Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 01.11.2012 – 18 C 144/09

Orientierungssatz

Ein Wohnungsmietvertrag, den der Eigentümer nach Eintragung der Zwangsverwaltung über das Grundstück im Grundbuch abgeschlossen hat, ist gegenüber dem Ersteher der Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung gemäß § 135 BGB i.V.m. §§ 23, 24, 25 ZVG unwirksam, wenn die Vermietung nicht zu angemessenen Preisen erfolgt ist. Die Angemessenheit orientiert sich hierbei nicht nur an der Miethöhe, sondern wird bestimmt durch die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung insgesamt. Es stellt eine unausgewogene Vertragsgestaltung dar, wenn eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde und der Mietzins um fast 0,80 €/m² unter dem untersten Spannenwert des maßgeblichen Mietspiegels liegt und damit als nicht marktüblich einzustufen ist.(Rn.26)

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin, 19. Juli 2013, 65 S 515/12, Hinweisbeschluss

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnungen im Gartenhaus auf dem Grundstück Berlin, im Erdgeschoss, bestehend aus zwei Räumen nebst Küche, Toilette mit Bad/Dusche sowie Korridor/Diele mit einer Wohnfläche von 54,08 m² sowie im 1. Obergeschoss, bestehend aus zwei Räumen nebst Küche, Bad/Dusche, Toilette sowie Korridor/Diele mit einer Wohnfläche von 54,08 m² zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.1.2013 gewährt.

3. Die Widerklage wird unter Aufhebung des Versäumnisteilurteils vom 02.08.2012 abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits haben zu 13 % die Kläger, zu 87 % der Beklagte zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Räumung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.400,00 EUR, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen können die Parteien die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Kläger sind Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungen Berlin aufgrund rechtskräftigen Zuschlagbeschlusses vom 14.11.2007 (Kläger zu 1. bezüglich der Wohnung im 1.OG) bzw. 20.3.2008 (Klägerin zu 2. bezüglich der Wohnung im EG) (Bd. 1 Blatt 27 und 29 der Akte). Ferner haben die Kläger ein Sondernutzungsrecht an den streitgegenständlichen Kellerräumen seit dem 30.3.2009 (Bd. 1 Blatt 39 der Akte).

Der Beklagte ist Besitzer der streitgegenständlichen Wohnungen und beruft sich hinsichtlich seines Rechts zum Besitz auf den Mietvertrag vom 12.6.2004. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages, welcher zwischen dem Beklagten als Mieter und seinem Vater als damaligem Eigentümer und Vermieter abgeschlossen wurde, wird auf Bd. 1 Blatt 19 der Akte Bezug genommen.

Bereits am 12.6.2001 erfolgte die Anordnung der Zwangsverwaltung über das streitgegenständliche Grundstück (Bd. 1 Blatt 154 der Akte).

Mit Datum vom 14.6.2001 erfolgte die Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch (Bd. 1 Blatt 164 der Akte).

Die Kläger haben das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1.10.2008 wegen behaupteter Verstöße des Beklagten trotz Abmahnung, mit Schreiben vom 4.12.2008 wegen behaupteter Vertragsverletzung und Handgreiflichkeiten gegenüber dem Kläger zu 1., am 14.5.2009 wegen behaupteten pflichtwidrigen Verhaltens des Beklagten, mit Datum vom 31.5.2012 wegen behaupteter aufgelaufener Mietrückstände sowie mit Schriftsatz vom 25.6.2012 wegen behaupteten Eigenbedarfs fristlos sowie hilfsweise fristgemäß gekündigt. Ferner haben sie den Vertrag angefochten.

Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte sei zur Räumung verpflichtet, da das Mietverhältnis bereits wegen Verstoßes gegen § 135 BGB in Verbindung mit §§ 23, 24, 25 ZVG unwirksam sei und darüber hinaus ein Verstoß gegen § 138 BGB vorliege, da die vertragliche Konstruktion des Vaters des Beklagten als damaligem Vermieter erkennbar nur darauf gerichtet sei, dem Beklagten als seinem Familienangehörigen ein über das Zwangsvollstreckungsverfahren hinausgehendes Besitzrecht an dem Grundstück quasi umsonst zu erhalten. Jedenfalls sei das Mietverhältnis durch die Kündigungen der Kläger beendet worden.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 5.11.2009 stellten beide Parteien keinen Antrag, woraufhin des Verfahrens bis zum 5.8.2011 ruhte.

