Amtsgericht Tübingen Urteil vom 30.04.2004 – 9 C 1503/03

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WUM)

Mit Vertrag vom 10.5.1993 vermietete der Kläger an die Beklagte eine 3-Zimmer-Wohnung. Am 23.5.2003 schickte der Kläger der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2001 bis zum 31.12.2001 zu und verlangte von der Beklagten den Ausgleich des Fehlbetrags in Höhe von 891,29 EUR.

Der Kläger trägt vor, er habe die Nebenkostenabrechnung erst im Jahr 2003 erstellen können. Da die Wasserrechnung und die Rechnung des Elektrizitätswerks so spät erstellt worden seien, habe er die Ista-Abrechnung selbst erst im Januar 2003 erhalten. Er habe die verzögerte Abrechnung daher nicht zu vertreten.

Die Beklagte meint, dass eine Nachzahlung gemäß §556 Abs.3 BGB nicht mehr verlangt werden könne. Die Nebenkosten hätten bis zum 31.12.2003 abgerechnet werden können, weil die Wasserrechnung und die Rechnung des Elektrizitätswerks am 31.10.2002 beziehungsweise am 15.11.2002 erstellt worden seien. Zudem habe der Kläger sich nicht um eine rechtzeitige Vorlage der Abrechnung bemüht. Außerdem bringt die Beklagte inhaltliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung vor.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Zwar steht dem Kläger aus dem Mietvertrag gemäß §535 Abs.2 BGB dem Grunde nach ein Anspruch auf Bezahlung der Nebenkosten zu. Die Geltendmachung der Nachforderung ist aber gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 HS 1 BGB.

Vorliegend entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, so dass die Ausschlussfrist des  §556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31.12.2003 abgelaufen ist. Die Abrechnung wurde der Beklagten daher zu spät mitgeteilt.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kläger nach seinem Vortrag die Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellen konnte. Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 HS 2 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies ist etwa der Fall, wenn dem Vermieter bei Ablauf der Frist die Abrechnung des Versorgungsunternehmens nicht vorlag (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Auflage, § 556 Rn. 12). Ob dies der Fall war und ob der Kläger sich in ausreichendem Maße bemüht hat, die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten rechtzeitig zu erlangen, kann offen bleiben. Dem Anspruch des Klägers steht nämlich entgegen, dass er die Nebenkostenabrechnung nicht unverzüglich nach Erhalt der Abrechnungsdaten erstellt und der Beklagten mitgeteilt hat. Aus dem Zweck der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt sich, dass der Vermieter, auch wenn er die Abrechnung ohne eigenes Verschulden nicht innerhalb der Ausschlussfrist erstellen konnte, dies nach Erhalt der für die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten unverzüglich nachholen muss (im Ergebnis ebenso Palandt/Weidenkaff, a.a.O.). Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB soll gewährleisten, dass beide Parteien sich möglichst schnell Klarheit über die noch zu leistenden Betriebskosten verschaffen können (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn. 5). Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wenn ein Vermieter, der aufgrund fehlenden Verschuldens die Abrechnung auch nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellen kann, in der Folgezeit an keine Fristen mehr gebunden wäre. Denn in diesem Fall könnte der Vermieter Nachforderungen noch bis zu deren Verjährung oder Verwirkung geltend machen. Der Zweck der Ausschlussfrist gebietet es daher, dass der Vermieter die Erstellung der Abrechnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, nachholen muss.

Nach seinem eigenen Vortrag verfügte der Kläger am 18.1.2003 über die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten. Der Kläger hätte die Abrechnung daher ohne weiteres im Laufe der Monate Februar oder März 2003 erstellen können und müssen. Die Abrechnung wurde aber erst am 23.5.2003 erstellt und dann der Beklagten mitgeteilt. Der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz vom 15.4.2004 vermag seine Untätigkeit nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen nicht zu entschuldigen. Dem Kläger war bekannt, dass die Beklagte unter Betreuung stand. Die Mitteilung der Beklagten, dass sie ihre Vermögensangelegenheiten in Zukunft wieder selbst durchführen werde, erhielt der Kläger erst im April 2003, also lange nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen. Der Kläger hätte die Abrechnung daher, was im Übrigen auch ausreichend gewesen wäre, dem damaligen Betreuer der Beklagten mitteilen können. Gleiches gilt für den vom Kläger vorgetragenen Pflegefall in seiner Familie. Der Kläger hätte, wenn er aufgrund der damit verbundenen Belastung nicht zur Erstellung der Abrechnung in der Lage gewesen wäre, einen Dritten damit beauftragen können und müssen.

