Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 20.12.2023 – 770 C 26/23

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin II, 18. Juni 2024, 56 S 9/24 WEG, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Der Kläger ist Mitglied der aus dem Rubrum ersichtlichen beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 05.11.1998 zur Urkundenrolle Nr. ... des Notars C. B. zu Grunde, vgl. Anlage 5, Bl. 25-65 d.A..

Die stuckverzierte Straßenfassade des Gründerzeit-Gebäudes wurde im Zeitraum Februar 2022 bis März 2023 für insgesamt 278.472,14 € frisch renoviert, vgl. Foto, Anlage 1, Bl. 17 d.A..

Auf der Eigentümerversammlung vom 27.04.2023 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 11 - Beschlussfassung über das Aufstellen von Balkonkraftwerken - mehrheitlich gegen die Stimme des Klägers folgenden Beschluss:

Es wird der Antrag gestellt, dass die Gemeinschaft das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der Fassade genehmigt, unter folgenden Voraussetzungen:

Der oder die Eigentümerin, die ein Balkonkraftwerk installieren möchten, müssen vor Beginn dem Verwalter folgende Anforderungen an die Montage und den Betrieb der Anlage nachweisen bzw. zu sichern:

Die Montage erfolgt durch einen Fachbetrieb.

Es darf zu keinerlei mechanischen Eingriffen in die Fassade oder sonstigen Bestandteilen des Gebäudes (Fensterrahmen, Fensterbänke, Balkonbrüstungen).

Es dürfen nur schwarze Solarmodule verwendet werden.

Es dürfen maximal 2 Solarmodule montiert werden.

Die Module sind bündig mit dem oberen Abschluss der Balkonbrüstung und mittig zu den Balkonseiten zu montieren.

Die Module müssen plan an der Balkonbrüstung montiert werden.

Die Module dürfen in keiner Weise in der Neigung montiert werden.

Die Abmessungen der Module darf nicht größer sein als die Außenabmessungen des Balkons.

Es muss der Nachweis der sturmsicheren, blendfreien und sonstigen beeinträchtigungsfreien Montage vorliegen.

Ebenso muss der Nachweis eines entsprechenden Versicherungsschutzes vorgelegt werden.

Der Betreiber stellt die übrigen Miteigentümerinnen schriftlich von jeglicher Haftung durch die Montage und den Betrieb der Anlage frei und erklärt die Übernahme sämtlicher Folgekosten.

Dies gilt auch für die Kosten eines etwa erforderlichen Rückbaus der Anlage, z.B. durch Auszug aus der Wohnung.

Der Betreiber erklärt sich mit dem unverzüglichen Rückbau der Module einverstanden, wenn von diesen Modulen konkrete nachweisliche Belästigung anderer ausgeht. (Blendung, Wind- und Klappergeräusche, nistende Vögel).

Der zusätzliche Verwaltungsaufwand wird mit pauschal 50 Euro berechnet.

Rechtliche Betrachtung: Wohnungseigentümerinnen die ein Balkonkraftwerk an die Fassade oder an die Balkonbrüstung anhängen wollen, benötigen dafür die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümerinnen. Die WEG fasst einen diesbezüglichen Beschluss.

“Die Gemeinschaft stimmt der Anbringung von Balkonkraftwerken unter den genannten Voraussetzungen zu.“

Der Kläger ist der Ansicht, dass dieser Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Denn gemäß § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sei jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder Hausbewohnern verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Bild der Wohnanlage beeinträchtige oder ändere. Auch gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürften bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen würden, nicht beschlossen und nicht gestattet werden. Durch das Anbringen von schwarzen Solarmodulen an die frisch renovierte helle stuckverzierte Straßenfassade würde diese völlig verunstaltet. Der Kläger verweist auf seine Fotomontagen, Bl. 99 und 101 d.A.. Jeder Betrachter wäre diesem „schrecklichen Eindruck“ ausgesetzt. Der äußere Gesamteindruck des Gebäudes würde massiv geschädigt werden. Zudem würde durch das Anbringen von schwarzen Solarmodulen ein möglicher späterer Verkaufserlös um mindestens 5.000 € sinken. Der Kläger sei aufgrund seiner zukünftig geringen Rente gezwungen, seine Eigentumswohnung irgendwann zu verkaufen. Zudem bestehe die Gefahr von Schimmelbildung und Einnisten von Insekten im Zwischenraum zwischen der Fassade und den Solarmodulen.