Am 2.8.2012 erging ein Versäumnisurteil gegen den Beklagten, in welchem die Widerklage auf Einräumung des Besitzes an zwei Kellerräumen abgewiesen wurde (Bd. 2 Blatt 282 der Akte).

Die Kläger beantragen nun unter teilweiser Rücknahme der Klage,

1. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnungen im Gartenhaus auf dem Grundstück Berlin, im Erdgeschoss, bestehend aus zwei Räumen nebst Küche, Toilette mit Bad/Dusche sowie Korridor/Diele mit einer Wohnfläche von 54,08 m² sowie im 1. Obergeschoss, bestehend aus zwei Räumen nebst Küche, Bad/Dusche, Toilette sowie Korridor/Diele mit einer Wohnfläche von 54,08 m² zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben,

2. hilfsweise für den Fall, dass dem Antrag auf unverzügliche Räumung nicht stattgegeben wird, den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnungen im Gartenhaus auf dem Grundstück Berlin im EG und im 1. OG bis zum 31.12.2012 zu verurteilen,

3. die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt nach teilweiser Klagerücknahme,

1. die Klage abzuweisen,

2. den Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom 23.7.2012 als unzulässig zurückzuweisen,

3. hilfsweise wegen der Vollstreckung aus einem eventuell ergehenden Räumungsurteil dem Beklagten nachzulassen, diese durch Sicherheitsleistung unabhängig von einer Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden,

4. dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist, mindestens aber eine Räumungsfrist von drei Monaten einzuräumen,

5. unter Aufhebung des Versäumnisurteils die Kläger als Gesamtschuldner zu verpflichten, dem Beklagten den Besitz an dem nur vom 2. Hof von außen erreichbaren Keller im Kellergeschoss des Gartenhauses in Berlin einzuräumen und dazu dem Beklagten sämtliche, zum an der Kellertür neu eingebauten Schloss passende Schlüssel auszuhändigen.

Er ist der Auffassung, der zwischen seinem Vater und ihm geschlossene Mietvertrag sei wirksam. Weder bestehe eine relative Unwirksamkeit aufgrund der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Zwangsverwaltung, jedenfalls habe der Beklagte keine Kenntnis von der Beschlagnahme des Grundstücks im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gehabt, weshalb er gutgläubig gewesen sei. Noch sei der Mietvertrag sittenwidrig, da Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis zueinander stünden. Schließlich bestreitet er die von den Klägern behaupteten Vertragsverletzungen sowie den Eigenbedarf.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie der von ihnen eingereichten Urkunden Bezug genommen.

Die Klage ist in vollem Umfang begründet, die Widerklage unbegründet.

I. Klage

Die Kläger haben einen Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten aus § 985 BGB.

Die Kläger sind Eigentümer, der Beklagte ist Besitzer der streitgegenständlichen Wohnungen. Ferner sind die Kläger sondernutzungsberechtigt an den streitgegenständlichen Kellerräumen.

Der Beklagte kann sich nicht auf ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs.1 BGB berufen. Denn der Mietvertrag vom 12.6.2004ist den Klägern gegenüber relativ unwirksam nach § 135 BGB in Verbindung mit §§ 23, 24, 25 ZVG.

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung am 12.6.2001 war das Grundstück nach § 20 ZVG beschlagnahmt. Infolge der Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch am 14.6.2001 war der damalige Eigentümer, der Vater des Beklagten Herr V. B., unabhängig von der Kenntnis der Beschlagnahme nach den §§ 23, 24, 25 ZVG in der Verfügung über das Grundstück beschränkt. Die Verwaltung verblieb ihm nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft, was bedeutete, dass die Vermietung nur zu angemessenen Preisen erfolgen durfte. Die Angemessenheit orientiert sich hierbei nicht nur an der Miethöhe, sondern wird bestimmt durch die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung insgesamt (vergleiche Landgericht Kassel, WuM 1990, S. 138 ff). Die vorliegende Gestaltung des Mietvertrages ist unausgewogen bezüglich Leistung und Gegenleistung.

