Amtsgericht Schwalmstadt Beschluss vom 01.07.2022 – 10 Lw 1/22

1. Die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts bzgl. des notariellen Kaufvertrages UR-Nr. des Notars L. werden zurückgewiesen.

2. Die gerichtlichen Kosten hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Verfahrenswert beträgt 14.000.-- EUR.

I.

Mit notariellem Vorvertrag vom 05.11.2021 erwarb die Antragstellerin, zunächst handelnd als H. GbR, bestehend aus den Gesellschaftern A. und B. von dem Beteiligten K. eine Landwirtschaftsfläche in H.,,in einer Größe von 5800 qm zum Preis von 14.000,-- €. Das Grundstück ist zurzeit an den Landwirt H., dessen Betrieb in einer Entfernung von etwa 6 Kilometern in liegt, verpachtet. Das Grundstück wird aufgrund des Schatteneinfalls benachbarter hoher Bäume nur zum Teil landwirtschaftlich genutzt. Etwa 1/3 der Fläche ist Brachfläche.

Mit Urkunde vom 18.01.2022 des Notars L. berichtigten die Beteiligten den Kaufvertrag dahingehend, dass klargestellt wurde, dass die genaue Zeichnung der Käuferin „G. GbR“ lautet.

Der Gesellschafter A. dieser GbR ist in B.-K. als Nebenerwerbslandwirt tätig. Die Hofstelle liegt etwa 25 Kilometer von der streitigen Landwirtschaftsfläche in H. entfernt. Die direkte Zuwegung würde über die stark befahrene Bundesstraße B 3 auf einer Länge von mehr als 20 Kilometern erfolgen. Lediglich die restliche Strecke wäre weitgehend Landesstraße.

Der Gesellschafter A. bewirtschaftet dabei eine Betriebsfläche von 58,35 ha, wovon 56,65 ha landwirtschaftlich genutzt werden. Zu 97 % handelt es sich um Ackerfläche.

Die Entfernung der Ackerflächen zur Hofstelle beträgt zwischen 0,2 Kilometern und 16 Kilometern. Die der Fläche in H. nächst gelegenen Ackerflächen finden sich in S., etwa 9 Kilometer von der Ackerfläche in H. entfernt.

Der Gesellschafter A. ist im Hauptberuf als Elektriker tätig. Der landwirtschaftliche Betrieb weist ausweislich des Steuerbescheides für 2019 einen Überschuss von etwas mehr als 10.000,00 € auf. Dazu kommen noch Einkünfte aus Gewerbebetrieb in einer Höhe von etwas unter 12.000,00 €, die aus einer Direktvermarktung landwirtschaftlicher Produkte resultieren.

Die Gesellschafter sind bereits seit längerem als G. GbR tätig. Bereits im Jahr 2011 erwarben sie unter dieser Bezeichnung Wirtschaftsfläche in J. Diese Fläche wurde an den Mitgesellschafter A. verpachtet. Im Jahr 2012 erwarben sie wiederum als G. GbR Ackerland in der Gemarkung H.. Diese Grundstücksfläche wurde bislang nicht in den landwirtschaftlichen Betrieb A. integriert. Diese Flächen liegen etwa 16 Kilometer von der Hofstelle des Gesellschafters A. entfernt.

Schließlich erwarben sie als G. GbR im Jahr 2018 landwirtschaftliche Fläche in B. Auch diese Fläche (etwa 90 Kilometer von der Betriebsstätte entfernt), ist an fremde Landwirte verpachtet.

Im gerichtlichen Verfahren haben die Gesellschafter einen Gesellschaftsvertrag für die G. GbR mit Datum vom 01.08.2021 vorgelegt. Dieser sieht vor, unter § 1 Name, Sitz und Zweck der Gesellschaft „Die landwirtschaftlichen Flächen werden nach Möglichkeit dem landwirtschaftlichen Betrieb „A.“ verpachtet“.