Der Beschluss verstoße zudem gegen § 21 WEG, da mit dem Beschluss einem „Betreiber“ und nicht dem Wohnungseigentümer die Kostentragung auferlegt werde. Zudem setzte die rechtswirksame Übernahme der Haftung und der Folgekosten eine vorherige Bonitätsprüfung voraus. Andernfalls müsse der Kläger ersatzweise für alle Zahlungen einspringen, obwohl er die Installation von Solarmodulen ablehne und auch keinen Nutzen davon habe. Zudem folge auch aus § 836 BGB, dass der Grundstückseigentümer, also die Beklagte, für abstürzende Balkonkraftwerke verantwortlich sei und nicht ein „Betreiber“, der zudem zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig oder unbekannt verzogen sein könne.

Der Kläger ist weiter der Ansicht, dass mit dem Beschluss eine Verschlechterung seiner persönlichen Sicherheit durch herabstürzenden Solarmodule und Verletzung seines Körpers einhergehe. Gemäß § 15 der Teilungserklärung habe jedoch jeder Wohnungseigentümer alles zu unterlassen, was die Sicherheit der Wohnanlage beeinträchtigen oder ändern könne.

Zudem gehe mit der Gestattung der Installation von Solarmodulen eine Änderung der Zweckbestimmung einher. Denn der Zweck „Energieerzeugung“ sei nicht in der Teilungserklärung enthalten.

Der Beschluss widerspreche auch deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nicht die Anlage einer aktuellen Hausakte für die Regulierung von Schadensfällen durch Solarmodule regele. Der Kläger meint, einen Anspruch auf Führung einer aktuellen Hausakte mit den auf Bl. 13-15 d.A. unter 8.1-8.20 angegebenen Inhalt zu haben.

In dem Beschluss fehle zudem die Bestimmung im Sinne der DIN 18008-1, dass ab einer Einbauhöhe von mehr als 4 m bauaufsichtlich zugelassene Glas-Glas-Module oder Module ohne Glas verwendet werden. Auch sei der bloße Nachweis der sturmsicheren Montage nicht ausreichend. Es sei vielmehr durch ein Gutachten einer Statikfirma die Tragfähigkeit und Standsicherheit des Balkons und der Balkonbrüstung sowie die Windlastfestigkeit sicherzustellen. Es fehle zudem an einer Festschreibung der bestehenden jährlichen Pflicht zur Wartung durch einen Fachbetrieb. Der Kläger verweist insoweit auf die Anlage 4 - Arbeitsblatt für Wartung von Photovoltaikanlagen vom Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen, Bl. 22-24 d.A..

Der Kläger ist zudem der Ansicht, dass die technischen Angaben im Beschluss widersprüchlich seien. Es sei unklar, wie Solarmodule ohne Dübel und Schrauben ins Mauerwerk sturmsicher an einer Fassade oder einem Balkon befestigt werden könnten. Unklar sei auch, wie die Kabel von Solarmodulen ohne die Beschädigung von Türen, Fenstern, Türrahmen Fensterrahmen oder Mauerwerk von außen in das Sondereigentum führen könnten.

Der Kläger beantragt mit seiner am 23.05.2023 bei Gericht eingegangenen Klage, die der Beklagten nach Einzahlung des mit Rechnung vom 26.05.2023 angeforderten Gerichtskostenvorschusses zum 05.06.2023 am 21.06.2023 zugestellt und mit Schriftsatz vom 25.06.2023, bei Gericht eingegangen am 26.06.2023, begründet worden ist,

den Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Feurigstraße 18, 10827 Berlin, zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom Simon 20.04.2023 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint unter Verweis auf den Entwurf des Gesetzes zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken, BT-DS 20/6905 vom 23.05.2023 und § 47 WEG, dass der streitgegenständliche Beschluss nicht wegen Verstoßes gegen § 15 der Teilungserklärung nichtig sei, weil § 15 der Teilungserklärung im Lichte der gesellschaftlichen Entwicklung zu sehen sei.

