Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 08.08.2023 – 15 C 65/23

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin II, 17. Mai 2024, 63 S 193/23, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages leisten.

4. Der Streitwert wird auf 3.736,56 € festgesetzt.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagten sind seit dem 1. Oktober 2015 Mieter der Wohnung im 1. OG links in der A. Straße, ...B.. Das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, verfügt über eine Garage und neben der Garage ist eine Zufahrt, die zum hinteren Teil des Hauses führt. Der Beklagte zu 1) ist freier Handelsvertreter und arbeitet in der streitgegenständlichen Wohnung dafür an seinem Computer. Waren lagert er in der Wohnung nicht.

Die Geschäftsführerin der Klägerin gewährte dem Beklagten ein Darlehen über 15.000,00 €. Der Beklagte zu 1) übereignete ihr als Sicherheit Bemer-Matten. Da der Beklagte die Darlehensraten nicht zahlte, erwirkte sie ein Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin und betrieb die Zwangsvollstreckung. Die Vollstreckung blieb erfolglos. Auch die sicherungsübereigneten Matten konnten dem Gerichtsvollzieher nicht ausgehändigt werden.

Am 28. März 2022 erteilte die Klägerin den Beklagten eine Abmahnung wegen eines Vorfalls vom 24. März 2022. Hinsichtlich der Einzelheiten des Abmahnschreibens wird auf die Anlage K 4 (Bl. 23 d.A.) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 6. Mai 2022 erteilte die Klägerin den Beklagten eine Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken und Befüllung der Mülltonnen für Papier und Pappe mit Fremdmüll am 25. und 29. April 2022. Hinsichtlich der Einzelheiten des Abmahnschreibens wird auf die Anlage K 8 (Bl. 39 d.A.) Bezug genommen.

Am 15. März 2023 erklärte die Klägerin die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung unter Verweis auf die bereits erteilten Abmahnungen und mit der weiteren Begründung, der Beklagte zu 1) habe mehrfach in der Zufahrt zur von der Geschäftsführerin der Klägerin genutzten Garage sowie in der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin geparkt.

Mit Schriftsatz vom 29. Juni 2023 erklärte die Klägerin die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin mit der Begründung, es liege der Anfangsverdacht einer vom Beklagten zu 1) begangenen Straftat zulasten der Geschäftsführerin der Klägerin vor.

Ebenfalls am 29. Juni 2023 erklärte die Klägerin die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt mit der Begründung, der Beklagte habe am 26. Juni 2023 erneut in der Garagenzufahrt geparkt.

Die Klägerin macht geltend, der Beklagte zu 1) habe am 24. März 2022 gegen 14:45 Uhr mit beiden Fäusten gegen die Tür zum Büro der Geschäftsführerin der Klägerin gehämmert. Als deren Lebensgefährte, der Zeuge S., die Tür öffnete, habe der Beklagte zu 2) diesen einen „alten Opa“ genannt. Dabei habe er sich bedrohlich vor diesem aufgebaut und ihn mit erhobenem Arm angebrüllt, sodass der Zeuge S. habe zurückweichen müssen. Währenddessen habe der Beklagte zu 1) keine Atemschutzmaske getragen. Der Beklagte zu 1) nutze die Mietsache vertragswidrig in umfangreichem Maß zu gewerblichen Zwecken, wobei mit Kundenverkehr zu rechnen sei. Er betreibe einen Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln. Weiterhin habe der Beklagte zu 1) am 25. und vor 29. April 2022 die Mülltonnen für Papier und Pappe mit Fremdmüll befüllt. Der Beklagte habe mehrfach vor der Kündigung am 15. März 2023 mehrfach in der Zufahrt zur von der Geschäftsführerin der Klägerin sowie in der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin geparkt. Am 26. Juni 2023 habe der Beklagte erneut in der Garagenzufahrt geparkt.

Mit nachgereichtem Schriftsatz vom 5. Juli 2023 macht der Beklage die Klägerin geltend, dass der Beklagte zu 1) am 24. März 2023 vor der Zufahrt der Tiefgarage geparkt habe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Hause A. Straße,...B., 1. OG links belegene Wohnung bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele und Keller zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten machen geltend, der Beklagte zu 1) wickele vermittelnde Verträge übers Internet ab. Er arbeite ausschließlich über dem Computer. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für die Beklagte zu 2) eine unzumutbare Härte bedeuten. Die Klägerin würde es bei anderen Personen dulden, dass diese vor der Einfahrt stehen. Der Beklagte zu 1) sei im Übrigen weder Halter noch Fahrzeugführer.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB.

