Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 26.10.2010 – 3 C 23/10

Orientierungssatz

Hat der Mieter nach der mit Zustimmung des Vermieters erfolgten Entfernung der in der Wohnung vorhandenen Öfen im Einvernehmen mit dem Vermieter auf seine Kosten eine Gasetagenheizung eingebaut, so kann die laufende Instandhaltungspflicht nur durch eine ausdrückliche (eng auszulegende) Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Jedenfalls nach Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer der Heizung, spätestens aber 35 Jahre nach deren Einbau, ist der Vermieter mangels abweichender Vereinbarung der Parteien seinerseits zur Erneuerung der Therme wegen Verstoßes gegen die Energieeinsparverordnung verpflichtet (Rn.18) .

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Mit Mietvertrag vom 27. Dezember 1973 mietete die Beklagte gemeinschaftlich mit Herrn S die aus dem Klageantrag ersichtlichen Wohnräume von der seinerzeitigen Eigentümerin, Frau F, an. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung desselben Bezug genommen.

Im Jahr 2001 erwarben die Kläger das Grundstück B Straße 10, Berlin, von der Voreigentümerin. Herr S ist zwischenzeitlich auf Grund einer dreiseitigen Entlassungsvereinbarung aus dem Mietverhältnis ausgeschieden.

Bei Mietvertragsbeginn war die Wohnung mit Öfen beheizt. Im Wohnzimmer befand sich ein Kachelofen, in der Küche ein Beistellherd, im Kinder- und Schlafzimmer jeweils ein Beistellofen, das Bad wurde durch einen Gasheizer beheizt.

Im Jahr 1974 genehmigte die seinerzeitige Eigentümerin den Einbau einer Gasetagenheizung in die Wohnräume durch die seinerzeitigen Mieter (vgl. Genehmigungserklärung der Frau F vom 16.09.1974 auf dem Antrag zur Errichtung von Gasfeuerstätten, Anlage zur Klageschrift).

Nachdem der Schornsteinfeger im Herbst 2009 darauf hingewiesen hatte, dass der Heizkessel gegen die Energieeinsparverordnung verstößt, forderten die Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 19. November 2009 auf, die vorhandene Gasheizung zu modernisieren und erklärten nach fruchtlosem Fristablauf mit Schreiben vom 15. Dezember 2009 die fristlose, vorsorglich die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Im Verlaufe des Rechtsstreits kündigten sie mit Schriftsatz vom 21. Mai 2010 erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Kündigungserklärungen wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung des Kündigungsschreibens vom 15. Dezember 2009 sowie auf den klägerischen Schriftsatz vom 21. Mai 2010 Bezug genommen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, die Wohnräume im Hause B Straße 10 in Berlin, 4. OG rechts, bestehend aus 2 ½ Zimmern, 1 Küche, 1 Flur und 1 Toilette mit Bad sowie den dazugehörigen Kellerraum Nr. 15 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben sowie hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, eine Heizmöglichkeit in den Mieträumen B Straße 10 in Berlin, 4. OG rechts, zu schaffen, indem sie wahlweise im Wohnzimmer einen Kachelofen, in der Küche einen Beistellherd, im kleinen Zimmer und Schlafzimmer Beistellöfen, im Bad einen Gasheizer erreichten lässt oder indem sie den in der Wohnung vorhandenen Gasheizkessel gegen einen Gasheizkessel der Energieeinsparverordnung austauschen lässt sowie äußerst hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.000,00 EUR nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB daraus seit Zustellung dieses Schriftsatzes zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, auch die seinerzeitige Eigentümerin sei von einer Entfernung der Öfen im Zuge des Einbaus der Gasetagenheizung ausgegangen und mit dieser einverstanden gewesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen N; hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 14. September 2010 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist sowohl nach dem Haupt- als auch nach den Hilfsanträgen unbegründet.

I. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Weder die von den Klägern erklärte Kündigung vom 15. Dezember 2009 noch die im Laufe des Rechtsstreits seitens der Kläger ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2010 sind wirksam.