Zum einen wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart, das heißt, dass die Betriebskosten allein vom Vermieter zu tragen sind, Kostensteigerungen nicht nach § 560 Abs. 4 BGB auf den Mieter umlegbar sind, sondern allein vom Vermieter zu tragen sind. Bereits dies stellt eine unausgewogene Vertragsgestaltung dar. Da bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit objektive Maßstäbe anzulegen sind, greift auch der Einwand des Beklagten, sein Vater sei bei der Vertragsgestaltung unerfahren gewesen, nicht durch. Ferner ist dem Beklagten nicht in seiner Auffassung zuzustimmen, die Erstellung jährlicher Betriebskostenabrechnungen stelle einen derart großen Aufwand dar, dass die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete angebracht gewesen sei. Denn dieser Aufwand ist jedenfalls ausgeglichen durch die offensichtlich bestehende Kostenersparnis.

Darüber hinaus ist der zwischen dem Beklagten und seinem Vater vereinbarte Mietzins als zu gering und damit der Abschluss des Vertrages als unwirtschaftlich anzusehen. Dem Beklagten kann zunächst nicht in seiner Auffassung gefolgt werden, eine der beiden Wohnungen Wohnung habe über keinen Bad verfügt. Denn vorliegend handelt es sich unzweifelhaft über ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich beider Wohnungen. Zum einen wurde nur ein Mietzins (“insgesamt”) vereinbart, des Weiteren liegt nur ein schriftlicher Vertrag vor, welcher einmal unterzeichnet wurde, auch wurde eine einzige Mietfläche bezüglich beider Wohnungen festgelegt, es wurden Anlagen “zum Mietvertrag” und nicht “zu den Mietverträgen” beigefügt und schließlich wurde durch die Festlegung einer Verbindungsmöglichkeit beider Wohnungen durch eine einzubauende Treppe auch tatsächlich die Möglichkeit einer einheitlichen Nutzung geschaffen. Damit ist für beide Wohnungen vom Vorhandensein eines Bades auszugehen, da dieses unstreitig im Erdgeschoss vorhanden ist und der Beklagte als Mieter entweder über das Treppenhaus gehen oder eine Treppe einbauen kann, welche beide Wohnungen verbindet. Da die Wohnungen unstreitig insgesamt über eine Wohnfläche von 108 m² verfügen, bezugsfertig bis 1918waren, mit Sammelheizung und Bad (s.o.) ausgestattet sind, sind sie in das Rasterfeld J 2 des Mietspiegels 2003 einzuordnen. Der unterste Wert dieses Feldes beträgt 2,60 €/m², der Mittelwert 3,67 €/m², der oberste Wert 4,96 €/m² nettokalt. Vorliegend ist ein Mietzins in Höhe von 323,94 € bruttokalt für 108,16 m² vereinbart worden, welches einen Bruttokaltmietzins in Höhe von 2,99 €/m² ergibt. Hiervon sind durchschnittliche kalte Betriebskosten zum Mietspiegel 2005 (Stand 1.10.2004) in Höhe von 1,18 Euro/m² abzuziehen, so dass sich ein Mietzins von 1,81 €/m² nettokalt ergibt. Damit liegt der streitgegenständliche Mietzins um fast 0,80 € unter dem untersten Spannenwert des maßgeblichen Mietspiegels und ist damit als nicht marktüblich einzustufen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es insoweit wegen eigener Sachkunde des Gerichtes nicht. Auch kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag des Beklagten zu Mängeln in der Wohnung sowie wohnwertmindernden Merkmalen zutrifft. Denn Mängel in der Wohnung haben keinen Einfluss auf den Wohnwert und wohnwertmindernde Merkmale führen jedenfalls nicht zur Unterschreitung des untersten Spannenwertes. Schließlich greift auch der Einwand des Beklagten, die Wohnung wäre nicht vermittelbar gewesen, nicht durch. Denn ein wirtschaftlich denkender Vermieter hätte sich nicht auf solch einen Vertrag eingelassen, sondern lieber das Objekt leer stehen gelassen (so auch Landgericht Kassel aaO). Zwar ist vorliegend - anders als im Fall des Landgerichts Kassel - streitig, ob dem damaligen Vermieter bekannt war, dass die Zwangsversteigerung unmittelbar bevorstand. Jedoch wäre auch ohne solch eine Kenntnis ein gegebenenfalls längerer Leerstand sinnvoller gewesen als die Vereinbarung eines derart geringen Mietzinses über einen Zeitraum von zehn Jahren (s.u.).

