Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 08.05.2012 – 24 C 208/11

Orientierungssatz

Ein Balkon im Vorderhaus des ersten Obergeschosses direkt am Mariendorfer Damm, der ausweislich des Mietspiegels eine hohe Verkehrslärmbelastung ausweist, kann nicht zweckentsprechend, nämlich zum auch längeren Aufenthalt von Menschen in der wärmeren Jahreszeit mit einem gewissen Erholungswert, genutzt werden und wirkt sich deshalb innerhalb der Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) des Berliner Mietspiegels negativ aus.

1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M Damm, 12107 Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts, von bisher monatlich 357,00 € auf 426,24 € mit Wirkung ab dem 1.10.2011 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, und zwar soweit eine Erhöhung von bislang 357,00 € auf 410,88 € monatlich verlangt wird, als unzulässig.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 78 % und die Beklagte 22 % zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung.

Die Beklagte ist – mittlerweile alleinige - Mieterin der Wohnung M Damm in 12107 Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts, mit einer Größe von 96 m². Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin in den auf Vermieterseite abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten.

Das Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, wurde bis 1918 errichtet und befindet sich laut Berliner Mietspiegeltabelle 2011 in einfacher Wohnlage bei hoher Lärmbelastung. Die Wohnung besteht aus drei Zimmern, zwei Balkonen, einer Küche und einem Bad und ist mit einer Sammelheizung ausgestattet.

Den der Beklagten zugewiesenen und mitvermieteten Kellerraum teilt sich die Beklagte mit einem anderen Mieter.

Die Beklagte entrichtet seit dem 1.12.2007 eine Nettokaltmiete von 357,00 € monatlich, das entspricht einer Miete von 3,72 € pro m².

Für das Gebäude M Damm wurde ein Energieausweis für Wohngebäude gem. den §§ 16 ff Energiesparverordnung ausgestellt; danach wurde ein Energiebedarf für das Gebäude von 106,0 kWh pro m² und Jahr errechnet.

Mit Schreiben vom 13.7.2011 bat die Klägerin die Beklagte um Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher 357,00 € netto kalt auf 428,40 € netto kalt.

Mit am 1.8.2011 bei der Hausverwaltung eingegangenen Schreiben erklärte die Beklagte eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf einen Betrag von 410,88 €.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Merkmalgruppe 5 jedenfalls ausgeglichen sei, da der Lage an einer Straße mit hoher Lärmbelastung eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung gegenüberstünde.

Mit der am 28.11.2011 eingegangenen und am 30.12.2011 zugestellten Klage beantragt die Klägerin,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M Damm, 12107 Berlin, gelegen im Vorderhaus, 1. OG rechts, von bisher monatlich 357,00 € auf 428,40 € mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

Sie behauptet, das Treppenhaus und der Eingangsbereich seien überwiegend in schlechtem Zustand, denn die Hauseingangstür sei zerkratzt und verschmiert und schlage mit Lärm ins Schloss. Das Klingelbrett sei ramponiert, Malerarbeiten im Treppenhaus lägen 20 Jahre zurück. Die Wohnung sei im Übrigen von unten nicht gedämmt und befinde sich direkt über dem unbeheizten und zugigen Eingangsbereich.

Die Beklagte ist ferner der Ansicht, die Balkone des Hauses seien wegen der Lage an einer stark lärm- und feinstaubbelasteten Straße nicht nutzbar.

I.

Die Klage ist unzulässig, soweit die Klägerin eine Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf einen Betrag begehrt, zu dem Beklagte bereits vor Rechtshängigkeit ihre Zustimmung erteilt hatte. Insofern fehlt der Klage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Da die Beklagte einer Mieterhöhung auf einen Betrag von 410,88 €, mithin auf einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 53,88 €, bereits mit Schreiben vom 1.8.2011 zugestimmt hatte, ist die Klage nur in Höhe der Differenz von 17,52 € zulässig.

II.

Die in dieser Höhe zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13.7.2011 erfüllt die formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB. Es wurde in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel, § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB, begründet.

2. Da die Beklagte nur eine Teilzustimmung erklärt hat, ist die für die Erhöhung erforderliche weitere Zustimmung im Klageweg zu ersetzen; die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB, die am 31.12.2011 ablief, ist durch Erhebung der Klage am 30.12.2011 gewahrt.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um weitere 15,36 € auf 426,24 € monatlich ab dem 1.10.2011 gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die von der Beklagten im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geschuldete Miete ist seit mehr als 15 Monaten, nämlich seit dem 1.12.2007, unverändert. Die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren, § 558 Abs. 3 BGB, ist nicht überschritten, denn die begehrte Miete von 428,40 € monatlich entspricht genau einem Zuschlag von 20 % auf die bisherige Miete von 357,00 €.

3. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der ausgeurteilte Betrag überschreitet diese nicht. Darüber hinaus besteht mangels Ortsüblichkeit kein Anspruch auf Zustimmung. Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2011 ergibt sich eine ortsübliche Miete von 4,44 € pro m².

Aufgrund der Wohnungsgröße und des Baujahrs des Gebäudes ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld J 2 mit einem Mittelwert von 4,77 € pro m² und einer Spanne von 3,95 € bis 5,80 € pro m² einzuordnen.