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2009 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Den Klägern steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Kündigungsgrund zur Seite. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dabei vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann; § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

(1) Die Nichterfüllung der klägerischen Forderung hinsichtlich der Modernisierung der derzeit in der Wohnung der Beklagten befindlichen und von dieser im Jahre 1974 auf eigene Kosten errichteten Gasetagenheizung berechtigt die Kläger nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Denn die Beklagte ist nicht verpflichtet, die seinerzeit von ihr eingebaute, nunmehr wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 Satz 1 der Energieeinsparverordnung, der einen Betrieb von vor dem 01. Oktober 1978 eingebauten Heizkesseln grundsätzlich untersagt, unzulässige Heizungstherme zu modernisieren. Die Kläger haben insoweit nicht darzulegen vermocht, dass in Abweichung von der eindeutigen gesetzlichen Wertung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegend sowohl die Instandhaltungs- als auch die Instandsetzungspflicht hinsichtlich der von den Mietern im Jahre 1974 eingebauten Heizungstherme wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. u. a. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 BGB Rn. 305). Diese Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht sind Hauptpflichten des Vermieters (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 535 BGB Rn. 64), welche nur in sehr engen Grenzen auf den Wohnungsmieter abgewälzt werden können; derartige Absprachen sind, auch wenn sie individualvertraglich getroffen werden, eng auszulegen (ders., a.a.O., Rn. 73). Das Zustandekommen einer hier zur Klagebegründung erforderlichen Vereinbarung, wonach die Beklagte nicht nur die Pflicht zur Instandhaltung der im Jahre 1974 eingebauten Gasetagenheizung - welche mit dem Einbau gemäß § 94 BGB in das Eigentum der seinerzeitigen Grundstückseigentümerin übergegangen ist - sondern nach Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer auch die Pflicht zur Erneuerung der Heiztherme treffen soll, haben die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger nicht hinreichend dargetan. Allein aus der genehmigten Mietermodernisierung aus dem Jahre 1974 kann eine solche weitreichende Regelung zu Lasten der Beklagten nicht abgeleitet werden. Eine solche allenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmende Wertung verbietet sich bereits vor dem Hintergrund, dass den erheblichen Investitionsleistungen des Mieters sodann keine adäquaten Gegenleistungen des Vermieters gegenüberstünden. Bei der zur Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens vorzunehmenden angemessenen Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ist nicht - und schon gar nicht mit der für eine Verurteilung der Beklagten erforderlichen Gewissheit - davon auszugehen, dass die Parteien vereinbart hätten, dass ausschließlich die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses und damit auf unbestimmte Zeit und unabhängig von der Entwicklung ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Lebensumstände für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen haben. Dass sich die mit der damaligen Vermieterin getroffene Vereinbarung hinsichtlich des Einbaus einer Gasetagenheizung auf Kosten der Mieter über die Pflicht zur Instandhaltung dieser, vor nunmehr mehr als 35 Jahren installierten, Therme hinaus auch auf die Erneuerung derselben erstreckte, kann mit den insoweit darlegungspflichtigen Klägern nicht festgestellt werden. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB die vom Mieter eingebrachte Heizungsanlage bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist. Denn es macht einen relevanten Unterschied, ob der Mieter bei Ablauf der Nutzungsdauer einer solchen Anlage die erheblichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung aufzubringen hat oder ob die Ausstattung der Wohnung ratierlich im Rahmen der zu zahlenden Miethöhe berücksichtigt wird.

(2) Ebenso wenig sind die Kläger vor dem Hintergrund der seinerzeit im Zuge des Einbaus der Gasetagenheizung unstreitig durch die Mieter entfernten Öfen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und in Zusammenschau aller Umstände und Erfahrungssätze ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die zuvor in der Wohnung befindlichen Öfen im Einverständnis der seinerzeitigen Vermieterin entfernt worden sind.

Vor dem Hintergrund, dass Wohnungen regelmäßig mit nur einer Beheizungsart ausgestattet sind, kommt schon in Betracht, in der Vereinbarung über den Einbau einer Gasetagenheizung zugleich die Genehmigung hinsichtlich der Entfernung der in der Wohnung befindlichen Einzelöfen zu sehen. In diesem Fall läge auch die in § 14 des Mietvertrages für bauliche Veränderungen vorgeschriebenen schriftliche Zustimmung der Vermieterin mit der schriftlichen Genehmigungserklärung der Frau F vom 16. September 1974, in welcher diese erklärt mit den Arbeiten einverstanden zu sein, ohne weiteres vor.