Der Beschluss entspreche § 20 Abs. 3 WEG und verstoße auch nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG. Die Anbringung von Solarmodulen stelle keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar. Da die Module nach dem Beschlusswortlaut nur ohne mechanische Eingriffe an die Fassade oder an die Balkonbrüstung angehängt werden dürften, kämen insgesamt nur 5 Positionen für die Anbringung in Betracht. Zudem werde unter Berücksichtigung des gesellschaftlichen Interesses an alternativer Energieerzeugung kein Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Es sei mit Nichtwissen zu bestreiten, dass der Kläger bei einem Verkauf der Wohnung aufgrund der Anbringung derartiger Solarmodule nur einen geringeren Erlös erzielen würde.

Die Beklagte ist weiter der Ansicht, dass mit den im Beschluss aufgestellten Bedingungen möglichen Bedenken gegen die Anbringung und den Betrieb von Balkonkraftwerken genüge getan werde.

Da die Solarmodule auch nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit auch nicht Gemeinschaftseigentum würden, scheide eine Haftung der Gemeinschaft für von den Modulen ausgehende Gefahren aus, sodass der Betrieb solcher Module das Vermögen des Klägers nicht tangiere.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige und insbesondere vor dem gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG und § 23 Nr. 2c) GVG örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist, wie aus dem Tenor ersichtlich, unbegründet.

Die Klage wahrt die materiell-rechtlichen Anfechtungs- und Anfechtungsbegründungsfristen gem. § 45 S. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO.

Die Klage war jedoch als unbegründet abzuweisen, weil der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Der Beschluss ist nicht wegen Verstoßes gegen § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung nichtig. Zwar heißt es dort, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder Hausbewohnern verpflichtet ist, „... alles zu unterlassen, was ... die Sicherheit, die Zweckbestimmung und das äußere Bild der Wohnanlage beeinträchtigt oder ändert“, vgl. Anlage 5, Bl. 42f d.A.. Daraus folgt jedoch nicht eine umfassende Veränderungssperre, wie sich bereits aus § 15 Ziffer 7 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergibt, wonach Schilder, Reklameeinrichtungen, Blumenkästen, Markisen und/oder Antennen „nach schriftlicher Einwilligung des Verwalters“ angebracht werden dürfen. Zudem wird durch den streitgegenständlichen Beschluss gemäß § 20 Abs. 1 WEG der Soll-Zustand der Gemeinschaft neu definiert. Die Frage, ob eine zu unterlassene Änderung des Bestands und äußeren Erscheinungsbildes vorliegt, ist mithin nach Maßgabe des streitgegenständlichen Beschlusses zu beantworten und, da dieser die Anbringung von Solarmodulen genehmigt, zu verneinen. Gleiches gilt hinsichtlich des Vortrags zur Gefährdung seiner Sicherheit, die Anbringung der Solarmodule ist durch den streitgegenständlichen Beschluss legitimiert. Soweit er eine unzulässige Änderung der Zweckbestimmung moniert, verkennt er den Inhalt des Begriffs „Zweckbestimmung“. Denn die in jeder Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung regelt lediglich, ob es sich bei einer Einheit um Wohnungseigentum oder um Teileigentum handelt, vergleiche nur Niedenführ in: Niedenführ/ Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG Kommentar, 13. Aufl., § 13 Rn. 5.

Der streitgegenständliche Gestattungsbeschluss gem. § 20 Abs. 1 WEG entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Maßgeblich ist bei der Überprüfung eines Gestattungsbeschlusses gem. § 20 Abs. 1 WEG nicht, ob ein Anspruch eines einzelnen Miteigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG besteht, mithin, ob alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind, sondern allein, ob die Maßnahme innerhalb der Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG liegt. Beeinträchtigungen (nur) einzelner Wohnungseigentümer widersprechen erst dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn diese - ohne ihr Einverständnis - unbillig gegenüber allen anderen beeinträchtigt werden; unterhalb dieser Schwelle aus § 20 Abs. 4 WEG n.F. liegende Beeinträchtigungen sind zu tolerieren, vgl. Dötsch/Zschieschak/Schutzky, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 64.