Nach Eingang der Unterlagen zum Kaufvertrag leitete der Antragsgegner die Unterlagen an den Regionalbauernverband K. mit Sitz in H. als zuständige land-und forstwirtschaftliche Berufsvertretung gemäß § 19 GrdstVG weiter. Mit Schreiben vom 01.12.2021 wurde der für H. zuständige Ortslandwirt O. um Stellungnahme zum Grundstücksverkehr gem. § 4 Abs.1 Berufsstandmitwirkungsgesetz gebeten. Dieser nahm mit Schreiben vom 16.12.2021 (Bl. 43 des Verwaltungsvorganges) dahingehend Stellung, dass der derzeitige Bewirtschafter der Fläche, der Landwirt H., an dem Erwerb der Fläche interessiert sei.

Mit Kaufantrag vom 13.12.2021 beantragte der Landwirt H. die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zu seinen Gunsten. Der Landwirt H. bewirtschaftet in H. zahlreiche weitere Flächen, unter anderem die unmittelbar an die streitgegenständliche Fläche angrenzende Ackerfläche.

Insofern wird auf die Skizze Bl. 44 der behördlichen Vorgänge verwiesen.

Mit Schreiben vom 12.01.2022 erklärte die Hessische Landesgesellschaft als staatliche Treuhandstelle für landwirtschaftliche Bodenordnung gegenüber dem Antragsgegner die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß §§ 12 GrdstVG i.V.m. § 6 des Reichssiedlungsgesetzes.

Mit dem nunmehr durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angegriffenen Bescheid vom 04.02.2022 teilte der Antragsgegner die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes dem Veräußerer und der Käufergemeinschaft sowie dem beteiligten Notar mit und versagte die Genehmigung des Grundstücksverkaufes. Als Begründung wird ausgeführt, dass der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung Bedenken aus § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegen stünden. Als Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstehe. Die G. GbRt als Käuferin sei Nichtlandwirtin im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes. Dagegen sei der am Erwerb interessierte derzeitige Pächter Landwirt. Er bewirtschafte in I. einen landwirtschaftlichen Betrieb in einer Größe von ca. 50 Hektar, wovon mehr als 50 % zugepachtet seien. Sein besonderes Interesse ergebe sich daraus, dass die Flächen in unmittelbarer Nähe zu bereits von ihm bewirtschafteten Flächen liege.

Gegen diesen mit ordnungsgemäßer Rechtsmittelbelehrung versehenen Bescheid, der der Antragstellerin am 08.02.2022 zugestellt wurde, beantragte die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 13.02.2022, eingegangen bei dem Antragsgegner am 15.02.2022, die gerichtliche Entscheidung.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass bei der Entscheidung des Antragsgegners nicht beachtet worden sei, dass der Gesellschafter A. ebenfalls als Landwirt im Sinne des Gesetzes anzusehen sei. Auch er sei auf die Grundstücksfläche zur Verbesserung seiner Agrarstruktur dringend angewiesen.

Zwar sei die Käuferin G. GbR Nichtlandwirtin im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes. Es sei jedoch die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 26.11.2010 - V BLw 14/09) zu beachten. Danach liege eine ungesunde Bodenverteilung ausnahmsweise nicht vor, wenn der Erwerb durch eine Besitzgesellschaft erfolge, die die erworbenen Grundstücke einem Betrieb unter folgenden Voraussetzungen übertrage. Es müsse eine sachliche und personelle Verflechtung bestehen, die Überlassung an den landwirtschaftlichen Betrieb müsse sichergestellt sein. Die hinter der Besitzgesellschaft und dem landwirtschaftlichen Betrieb stehenden Personen müssten den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben.