Aufgrund der im Prozess gewonnenen Erkenntnisse geht das Gericht aber auch für den Fall, dass nicht bereits vorgenannter Ansicht zu folgen ist, mit der erforderlichen Gewissheit davon aus, dass die Entfernung der Öfen im Einverständnis der Voreigentümerin erfolgt ist. Dabei ist unschädlich, dass eine dahingehende ausdrückliche schriftliche Zustimmung der Frau F nicht vorliegt. Das in § 12 des Mietvertrages statuierte Schriftformerfordernis kann durch die Parteien jederzeit formfrei aufgehoben werden; die in § 20 des Mietvertrages formularvertraglich geregelte doppelte Schriftformklausel steht dem nicht entgegen, da sie gemäß § 307 BGB unwirksam ist (vgl. Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Aufl., § 125 Rn. 19 unter Verweis auf § 307 Rn. 146).

Insofern hat der Zeuge N die Behauptung der Beklagten bestätigt und in sachlicher Form und ohne einseitige Tendenzen bekundet, dass er seinerzeit in die Planung, Vorbereitung und Ausführung des Einbaus der Gasetagenheizung eng einbezogen war. Er habe insofern mehrere Gespräche mit seiner Schwester und deren damaligem Mann geführt; dabei habe ihm seine Schwester auch berichtet, dass sie die Entfernung der nun überflüssigen Öfen mit Frau F abgesprochen habe. Dementsprechend hätten sie die Schlüssel für den Wasch- und Trockenkeller von Frau F erhalten, um dort - wie von ihr geheißen - die Öfen einzulagern, um sie eventuell noch in einer anderen Wohnung zu verwenden. Er selbst habe auch bei dem Transport der Öfen in den Keller geholfen; leider seien durch die von ihnen benutzte Sackkarre die Treppenstufen etwas beschädigt worden.

Das Gericht hat keinen Anhaltspunkt, an der Glaubwürdigkeit des Zeugen N zu zweifeln. Allein die Tatsache, dass es sich bei dem Zeugen um den Bruder der Beklagten handelt, gereicht diesem nicht zum Nachteil. Im Rahmen der Befragung hat das Gericht nicht den Eindruck gewonnen, dass der Zeuge sich von dem Wunsch hat leiten lassen, seiner Schwester unrechtmäßig Vorteile zu verschaffen. So hat er sogleich klargestellt, dass er bei keinem der Gespräche zwischen seiner Schwester und der Frau F, welche diese über den Einbau der Heizung und der Abriss der Öfen geführt haben, dabei gewesen sei, obwohl für ihn erkennbar war, dass er durch eine diesbezügliche Bestätigung des Prozessvortrages seiner Schwester dieser hätte nützen können. Der Zeuge N hat vor dem Hintergrund des nicht unerheblichen Zeitablaufs zu dem hier relevanten Geschehen aus dem Jahre 1974 nachvollziehbar darauf verwiesen, dass ihm - während er seiner Schwester geholfen habe, nach alten Unterlagen zu suchen und solche auch gefunden habe - die seinerzeitigen Geschehnisse wieder eingefallen seien. Typischerweise kann durch ein solches Befassen die Erinnerung an lang zurückliegende Vorgänge wieder befördert werden. Das Gericht verkennt nicht, dass der Zeuge hinsichtlich der in erster Linie beweiserheblichen Frage der Genehmigung der Entfernung der Öfen durch die Vermieterin lediglich vom Hörensagen berichtete und einem solchen Zeugen vom Hörensagen nur ein eingeschränkter Beweiswert zukommt. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass es für das Vorliegen der entsprechenden Tatsache noch andere objektive Anhaltspunkte gibt, geht das Gericht davon aus, dass die Aussage des Zeugen insbesondere auch zu der Genehmigung der Entfernung der Öfen zur Grundlage des Urteils gemacht werden kann.