Da die Wohnung in zwei Merkmalgruppen überwiegend wohnwertmindernde Merkmale aufweist, ist ein Abschlag von 40 % des unteren Spannenwerts vom Mittelwert, mithin von 0,33 €, auf 4,44 € vorzunehmen.

a) In den Merkmalgruppen 1 und 2 liegen unstreitig weder den Wohnwert erhöhende, noch diesen mindernde Merkmale vor.

b) In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) wirkt sich negativ aus, dass die vorhandenen Balkone als nicht nutzbar zu bewerten sind. Denn durch ihre Lage im Vorderhaus des ersten Obergeschosses, gerichtet zum M Damm, welcher ausweislich des Mietspiegels eine hohe Verkehrslärmbelastung ausweist, können diese zweckentsprechend, nämlich zum auch längeren Aufenthalt von Menschen in der wärmeren Jahreszeit mit einen gewissen Erholungswert, nicht genutzt werden. Die Lärmbelastung und Luftverschmutzung ist bei einem Balkon an dieser Straße im ersten Stock erheblich, da dort nicht nur zu Stoßzeiten, sondern auch an Wochenenden und abends ein regelmäßiger Verkehr fließt, der einen längeren Aufenthalt zu Erholungszwecken als nahezu unmöglich erscheinen lässt. Der Zweck eines Balkons kann auch nicht darauf reduziert werden, dass dieser als zusätzlicher Lagerraum genutzt werden kann und dies auch bei extremer Lärmbelastung möglich ist. Denn zum einen ist der Balkon als Lagerstätte nur sehr begrenzt tauglich, da die Lagergegenstände den Witterungsverhältnissen ausgesetzt sind, zum anderen soll ein Balkon gerade dem Stadtbewohner die Möglichkeit verschaffen, sich auch ohne Garten gelegentlich im Freien aufzuhalten und wird gerade dies als besonders wünschenswert und den Wohnwert in der Regel erhöhend empfunden.

Das Gericht ist dabei nicht der Auffassung, dass stets dann, wenn das Merkmal “Lage an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung” vorliegt, auch ein ggf. vorhandener Balkon nicht nutzbar wäre, sondern vielmehr der jeweilige Einzelfall, und zwar die genaue Lage des Hauses an der Straße und v.a. die Geschosshöhe des Balkons, in Betracht zu ziehen ist. Da das Gebäude, wie sich aus den von den Parteien eingereichten Fotos ergibt, vorliegend direkt an der Straße, und nicht etwa etwas nach hinten zurückversetzt steht und die Wohnung im ersten Stock liegt, kommt dieses Negativmerkmal hier zur Anwendung. Das Gericht folgt dabei nicht der Auffassung der Klägerin, dass der Nachteil der hohen Verkehrslärmbelastung bereits durch das entsprechende Negativmerkmal in Gruppe 5 (Wohnumfeld) erfasst werde und daher auch nicht doppelt in Ansatz gebracht werden dürfe. Denn da der Mieter bei Vorhandensein eines Balkons für diesen auch anteilig Miete und Betriebskosten entrichtet, stellt es auch einen weiteren Nachteil dar, wenn der Balkon dann tatsächlich nicht nutzbar ist.

Wohnwerterhöhende Merkmale sind in dieser Merkmalgruppe nicht vorhanden.

c) Die Merkmalgruppe 4 ist ausgeglichen, denn dem wohnwerterhöhenden Merkmal “Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh (m² *a)” steht das Negativmerkmal “kein nur dem Mieter zugänglicher bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung” gegenüber. Nachdem die Klägerin durch Vorlage des Energieausweises, den die Beklagte auch nicht angegriffen hat, einen kleinen Energieverbrauchskennwert dargelegt hat, kann die Behauptung der Beklagten einer unzureichenden Wärmedämmung nicht nachvollzogen werden.

Das weitere Negativmerkmal “Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand” kann nach dem Vortrag der Beklagten nicht anerkannt werden. Die von der Beklagten zur Untermauerung ihres Vorbringens vorgelegten Fotos bestätigen diese Behauptung keineswegs. Jedenfalls können einzelne Lack- oder Farbabplatzungen am Treppengeländer, den Stufen oder auch gelegentlich an den Wänden nicht dazu führen, den Zustand insgesamt als “schlecht” zu bezeichnen.

d) In der Merkmalgruppe 5 überwiegen wiederum die wohnwertmindernden Merkmale: Der Lage an einer Straße mit hoher Lärmbelastung steht kein Positivmerkmal gegenüber. Die Müllstandsflächen sind schon nach dem Vortrag der Klägerin nicht “nur den Mietern zugänglich”, sondern lediglich mit einer Sichtbegrenzung umfasst, was für die Annahme dieses Merkmals nicht ausreicht.

Damit ergibt sich ein Überwiegen der wohnwertmindernden Merkmale in zwei Merkmalgruppen bei ansonsten ausgeglichenen Merkmalgruppen, mit der Folge, dass zur Berechnung der ortsüblichen Miete ein Abschlag von 40 % (0,33 €) des unteren Spannenwerts (1,03 €) vom Mittelwert (4,77 €) vorzunehmen ist, mithin die Zustimmung zu einer Quadratmetermiete von 4,44 € geschuldet ist, was bei einer Größe von 96 m² zu einer monatlichen Miete von 426,24 € führt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.