Im Übrigen sei der Mitgesellschafter A. nicht bei der Ermittlung möglicher erwerbsinteressierter Landwirte zwecks Ausübung des Vorkaufsrechts berücksichtigt worden. Er könne jedoch die gleichen Gründe wie der Landwirt H. für den Erwerb anführen. Deswegen sei es angezeigt, dass das Vorkaufsrecht für den Landwirt H. ausgeübt werde. Ferner macht die Antragstellerin formale Einwände gegen das Verfahren geltend. Der Kaufvertrag sei nach ihrer Auffassung nicht der Siedlungsbehörde nach § 12 GrdstVG vorgelegt worden. Hintergrund ist, dass bei dem Antragsgegner die Genehmigungsbehörde als Landwirtschaftsbehörde und die Siedlungsbehörde im Rahmen des § 12 GrdstVG personell und organisatorisch identisch sind. Dies sei jedoch mit der Intention des Reichssiedlungsgesetzes nicht zu vereinbaren und führe zu einer unwirksamen Vorlage der Genehmigungsbehörde an das Siedlungsunternehmen.

Der Antragsgegner ist der Auffassung, dass die Erwerberin Nichtlandwirtin sei.

Eine tatsächliche Überlassung des Grundstücks an den landwirtschaftlichen Betrieb A. sei weder ersichtlich noch sichergestellt. Gegen eine Nutzung der Fläche im landwirtschaftlichen Betrieb A. spreche auch sowohl das bestehende Pachtverhältnis wie auch die relative Entfernung zur Hofstelle. Da der Gesellschafter A. nach den eingereichten Unterlagen einer Vollzeitbeschäftigung als Elektromeister nachgehe und die streitgegenständliche Fläche weit entfernt von der Betriebsstätte liege, sei nicht zu erwarten, dass das Grundstück in absehbarer Zeit dem Betrieb A. zur Verfügung gestellt werde.

Das Gericht hat Antragstellerin und Antragsgegner in der Sitzung vom 01.07.2022 angehört. Insofern wird auf das Protokoll vom 01.07.2022 verwiesen.

II.

Im Rahmen des Verfahrens auf gerichtliche Entscheidung war der Antrag zurückzuweisen und die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zurückzuweisen. Dieses wurde zu Recht ausgeübt, weil der Erwerb durch die Antragstellerin zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG führen würde.

Die Antragstellerin ist unstreitig Nichtlandwirtin.

Das Grundstück unterliegt der Genehmigungspflicht nach dem Reichssiedlungsgesetz. Zwar wird die Flächengröße von 2 Hektar nach dem Reichssiedlungsgesetz nicht erreicht, nach der Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes des Landes Hessen § 2 wird die Mindestgröße für Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 des Reichssiedlungsgesetzes unterliegen, jedoch auf 0,5 Hektar herabgesetzt, so dass das Grundstück dem Vorkaufsrecht unterliegt.

Zu Recht ist der Antragsgegner davon ausgegangen, dass eine Eingliederung des Grundstücks in den landwirtschaftlichen Betrieb A. nicht hinreichend gesichert ist. Sie erscheint auch aus Sicht des Gerichts aus wirtschaftlichen Gründen nahezu ausgeschlossen. Aufgrund der großen Entfernung des Grundstücks zur Betriebsstätte und auch zu den nächsten benachbarten Betriebsflächen des Betriebes wäre die Bewirtschaftung des Grundstücks im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden, die eine solche Bewirtschaftung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen lassen. Denn die Bewirtschaftung würde einen mindestens fünfmaligen Einsatz von Maschinen im Jahr erfordern, wobei diese jeweils mit einem zusätzlichen zeitlichen Aufwand von mindestens 1 Stunde zum Grundstück gebracht werden müssten. Angesichts der geringen Größe der für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung sinnvoll zur Verfügung stehenden Fläche (bekanntermaßen ist ein Teil der Fläche landwirtschaftlich nicht sinnvoll nutzbar) erscheint es dem Gericht ausgeschlossen, dass tatsächlich eine landwirtschaftliche Nutzung durch den Betrieb A. beabsichtigt ist.