Insoweit steht die Schilderung des Zeugen N im Einklang mit dem zu den Akten gereichten Schreiben der seinerzeitigen Vermieterin an die Eheleute S vom 21. November 1974, in welchem diese u. a. ihrem Ärger darüber Ausdruck verleiht, dass die Mieter S “beim Transport der Öfen in den Keller” die Treppenstufen beschädigt haben, ohne sie hiervon in Kenntnis gesetzt zu haben. Es wäre mehr als nahe liegend, wenn nicht gar zwingend gewesen, dass die Vermieterin nach der erhaltenen Information über die Beschädigungen durch das Verbringen der Öfen nicht lediglich wie geschehen die fachmännische Ausbesserung der Stufen von den Mietern verlangt, sondern im Falle einer tatsächlich ungenehmigten Entfernung der Öfen in erster Linie und zuvörderst die fehlende Genehmigung und die hierin dann liegende erhebliche Obhutspflichtverletzung gegenüber den Mietern S moniert hätte. Ferner widerspricht es jeder Lebenswahrscheinlichkeit, dass das Entfernen der Öfen (sowie das Lagern derselben bzw. jedenfalls eines Teils der Öfen im Wasch- und Trockenkeller) über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren, in welchem das Mietverhältnis danach zwischen der Beklagten und der Voreigentümerin F fortbestand, von letzterer unbemerkt geblieben sein soll. Dies erscheint schon deshalb ausgeschlossen, weil nach dem auch insoweit von dem Zeugen bestätigten - und von den Klägern im Übrigen nicht erheblich bestrittenen - Vortrag der Beklagten die Vermieterin im weiteren Verlauf (mehrfach) die Wohnung besichtigt hat, so dass insofern auch eine nachträgliche Genehmigung vorliegt. Soweit die Kläger entgegen den Ausführungen der Beklagten und des Zeugen N behaupten, es habe sich bei den Öfen um klassische Kachelöfen gehandelt, die lediglich abzubrechen, nicht jedoch abzutransportieren gewesen seien, ist ihr Vortrag bereits insoweit widersprüchlich und daher unbeachtlich, als sie zunächst vorgetragen und auch dementsprechend ihren Hilfsantrag formuliert haben, in der Wohnung hätten sich vier Öfen - ein Beistellherd in der Küche, ein Kachelofen sowie zwei Beistellöfen - befunden, im Anschluss an die Beweisaufnahme behaupten sie nunmehr, in der Wohnung hätten sich ein Beistellofen in der Küche und zwei nicht transportable Kachelöfen befunden. Die Schilderung des Zeugen N steht hingegen im Einklang mit dem zunächst unstreitigen Parteivortrag und dem Schreiben der Frau F aus dem November 1974, in welcher diese selbst von einem Transport mehrerer “Öfen” spricht. Dass daneben möglicherweise noch ein nicht transportabler Kachelofen zurückgebaut worden ist, wurde von dem Zeugen nicht in Abrede gestellt und vermag daher die Glaubhaftigkeit seiner Aussage nicht zu schmälern.

(3) Auch kann der Beklagten eine Verletzung der in § 14 Abs. 2 des Mietvertrages vom 27. Dezember 1973 statuierten Pflichten nicht vorgeworfen werden. Nach § 14 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages hat der Mieter die Mieträume ausreichend zu beheizen und gegen Frost zu schützen. Durch die Beheizungspflicht des Mieters sollen Schäden an der Mietwohnung durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung verhindert werden. Ein solcher vertragswidriger Gebrauch im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt hier nicht vor. Der Behauptung der Kläger, die Beklagte sei ihrer mietvertraglichen Beheizungspflicht seit dem 01.10.2009 nicht mehr nachgekommen, ist diese erheblich entgegengetreten. Die von ihr im Jahre 1974 eingebaute Gasetagenheizung wies zwar schon 2004 einen zu hohen Abgasverlust auf und verstößt nunmehr gegen die geltende Energieeinsparverordnung; die Funktionsfähigkeit zur Beheizung der Wohnräume ist dadurch jedoch nach dem unwiderlegten Vorbringen der Beklagten nicht beeinträchtigt. Überdies wäre eine Einschränkung der Beheizungsmöglichkeiten nicht der Beklagten anzulasten, da es nach den vorstehenden Ausführungen weiterhin originäre Hauptpflicht der Kläger ist, die Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen.

Mangels schuldhafter Pflichtverletzung der Beklagten sind auch die weitere fristlose Kündigung vom 21. Mai 2010 sowie die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen wirkungslos.

II. Die nach Unbegründetheit des Hauptantrages nunmehr zur Entscheidung stehenden Hilfsanträge bleiben gleichfalls in der Sache ohne Erfolg. Die Kläger haben aus den vorstehenden Gründen gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf den Austausch des in der Wohnung vorhandenen Gasheizkessels bzw. auf Wiedererrichtung der vormals in der Wohnung befindlichen Einzelöfen noch auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 2.000,00 EUR.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.