Die Geltendmachung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 ist daher gemäß §556 Abs. 3 Satz 3  BGB ausgeschlossen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Zwar steht dem Kläger aus dem Mietvertrag gemäß §535 Abs.2 BGB dem Grunde nach ein Anspruch auf Bezahlung der Nebenkosten zu. Die Geltendmachung der Nachforderung ist aber gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 HS 1 BGB.

Vorliegend entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, so dass die Ausschlussfrist des  §556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31.12.2003 abgelaufen ist. Die Abrechnung wurde der Beklagten daher zu spät mitgeteilt.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kläger nach seinem Vortrag die Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellen konnte. Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 HS 2 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies ist etwa der Fall, wenn dem Vermieter bei Ablauf der Frist die Abrechnung des Versorgungsunternehmens nicht vorlag (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Auflage, § 556 Rn. 12). Ob dies der Fall war und ob der Kläger sich in ausreichendem Maße bemüht hat, die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten rechtzeitig zu erlangen, kann offen bleiben. Dem Anspruch des Klägers steht nämlich entgegen, dass er die Nebenkostenabrechnung nicht unverzüglich nach Erhalt der Abrechnungsdaten erstellt und der Beklagten mitgeteilt hat. Aus dem Zweck der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt sich, dass der Vermieter, auch wenn er die Abrechnung ohne eigenes Verschulden nicht innerhalb der Ausschlussfrist erstellen konnte, dies nach Erhalt der für die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten unverzüglich nachholen muss (im Ergebnis ebenso Palandt/Weidenkaff, a.a.O.). Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB soll gewährleisten, dass beide Parteien sich möglichst schnell Klarheit über die noch zu leistenden Betriebskosten verschaffen können (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn. 5). Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wenn ein Vermieter, der aufgrund fehlenden Verschuldens die Abrechnung auch nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellen kann, in der Folgezeit an keine Fristen mehr gebunden wäre. Denn in diesem Fall könnte der Vermieter Nachforderungen noch bis zu deren Verjährung oder Verwirkung geltend machen. Der Zweck der Ausschlussfrist gebietet es daher, dass der Vermieter die Erstellung der Abrechnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, nachholen muss.

Nach seinem eigenen Vortrag verfügte der Kläger am 18.1.2003 über die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Daten. Der Kläger hätte die Abrechnung daher ohne weiteres im Laufe der Monate Februar oder März 2003 erstellen können und müssen. Die Abrechnung wurde aber erst am 23.5.2003 erstellt und dann der Beklagten mitgeteilt. Der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz vom 15.4.2004 vermag seine Untätigkeit nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen nicht zu entschuldigen. Dem Kläger war bekannt, dass die Beklagte unter Betreuung stand. Die Mitteilung der Beklagten, dass sie ihre Vermögensangelegenheiten in Zukunft wieder selbst durchführen werde, erhielt der Kläger erst im April 2003, also lange nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen. Der Kläger hätte die Abrechnung daher, was im Übrigen auch ausreichend gewesen wäre, dem damaligen Betreuer der Beklagten mitteilen können. Gleiches gilt für den vom Kläger vorgetragenen Pflegefall in seiner Familie. Der Kläger hätte, wenn er aufgrund der damit verbundenen Belastung nicht zur Erstellung der Abrechnung in der Lage gewesen wäre, einen Dritten damit beauftragen können und müssen.

Die Geltendmachung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 ist daher gemäß §556 Abs. 3 Satz 3  BGB ausgeschlossen.