Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 18.08.2010 – 17 C 16/10

Orientierungssatz

1. Aus einem beendeten Mietverhältnis resultiert die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen (Rn.32) .

2. Hat der Mieter zu Unrecht Forderungen geltend gemacht (hier: u.a. einen Kautionsrückzahlungsanspruch) und hat der Vermieter diese vorgerichtlich durch einen Rechtsanwalt zurückweisen lassen, so kann der Vermieter aus § 280 Abs. 1 BGB wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung Ersatz der aufgewendeten Rechtsanwaltskosten (Geschäftsgebühr) verlangen (Rn.32) (Rn.33) .

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. April 2010 zu zahlen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin verlangt aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht die Rückzahlung von Kaution aus zwei Mietverhältnissen.

Mit Mietvertrag vom 30. November 2004 mietete die Klägerin von dem Beklagten die in der F- str.., gelegene Wohnung. Für diese Wohnung leistete sie in Absprache mit dem Beklagten entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag eine Kaution in Höhe von 524,00 Euro. Mit Schreiben vom 12. November 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Schimmelbefalls. Der Beklagte bestätigte die Kündigung mit Schreiben vom 16. November 2006 als ordentliche Kündigung mit Wirkung zum 28. Februar 2007. Am 29. Januar 2007 erhielt der Beklagte den Wohnungsschlüssel für die klägerische Wohnung. Mit Schreiben vom 31. Januar und 1. Februar 2007 (vgl. Bl. 52 ff. d.A.) forderte der Beklagte die Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf sowie zur Zahlung rückständiger Mieten für die Monate November und Dezember 2006 sowie Januar und Februar 2007.

Der Beklagte erklärt die Aufrechnung mit folgenden Gegenforderungen in der Reihenfolge ihrer Aufführung:

Mietrückstände Februar 2006 bis Oktober 2006 (9 x 8,00 €)

72,00 €

Mietrückstand November 2006

251,10 €

Mieten Dezember 2006 und Januar 2007 (2 x 437,00)

874,00 €

Miete Februar 2007

447,00 €

Heizkosten 2005/2006

267,67 €

Heizkosten 2006/2007

152,86 €

Die Schwester der Klägerin mietete von dem Beklagten die Wohnung F str... Sie leistete eine Kaution in Höhe von 800,00 Euro. Mit Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding machte der Beklagte gegenüber der Schwester und der Mutter der Klägerin Mietrückstände aus diesem Mietverhältnis geltend. In der mündlichen Verhandlung über den Einspruch nahmen die Mutter der Klägerin und ihre Schwester die Einsprüche zurück. Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens kam es in der Zeit vom 20. Februar 2009 bis 10. September 2009 zu verschiedenen schriftlichen und telefonischen Abreden zwischen dem Beklagtenvertreter und der Schwester der Klägerin. Auf die vorlegte Korrespondenz Bl. 102 ff. d.A. wird Bezug genommen. Unter anderem gibt es ein Schreiben vom 2. März 2009 (Bl. 58 d.A.), in dem die Schwester der Klägerin auf die Kautionsrückzahlung aus dem Mietverhältnis verzichtet.

Vorgerichtlich hat der Beklagte die klägerischen Forderungen durch seinen Rechtsanwalt zurückweisen lassen. Dafür ist ihm ein Betrag von 229,55 € in Rechnung gestellt worden, den er am 30. März 2010 bezahlt hat. Auf die Rechnung, Bl. 68 d.A. und den Kontoauszug, Bl. 117 d.A., wird Bezug genommen.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe den Schimmelbefall in der Wohnung trotz mehrfacher Aufforderungen nicht beseitigt. Sie habe die Schlüssel für die Wohnung bereits Mitte November 2006 in den Briefkasten des Hausmeisters eingeworfen, der für den Beklagten Wohnungsübergaben und -abnahmen erledige. Über die Kaution ihrer Schwester habe der Beklagte nicht abgerechnet. Die Vereinbarung vom 2. März 2010 habe ihre Schwester nicht unterzeichnet. Eine solche Vereinbarung sei ihr unbekannt, sie bezweifle die Echtheit der Urkunde.