Der Kläger kann sich vorliegend nicht mit Erfolg auf § 20 Abs. 4 WEG berufen, auch wenn es sich bei der beschlussgegenständlichen Maßnahme – Gestattung der Anbringung von Solarmodulen – unstreitig um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG handelt. Dass die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Substanzeingriff erfolgt, steht der Qualifizierung als bauliche Veränderung nicht entgegen, vgl. Vandenhouten in: Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 22 Rn. 10.

Durch die Anbringung von Solarmodulen werden alle Wohnungseigentümer gleich beeinträchtigt, da alle Wohnungseigentümer, ihre Familienangehörigen und Gäste diese beim Blick auf das Gebäude wahrnehmen und es somit an einer unbilligen Beeinträchtigung gerade eines einzelnen Wohnungseigentümers im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG fehlt. Gleiches gilt hinsichtlich des von dem Kläger behaupteten Wertverlust. Sofern mit der Anbringung von Solarmodulen tatsächlich ein Wertverlust verbunden sein sollte, träfe dies wiederum für alle Sondereigentumseinheiten zu.

Die Anbringung von Solarmodulen an den äußeren Balkonbrüstungen und an der Fassade stellt auch keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar. Eine grundlegende Umgestaltung ist nur im Ausnahmefall und bei den nach Abs. 2 S. 1 privilegierten Maßnahmen zumindest typischerweise gar nicht anzunehmen, vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 Rn. 87. Auch ist wegen Art. 20a GG bei energetisch sinnvollen Maßnahmen Zurückhaltung geboten, vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 363. Optische „Disharmonien“ genügen nicht und ebenso verbietet sich eine „ästhetische Bewertung“, vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 Rn. 87.

Die vorliegend allenfalls an fünf Positionen mögliche Anbringung von Solarmodulen bewirkt keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage. Auch unter Berücksichtigung der Fotomontage Bl. 99 und 101 d.A. bleibt die Stuckfassade prägendes Element der Wohnanlage. Ebenso wie die Optik verändernde Außendämmarbeiten, besser isolierte Fenster/Türen, Aufsparrendämmungen, vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 363, stellen die beschlussgegenständlichen Solarmodule keinen Fall des § 20 Abs. 4 WEG dar.

Der Beschluss verstößt auch nicht gegen § 21 WEG. Gemäß § 21 Abs. 1 WEG hat derjenige Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wird, deren Kosten zu tragen. Zwar hat nach dem Beschlusswortlaut der „Betreiber“ die übrigen Miteigentümer schriftlich von jeglicher Haftung durch die Montage und den Betrieb der Anlage freizustellen und auch die Übernahme sämtlicher Folgekosten einschließlich der Kosten eines etwa erforderlichen Rückbaus der Anlage zu erklären. Da der Beschluss jedoch nur den Wohnungseigentümern die Anbringung von Solarmodulen gestattet, ist der Beschluss unzweifelhaft nur dahin auszulegen, dass der Wohnungseigentümer kostentragungspflichtig gegenüber der Gemeinschaft ist.

Beschlüsse sind aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt; maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts ergibt, vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 23 WoEigG, Rn. 74. Wohnungseigentümer können mit ihren Beschlüssen nur das Verhältnis untereinander regeln, sie können jedoch Dritten keine Verpflichtungen auferlegen. Somit kommt vorliegend als nächstliegenden Bedeutung des Beschlusswortlautes nur eine Auslegung dahin in Betracht, dass der berechtigte Wohnungseigentümer kostentragungspflichtig ist. Wie ein vermietender Wohnungseigentümer die Gestattung von Balkonkraftwerken gegenüber seinem Mieter ausgestaltet und insbesondere die Erfüllung der im Beschluss genannten Voraussetzungen garantiert, obliegt allein dem vermietenden Eigentümer.