Zwischen den Parteien ist am 1. Oktober 2015 ein wirksamer, unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum zustande gekommen, § 535 BGB. Dieser wurde nicht wirksam gekündigt.

Die fristlose Kündigung vom 15. März 2023 scheitert bereits daran, dass die Beklagte nicht abgemahnt worden sind. Die Beklagten sind wegen diverser anderen Umstände abgemahnt worden, aber nicht hinsichtlich des Umstandes, dass sie nicht vor der Garagenzufahrt und der Zufahrt des Grundstücks parken dürfen. Die Beklagten konnten somit nicht wissen, dass es dass die Klägerin hierbei von einem vertragswidrigen Verhalten ausgeht. Aber auch in der Sache liegt kein ausreichender Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. Die Beklagten haben mit den Parkverstößen keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt und dadurch den Hausfrieden gestört, § 569 Abs. 2 BGB. Aus den eingereichten Bildern ist erkennbar, dass der Beklagte zu 1) - sollte er dort geparkt haben - nicht auf dem Grundstück der Klägerin, sondern auf öffentlichen Straßenland geparkt hat. Zwar verstößt das Parken in der Einfahrt gegen § 12 III Nr. 3 StVO. Aus dem Mietvertrag ergibt sich jedoch nicht die (Neben-) Pflicht, verbotswidriges Parken auf öffentlichen Flächen zu unterlassen oder zu jeder Zeit und an jedem Ort auf jegliche Rechte des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Vielmehr muss lediglich Pflichten aus dem Mietverhältnis nachgekommen werden. Vorliegend liegt kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor. Vielmehr liegt eine Beeinträchtigung des Eigentums an einer anderen Sache als der Mietsache vor, die auch nicht dazu geführt hab, dass die Garage nicht mehr nutzbar war, da die Zufahrt sehr breit ist. Daher erscheint es sachgerecht, die Eigentümerin auf ihren umfangreichen Schutz aus §§ 1004, 862 BGB zu verweisen (AG Landstuhl, Urteil vom 30.09.1993 – 3 C 43/93). Etwas anderes kann gelten, wenn die Parteien das Parkverhalten ausdrücklich zum Vertragsinhalt erhoben haben (LG München I, Urt. v. 22.10.2014 – 14 S 3661/14). Ein solcher Fall liegt jedoch vorliegend nicht vor.

Aus diesem Grund scheitert auch die fristlose Kündigung vom 29. Juni 2023 wegen eines erneuter Parkverstoß des Beklagten zu 1) am 26. Juni 2023.

Das Mietverhältnis ist aber auch nicht wegen der Kündigung vom 29. Juni 2023 wegen des Anfangsverdachts einer Straftat zulasten der Geschäftsführerin der Klägerin gemäß § 573 BGB beendet, da bereits ein Kündigungsgrund fehlt. Die Geschäftsführerin der Klägerin ist nicht Vertragspartei und eine mögliche Straftat zu ihren Lasten steht nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der ordentlichen Kündigung der Klägerin vom 15. März 2023 gemäß § 573 BGB beendet, denn die Kündigungsfrist des § 573c BGB ist noch nicht abgelaufen. Da das Mietverhältnis am 15. Oktober 2015 begann, dauert es bereits länger als 5 Jahre, sodass die Kündigungsfrist erst zum 30. September 2023 ablief. Aus dem oben genannten Grund fehlt es jedoch auch bereits an einem wirksamen Kündigungsgrund.

Aus denselben Gründen fehlt es auch an einer wirksamen ordentlichen Kündigung vom 29. Juni 2023.

Mögliche Ansprüche auf Herausgabe der Mietsache aus § 985, § 861, § 1007 oder § 812 BGB scheitern jeweils am Vorliegen eines wirksamen, bisher ungekündigten Mietvertrags.

Die Entscheidung zu den Kosten beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 8, 711 ZPO.