Nach Klagerücknahme eines Teilbetrages von 286,00 € nebst anteiliger Zinsen beantragt die Klägerin nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.324,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunk-ten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 524,00 € seit dem 2. März 2007 und aus 800,00 € seit dem 31. Oktober 2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt er,

die Klägerin zu verurteilen, an ihn 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. April 2010 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Er trägt vor: Herr sei lediglich Mieter in der F str.. Er habe für den Beklagten keine Wohnungsabnahmen durchgeführt und sei weder beauftragt noch berechtigt gewesen, für den Beklagten Schlüssel entgegen zu nehmen. Bei der Wohnungsbesichtigung der klägerischen Wohnung nach Rückgabe sei kein Schimmelbefall zu verzeichnen gewesen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet, die Widerklage hingegen begründet.

1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1324,00 € zu.

a) Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 524,00 Euro aus eigenem Recht nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Denn der fällige Rückzahlungsanspruch ist durch die vom Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.

Unzweifelhaft stand der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer allenfalls sechsmonatigen Abrechnungsfrist ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 524,00 € nebst Zinsen zu. Dieser Anspruch ist jedoch durch die vom Beklagten mit Schriftsatz vom 29. März 2010 erklärte Aufrechnung (vgl. Bl. 48 d.A.) vollständig erloschen.

Der Beklagte hatte zunächst mit Schreiben vom 31. Januar 2007 die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von “ca. 2.800,00 €” erklärt. An dieser Aufrechnung hält er jedoch mehr als 3 Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr fest und hat die Aufrechnung nunmehr im Prozess mit den aufgeführten Forderungen erklärt. Es kann deshalb dahinstehen, ob die mit Schreiben vom 31. Januar 2007 erklärte Aufrechnung hinreichend bestimmt war, da der Beklagte nunmehr selbst von dieser Forderung Abstand genommen hat.

Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, es handele sich überwiegend um verjährte Forderungen, trifft dies zwar zu. Gemäß § 215 BGB kann der Beklagte jedoch auch die Aufrechnung mit verjährten Forderungen erklären, wenn sich diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt gegenüberstanden. Grundsätzlich kann der Vermieter auch mit einer verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, insbesondere mit einer solchen, die der sechsmonatigen Verjährung nach § 558 BGB unterliegt (vgl. BGH NJW 1987, 2372 f. ). Gemäß § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft. Das Gesetz enthält keine Ausnahme für Vermieteransprüche. Bei Eintritt der Aufrechnungslage standen sich die klägerische Forderung und die Forderungen des Beklagten unverjährt gegenüber.

Das Mietverhältnis der Parteien endete aufgrund der Kündigung der Klägerin am 28. Februar 2007. Ab diesem Zeitpunkt vermochte der Beklagte sich hinsichtlich der noch offenen Forderungen aus der Kaution zu befriedigen.

Soweit die Klägerin mit Schreiben vom 12. November 2006 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat, ist diese unwirksam. Denn die Klägerin hat nicht hinreichend substantiiert darlegen können, dass ein wichtiger Grund vorgelegen hat, der sie zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2, 569 Abs. 1 BGB berechtigte. Zwar hat die Klägerin vorgetragen, die streitgegenständliche Wohnung sei mit Schimmel befallen gewesen, der zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen ihres Kindes geführt habe. Auf das Bestreiten des Beklagten und den Hinweis des Gerichts, dass dazu mehr vorzutragen und insbesondere darzulegen sei, wann und wie sie den Beklagten auf diesen Zustand hingewiesen und dessen Beseitigung verlangt habe, hat die Klägerin nichts weiter vorgetragen und ihre Behauptungen nicht substantiiert. Dementsprechend ist die Kündigung als ordentliche Kündigung zum nächst möglichen Termin umzudeuten, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien am 28. Februar 2007 endete.

Es kann dahinstehen, ob die Klägerin den Schlüssel der Wohnung bereits Mitte November 2006 an den Mieter übergeben hat oder erst Ende Januar 2007. Denn die Übergabe der Wohnungsschlüssel an Herrn hätte sie - selbst bei Wirksamkeit der fristlosen Kündigung - gegenüber dem Beklagten nicht befreit. Sie schuldete eine Rückgabe der Mietsache an den Vermieter und mit diesem hatte sie - schon nach eigenem Vortrag - keine Rückgabe der Wohnungsschlüssel an Herrn vereinbart. Dementsprechend muss von einer - insoweit unstreitigen - Rückgabe der Mietsache an den Beklagten am 29. Januar 2007 ausgegangen werden.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin und der Anspruch auf offene Mietforderungen des Beklagten standen sich mithin frühestens ab dem 1. März aufrechenbar gegenüber (Aufrechnungslage). Zu diesem Zeitpunkt waren weder die aufgrund der Staffelmietvereinbarung offenen Restforderungen für die Monate Februar bis Oktober 2006 noch die Mieten für November und Dezember 2006 verjährt. Folgende vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Forderungen sind mithin erloschen:

Mietrückstände Februar 06 bis Oktober 06 (9 x 8,00 €)

72,00 Euro

Restmiete November 06

251,00 Euro

anteilige Miete Dezember 06

201,00 Euro

Der Mietvertrag zwischen den Parteien sieht in § 4 Nr. 6 eine Erhöhung der Miete mit Wirkung vom 1. Februar 2006 um 8,00 Euro vor. Die Klägerin hat diesen Betrag in der Zeit von Februar 2006 bis Oktober 2006 nicht geleistet, so dass der Beklagte mit dieser Forderung aufrechnen konnte. Die Klägerin hat ferner für den Monat November 2006 nur eine anteilige Miete von 186,00 € und für den Monat Dezember keine Miete entrichtet. Im November ist mithin noch eine aufrechenbare Restmiete von 251,00 € offen und für Dezember kann mit einer Teilforderung von 201,00 € von insgesamt fälligen 437,00 € (Rest: 236,00 €) aufgerechnet werden.

b) Der Klägerin steht auch aus abgetretenem Recht kein Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 800,00 € aus dem Mietverhältnis über die Wohnung ihrer Schwester in der F str.. 19 zu. Denn die Schwester der Klägerin hat vor der Abtretung gegenüber dem Beklagten wirksam auf die Kautionsrückzahlung verzichtet. Mit Vereinbarung vom 2. März 2009 hat die Schwester der Klägerin das Angebot des Beklagten “zum Ausgleich sämtlicher gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis einschließlich etwaiger Nachzahlungen auf die Abrechnung von Heizkosten und Forderung auf Kautionsrückzahlung einmalig 1.351,21 € bis zum 10.03.2009 (zu zahlen)” angenommen und die dort vereinbarte Zahlung fristgemäß geleistet.

Ein abtretbarer Anspruch stand der Schwester der Klägerin daher zum Zeitpunkt der Abtretungserklärung am 16. Dezember 2009 nicht mehr zu. Soweit die Klägerin die Vereinbarung vom 2. März 2009 bestritten und die Echtheit der Unterschrift ihrer Schwester in Zweifel gezogen hat, war diesem Vortrag nach Vorlage der Gesamtkorrespondenz zwischen der Schwester der Klägerin und dem Büro des Beklagtenvertreters nicht mehr nachzugehen. Denn die vorgetragenen anderweitigen Abreden, die die Vereinbarung vom 2. März 2009 vorbereiten und auch deren Vollzug dokumentieren, sind von der Klägerin nicht bestritten worden. Dass unter diesen Umständen allein die Vereinbarung vom 10. März 2009 vom Beklagten ge- oder verfälscht worden sein soll, hätte die Klägerin näher darlegen müssen. Insbesondere hätte nachvollziehbar dargelegt werden müssen, warum genau der vereinbarte Betrag von 1.351,21 € an den Beklagten gezahlt worden ist. Außerdem nimmt die Schwester der Beklagten im Schreiben vom 10. September 2010 (Bl. 107 d.A.) selbst ausdrücklich Bezug auf das Schreiben vom 2. März 2009.

2. Die Widerklage ist in vollem Umfang begründet. Dem Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB ist der Schuldner zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er schuldhaft eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Aus dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien resultiert die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin dem Beklagten gegenüber - zunächst außergerichtlich - Forderungen geltend gemacht, die nicht oder nicht mehr berechtigt waren.

Der Beklagte hat die von der Klägerin zu Unrecht geltend gemachten Forderungen vorgerichtlich durch seinen Prozessbevollmächtigten zurückweisen lassen. Dieser hat ihm dafür mit Rechnung vom 7. Januar 2010 eine Geschäftsgebühr nach einem Geschäftswert von 1.610,00 € (ursprüngliche Klageforderung) sowie eine Post- und Telekommunikationspauschale sowie 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Die Rechnung hat der Beklagte am 30. März 2010 beglichen. Er kann mithin von der Klägerin den Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangen. Soweit die Klägerin geltend macht, dass diese Gebühren im Kostenfestsetzungsverfahren anzurechnen sind, ist dies zwar richtig. Dies hindert jedoch die vollständige Geltendmachung des Betrages im Erkenntnisverfahren nicht . Denn es vermindert sich nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr (vgl. statt aller BGH, NJW 2007, 2049 f.).

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird gemäß § 45 GKG wie folgt festgesetzt:

Klage:

1.324,00 €

Widerklage:

229,55 €

1.553,55 €