Eine Bonitätsprüfung ist nicht veranlasst. Zu Recht verweist die Beklagte auch darauf, dass die Solarmodule nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit auch nicht Gemeinschaftseigentum werden, so dass eine Haftung der Gemeinschaft für von den Modulen ausgehende Gefahren ausscheidet und folglich auch das Vermögen des Klägers nicht tangiert wird.

Der Beschluss widerspricht auch nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nicht die Anlage einer „Hausakte“ mit den auf Bl. 13-15 d.A. unter 8.1-8.20 angegebenen Inhalt für die Regulierung von Schadensfällen durch Solarmodule beinhaltet. Mit den Regelungen zum Nachweis der Montage durch einen Fachbetrieb (die auch die Anmeldung bei der Bundesnetzagentur vornimmt), zum Nachweis der insbesondere sturmsicheren Montage, zum Nachweis eines entsprechenden Versicherungsschutzes und der schriftlichen Haftungsfreistellung wird dem Informationsinteresse der Gemeinschaft genüge getan. Es ist auch nicht ersichtlich, woraus sich ein Anspruch des Klägers auf Führung einer „aktuellen Hausakte“ ergebe.

Es widerspricht auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dass der Beschluss keine Bestimmung im Sinne der DIN 18008-1 enthält und auch nicht die Vorlage eines Gutachtens zur Tragfähigkeit und Standsicherheit des Balkons und der Balkonbrüstung sowie die Windlastfestigkeit fordert. Zu berücksichtigen ist zum einen, dass es sich bei Balkonkraftwerken eher um stromerzeugende Haushaltsgeräte handelt, vgl. https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/ erneuerbare-energien/steckersolar-solarstrom-vom-balkon-diekt-in-die-steckdose-44715. Des weiteren wird durch das Erfordernis der Montage durch einen Fachbetrieb sichergestellt, dass anzuwendende DIN berücksichtigt und der Montageort auch im Hinblick auf die Statik geeignet sind.

Es widerspricht auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dass der Beschluss keine Pflicht zur jährlichen Wartung durch einen Fachbetrieb festschreibt. Denn es handelt sich bei den Balkonkraftwerken nicht um große PV-Anlagen, sondern um anderen Haushaltsgeräten vergleichbare Geräte, die einfach an eine Außensteckdose angeschlossen werden. Es widerspricht allgemein nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dass für Haushaltsgeräte keine jährliche Wartungspflicht geregelt wird. Soweit der Kläger auf die Anlage 4 - Arbeitsblatt für Wartung von Photovoltaikanlagen vom Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen, Bl. 22-24 d.A., verweist, ist bereits eine Geltung auch für Balkonkraftwerke nicht ersichtlich, da sich das Arbeitsblatt auf PV-Anlagen bezieht.

Soweit der Kläger befürchtet, dass sich im Zwischenraum zwischen Fassade und Solarmodul Schimmel bilden oder sich Insekten einnisten könnten, ist die im Beschluss enthaltene Regelung zum Rückbau der Solarmodule für den Fall konkret nachweisbarer Belästigungen im Sinne ordnungsmäßiger Verwaltung ausreichend.

Soweit der Kläger moniert, dass der Beschluss widersprüchlich sei, weil einerseits mechanische Eingriffe in die Fassade oder die sonstigen Bestandteile des Gebäudes nicht gestattet würden, es aber unklar sei, wie Solarmodule ohne Dübel und Schrauben ins Mauerwerk sturmsicher an einer Fassade oder einem Balkon befestigt werden könnten und wie die Kabel von Solarmodulen ohne die Beschädigung von Türen, Fenstern, Türrahmen Fensterrahmen oder Mauerwerk von außen in das Sondereigentum führen könnten, steht dies der Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses nicht entgegen. Es ist insoweit Sache des einzelnen Wohnungseigentümers zu prüfen, ob unter den im Beschluss klar genannten Bedingungen der Montage ohne Substanzeingriff in seiner Sondereigentumseinheit ein Solarmodul angebracht werden kann.

Die Nebenentscheidungen ergingen gemäß § 91 ZPO und §§ 708 Nr. 9, 711 ZPO.