierungssatz

Macht ein Wohnungseigentümer nicht freiwillig bauliche Veränderungen an der Wohnung rückgängig, kann er durch Zwangsgeld, ersatzweise Erzwingungshaft, vom Vollstreckungsgericht dazu angehalten werden. Dies gilt auch, wenn der verpflichtete Wohnungseigentümer die Wohnung Dritten überlassen hat.(Rn.7)

1. Gegen die Schuldner wird zur Erzwingung der ihnen in dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.08.2022 zu 85 S 16/21 WEG auferlegten Handlung, nämlich die dort im Einzelnen aufgeführten baulichen Veränderungen an der Wohnung Nr. WE 32, gelegen im von der Treppe aus gesehenen Dachgeschoss links, im Gebäude L. Weg, ... B., zu beseitigen, ein Zwangsgeld von 5.000,00 € verhängt, ersatzweise für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, für je 1.000,00 € ein Tag Zwangshaft. Die Vollstreckung des Zwangsmittels entfällt, sobald die Schuldner der oben genannten Verpflichtung nachkommen.

2. Die Schuldner haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Der zulässige Antrag ist begründet.

Vor Erlass des Beschlusses wurde die Schuldnerpartei gemäß § 891 S. 2 ZPO gehört.

Die Voraussetzungen für die Festsetzung von Zwangsgeld nach § 888 ZPO liegen vor. Die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung sind gegeben.

Die Schuldner wurden gemäß rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.08.2022 zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, so dass die vorzunehmende Handlung ausschließlich vom Willen der Schuldner abhängig ist. Gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung verkauft hat, erfolgt die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO, weil die Ausübung der Rechte des Schuldners gegenüber dem neuen Eigentümer eine unvertretbare Handlung ist, soweit dieser und/oder dessen Mieter mit der Durchführung der vertretbaren Handlung nicht einverstanden ist (Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 20 Rn. 112 m.w.N.). Die Schuldner haben keine Erklärungen des aktuellen Eigentümers und dessen Mieters vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass diese mit der Duldung der Rückbauarbeiten einverstanden sind.

Die Schuldner haben die geschuldete Handlung nicht ausgeführt. Verschulden ist dabei keine Voraussetzung.

Die Wahl zwischen Zwangsgeld und Zwangshaft steht dem Gericht zu. Die Zwangsmittel können dabei auch wiederholt angeordnet werden.

Der Rückbau der baulichen Veränderungen in der Wohnung Nr. 32 im Gebäude L. Weg in B. ist den Schuldnern nicht durch Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden. Bei der Vollstreckung gem. § 888 ZPO ist die Verhängung von Zwangsmitteln gegen den Wohnungseigentümer erst dann unzulässig, wenn der Wohnungseigentümer erfolglos alle zumutbaren Maßnahmen unternommen hat, um den Dritten zur Duldung der Handlung zu veranlassen. Erst wenn alle dem Schuldner möglichen Anstrengungen, den Dritten rechtlich notfalls mit Gerichtshilfe und tatsächlich auf andere Weise zur Zustimmung und Mitwirkung zu zwingen, fehlgeschlagen sind, wird kein Zwangsmittel mehr verhängt (Hogenschurz a.a.O.). Die Schuldner tragen selbst vor, dass die Zustimmung der neuen Eigentümer und der Mieter der Wohneinheit Nr. 32 zur Duldung der Rückbauarbeiten vorliegt.

Die Auftragserteilung datiert vom 30.11.2022. Es ist weder im Einzelnen dargetan noch ersichtlich, warum die Rückbauarbeiten in den vergangenen Monaten noch nicht einmal begonnen werden konnten. Insbesondere stellt die Wetterlage keinen Hinderungsgrund dar, zumal ein Großteil der Arbeiten im Innenraum auszuführen sind.

Die Höhe des festgesetzten Zwangsgeldes ist angemessen und erforderlich, um die Schuldner zur Vornahme der Handlung anzuhalten.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 891 S. 3, 91 ZPO.