Dafür spricht auch, dass die G. GbR in der Vergangenheit bereits landwirtschaftliche Flächen gekauft hat, die offensichtlich zum Zwecke der Verpachtung erworben wurden. Für die in Hohenstein gelegenen landwirtschaftlichen Flächen ist dies mehr als offensichtlich. Aber auch die -im Übrigen zur Betriebsstätte A-

wesentlich näher gelegene - landwirtschaftliche Fläche in Hü. ist seit über 10 Jahren fremdverpachtet. Die dafür seitens der Antragstellerin gegebene Begründung, im Rahmen einer Zusammenarbeit mit dem Pächter bei der Direktvermarktung habe man diesem die Flächen überlassen, ist für das Gericht kaum nachvollziehbar. Denn der Pächter war an der Vermarktung seiner Eier interessiert. Der Gesellschafter A. verfügt über eine zur Direktvermarktung ideale Hofstelle im Bereich der stark befahrenen B 3. Mit Sicherheit müsste er sich nicht angesichts der hervorragenden Vermarktungsmöglichkeiten nicht besonders um die Zusammenarbeit mit einem anderen Vermarkter bemühen. Es mag sein, dass die Antragstellerin im Rahmen von Geschäftskontakten „Rücksicht“ nahm. Es belegt aber auch, dass der Betrieb auf eine Erweiterung offenkundig nicht besonders dringend angewiesen ist.

Bei dieser Sachlage konnte der Antragsgegner zu Recht davon ausgehen, dass die Voraussetzungen für eine ungesunde Verteilung landwirtschaftlichen Bodens vorliegen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Hess. Landgesellschaft mbH als Treuhandstelle nach dem Reichssiedlungsgesetz ist deshalb nicht zu beanstanden, da der derzeitige Bewirtschafter der Fläche sein Erwerbsinteresse geäußert hat und ersichtlich in der Lage ist, dieses im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebes ordnungsgemäß zu nutzen. Dafür spricht schon die Vielzahl der weiteren in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Fläche gelegenen Betriebsflächen.

Schon wegen der großen Entfernung des Betriebs A. zu der relativ kleinen Fläche lag es auch nicht nahe, dass er in den Kreis erwerbsinteressierter Landwirte einbezogen würde. Vielmehr scheidet eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch den Landwirt A. aufgrund der großen Entfernung zur Betriebsstätte aus.

Soweit die Antragstellerin darauf hingewiesen hat, dass in Zukunft auch ein Interesse sich daraus ergeben könnte, dass Teile der Betriebsfläche als Stilllegungsflächen förderungsfähig sind, ist darauf hinzuweisen, dass die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen bislang noch gar nicht vorliegen, ferner, dass die Vorgehensweise der Antragstellerin der Intension dieser Flächenförderung deutlich zuwider laufen würde, weil sie eben nicht dazu dient, dass einzelne landwirtschaftliche Betriebe sich in weiter Entfernung landwirtschaftliche Flächen sichern, um diese einer Subventionierung zuzuführen, ohne dass der eigentliche Zweck der entsprechenden Regelungen, wie sie sich abzeichnen, innerhalb landwirtschaftlicher Flächen jeweils einen bestimmten Anteil an Fläche aus Zweck des Natur- und Artenschutzes stillzulegen, sicher gewährleistet wäre.

Da aber zum derzeitigen Zeitpunkt eine solche Verwendung des streitgegenständlichen Grundstückes sowieso nicht möglich wäre, kann dies ohnehin auch nicht zur Begründung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch den derzeitigen Pächter der Fläche gleichwertigen Erwerbsinteresses herangezogen werden.

Dementsprechend waren die Einwendungen zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 44 Abs. 1 LwVfG.

Danach hat das Gericht nach billigem Ermessen zu entscheiden, wer die Kosten zu tragen hat. Im vorliegenden Fall erscheint es angemessen, die Kosten des gerichtlichen Verfahrens der Antragstellerin aufzuerlegen.

Da keiner der Beteiligten besondere außergerichtliche Kosten anderer Beteiligter im Sinne des § 45 LwVfG verursacht hat, waren nach billigem Ermessen die außergerichtlichen Auslagen eines der Beteiligten keinem der anderen Beteiligten aufzuerlegen. Vielmehr trägt jeder der Beteiligten seine außergerichtlichen Auslagen selbst.