Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 11.06.2010 – 5 C 588/09

Orientierungssatz

1. Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag ein einheitliches Mietentgelt, eine so genannte Inklusivmiete, vereinbart, werden in der Regel an sich umlegbare Betriebskosten durch diesen Mietzins mit abgegolten. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten kann nach der Übergangsregelung gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 4 EGBGB nur nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen, soweit dieses im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist.(Rn.19)

2. Beschränkt sich ein Mieterhöhungsverlangen nicht allein auf die Erhöhung der Miete, sondern enthält es darüber hinaus eine Änderung der Mietzinsstruktur, so ist dieses Verlangen unwirksam.(Rn.21)

Verfahrensgang

nachgehend BGH, 21. September 2011, VIII ZR 97/11, Versäumnisurteil

nachgehend LG Berlin, 5. Juli 2012, 67 S 335/10, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Beklagte ist aufgrund des mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrages vom 18. Mai 1979 (Fotokopien Blatt 5 bis 9 der Akte) Mieter der im 4. OG links belegenen Vierzimmerwohnung F-Str. Berlin, deren Vermieter die Kläger sind. In dem Mietvertrag war ursprünglich eine Miete von 426,74 DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Beträgen nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 5 und 6 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkosten folgende Klauseln:

“5. Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.”

Mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 (Blatt 16 ff. der Akte) kündigten die Kläger an, dass der Wasserverbrauch im Jahr 2007 über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler erfasst werde. Gleichzeitig erklärten die Kläger, dass ab dem 1. Januar 2007 ein Vorschuss für den Verbrauch des Frisch- und Abwassers erhoben werde, den sie wie aus Blatt 16/17 der Akte ersichtlich errechnen, über den abgerechnet werde. Danach ergebe sich ab dem 1. Januar 2007 eine Bruttokaltmiete von 514,06 EUR zzgl. eines Vorschusses auf Kalt- und Abwasser von 43,61 EUR.

Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 5. Mai 2008 - 62 S 299/07 - ist der Beklagte verurteilt worden, folgende Arbeiten in seiner Wohnung gelegen im Hause F-Str. 6, 4. OG links Berlin, zu dulden: 1. Im Duschbad, 1. Raum links, von der Wohnungseingangstür aus gesehen, wird auf das in der hinteren spitz zulaufenden Ecke (von der Badeingangstür ausgegangen) befindliche Absperrventil, das sogenannte Oberteil abgeschraubt. Dann wird eine sogenannte Überputzwasseruhr mit verchromtem Gehäuse und etwas größer als ein Gänseei aufgeschraubt, anschließend wird darauf wiederum das besagte Oberteil aufgeschraubt, 2. In dem am Flurende befindlichen WC wird ebenfalls das verchromte Oberteil des Absperrventils abgeschraubt und eine sogenannte Überputzwasseruhr mit verchromtem Gehäuse und etwas größer als ein Gänseei aufgeschraubt und anschließend das Oberteil wieder aufgeschraubt.

Mit Schreiben vom 15. Juli 2008 (Blatt 20 f. der Akte) erklärten die Kläger die Erhöhung der Teilinklusivmiete um einen Modernisierungszuschlag von 3,34 EUR auf 517,40 EUR ab dem 1. Oktober 2008.

Mi Schreiben vom 26. Mai 2009 (Blatt 22 der Akte) erteilten die Kläger dem Beklagten die Wasserkostenabrechnung für die Zeit vom 8. Juli 2008 (Zeitpunkt des Einbaus der Wasseruhren) bis 31. Dezember 2008, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 408,37 EUR endet. Des Weiteren erhöhten die Kläger den Vorauszahlungsbetrag ab dem 1. Juli 2009 auf insgesamt 113,72 EUR.

Mit Schreiben vom 28. Dezember 2009 (Blatt 45 f. der Akte) forderten die Kläger den Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivkaltmiete von 517,40 EUR um 78,15 EUR auf 595,55 EUR mit Wirkung ab dem 1. März 2010 auf. Die Wohnung verfügt über eine moderne Klingelgegensprechanlage und einen Kabelanschluss. Die Wohnung ist mit einem rundherum gefliesten und im Grundriss dreieckigen Duschbad ausgestattet. Die Wände sind mindestens bis zu einer Höhe von zwei Metern rundherum gefliest. Die Dusche hat eine aus Glas hergestellte Duschverkleidung mit Pendeltür (Fünfeckdusche). Das WC befindet sich getrennt vom Duschbad am Flurende. Zur Hof- bzw. Südseite sind sämtliche Fenster mit modernen Isolierglasfenstern versehen. Des Weiteren ist ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden. Das Haus weist einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf und verfügt über zwei abschließbare Fahrradkeller. Das Haus liegt an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung.

Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger den Beklagten auf Zahlung der Nachforderung aus der Wasserkostenabrechnung für das Jahr 2008 in Höhe von 407,37 EUR sowie auf Zahlung der Differenzbeträge, die sich aus der Erhöhung des Vorschusses ergeben, für die Monate Juli 2009 bis Dezember 2009 in Höhe von je 70,11 EUR, insgesamt 420,66 EUR sowie auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung in Anspruch.

Die Kläger sind der Ansicht, der Vermieter sei berechtigt, die vereinbarte Mietstruktur einseitig zu ändern.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen,

1.

an die Kläger 829,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 70,11 EUR seit dem 4. Juli. 5. August, 4. September, 6. Oktober, 5. November und 4. Dezember 2009 sowie aus 408,37 EUR seit dem 7. Juli 2009 zu zahlen,

2.

der Erhöhung der Teilinklusivkaltmiete für die Wohnung gelegen im Hause F-Str. 6, 4. OG links Berlin, von derzeit 517,40 EUR um 78,15 EUR auf 595,55 EUR nebst dem gültigen Vorauszahlungsbetrag auf die Kaltwasser/Abwasserkosten mit Wirkung ab dem 1. März 2010 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Klägern steht zunächst ein Anspruch auf Zahlung von 408,37 EUR, Nachforderung aus der Wasserkostenabrechnung 2008, nicht aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Kläger sind nicht berechtigt, Vorauszahlungen auf Wasserkosten, über die abgerechnet wird, zu erheben, da die Betriebskosten im Mietvertrag weder in Form einer Pauschale noch einer Vorauszahlung vereinbart worden sind. Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag vorsieht, werden im Regelfalle alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten. Treffen die Mietvertragsparteien keine Bestimmung darüber, dass der Vermieter neben einem reinen Mietentgelt für die Überlassung der Räume den Ersatz von Betriebskosten gesondert fordern kann, sondern vereinbaren sie ohne nähere Bestimmung ein einheitliches Mietentgelt, so ist es dem Vermieter verwehrt, von ihm aufgewendete Betriebskosten anteilig auf den Mieter - zusätzlich zu dem vereinbarten Mietentgelt, umzulegen. Andererseits kann jedoch für den Regelfall nicht davon ausgegangen werden, dass nach der Vorstellung der Parteien derartige Betriebskosten wirtschaftlich letztlich aus dem Vermögen des Vermieters bestritten werden sollen. Es ist vielmehr für den Regelfall anzunehmen, dass ein Vermieter seine Aufwendungen für Betriebskosten, sofern er diese nicht vertraglich gesondert auf den Mieter abwälzt, in seine Kalkulation des von ihm geforderten einheitlichen Mietentgelts einbezogen hat. Durch ein solches einheitliches Mietentgelt (Inklusivmiete) werden also regelmäßig die vom Vermieter im Außenverhältnis aufgewendeten, an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten. Bei einer derartigen Inklusivmiete kann eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach der Übergangsregelung des Artikel 229 § 3 Abs. 4 EGBGB nur nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen, soweit dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist, was vorliegend nicht der Fall ist, da der Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages unwirksam ist (siehe insoweit BGH in NJW 1993, Seite 1061). Auf § 556 a Abs. 2 BGB können die Kläger die Änderung der Mietstruktur ebenfalls nicht stützen, da mangels entsprechender Angaben im Mietvertrag es an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt fehlt, welche Betriebskosten in der Inklusivmiete enthalten sind. Es ist den Klägern daher verwehrt, Vorauszahlungen auf Wasserkosten, über die abgerechnet werden solle, zu erheben.

Da die Kläger danach nicht berechtigt sind, Vorauszahlungen auf Wasserkosten zu erheben, sind sich sie auch zur Erhöhung der Vorauszahlungen nicht berechtigt.

Den Klägern steht gegen den Beklagten des Weiteren ein Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung nicht zu, da das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Dezember 2009 unwirksam ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, weil es sich nicht auf eine Erhöhung der Miete beschränkt, sondern eine Änderung der Mietstruktur beinhaltet. Der Beklagte ist - wie oben ausgeführt - nicht zur Zahlung einer Teilinklusivmiete zzgl. Vorauszahlungen auf Wasserkosten verpflichtet, so dass mit dem Mieterhöhungsverlangen eine Änderung der Mietstruktur geltend gemacht wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.