Schließlich ist die Vertragsgestaltung auch deshalb für den Vermieter ungünstig und damit wirtschaftlich nicht sinnvoll, weil ein Kündigungsverzicht von zehn Jahren, ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die generelle Erlaubnis der Untervermietung (welche auch nicht durch die Zahlung von 10,00 € für jeden Untermieter kompensiert wurde) sowie die Befugnis des Mieters zum Einbau einer Treppe, für welche der Vermieter bei Rückgabe den Zeitwert zahlt, vereinbart wurden. Auch die Ergänzung zu § 3 des Mietvertrages, nach welcher der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung der Mietzeit in voll renoviertem Zustand zulasten des Mieters zurückzugeben, stellt keinen adäquaten Ausgleich zwischen Leistung und Gegenleistung her. Denn die Regelung ist bereits nicht bestimmt genug, da nicht klar definiert wurde, was “voll renoviert” heißen soll und wann die Renovierungspflicht beginnt.

Da die relative Unwirksamkeit auch gegenüber dem Ersteher einer Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung gegeben ist (vergleiche Landgericht Kassel aaO), kann sich der Beklagte den Klägern gegenüber auf kein Recht zum Besitz berufen.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob der Beklagte Kenntnis hatte von der bestehenden Zwangsverwaltung und damit nach § 135 Abs. 2 BGB gutgläubig in Bezug auf das Nichtbestehen des Verbotes war (vergleiche hierzu Palandt/Heinrichs, BGB, 70. Auflage, § 135 Rn. 9). Denn die Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs entfällt, wenn das Verbot im Grundbuch eingetragen ist (vergleiche Palandt/Bassenge, aaO, § 892 Rn. 17). Da die Zwangsverwaltung seit 14.6.2001 im Grundbuch eingetragen war, scheidet somit ein Ausschluss des Verbotes nach den Grundsätzen gutgläubigen Erwerbs vorliegend aus. Darüber hinaus erscheint es auch lebensfremd, dass der Beklagte als Sohn des damaligen Eigentümer und Vermieters keine Kenntnis hatte von der Zwangsverwaltung.

Schließlich erfolgte auch keine Genehmigung des Vertrages nach §§ 135 Abs. 1,185 Abs. 2 BGB. Die von den Klägern ausgesprochenen Mahnungen und Kündigungen sowie der von ihnen abgeschlossene Vergleich und die beantragte einstweilige Verfügung stellen keine Bestätigung des bestehenden Mietverhältnisses dar, da die Kläger immer deutlich gemacht haben, dass sie keinen Mietvertrag mit dem Beklagten wollten (so auch Landgericht Kassel aaO: “Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger ursprünglich von einem Mietverhältnis ausgegangen ist, denn eine Genehmigung bezieht sich auf ein bestimmtes Vertragsverhältnis, und das streitbefangene Mietverhältnis wollte der Kläger mit Sicherheit nicht genehmigen.”).

Ein Schriftsatznachlass auf den gegnerischen Schriftsatz vom 25.10.2012 war den Klägern nicht zu gewähren, da dieser keinen neuen entscheidungserheblichen Sachvortrag enthielt.

II. Widerklage

Die Widerklage ist unbegründet, da der Mietvertrag aus den oben dargestellten Gründen gegenüber den Klägern relativ unwirksam ist und damit kein Anspruch des Beklagten auf Einräumung von Besitz an Kellerräumen besteht.

III. Räumungsfrist

Dem Beklagten ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Räumungsfrist bis zum 31.1.2013 zu gewähren. Da der Beklagte nach seinen belegten Angaben über ein monatliches Einkommen in Höhe von 800,00 € zuzüglich 597,00 € BAföG verfügt, ist ihm das Beschaffen eines neuen Wohnraums binnen drei Monaten auch unter Berücksichtigung der gerichtsbekannt mittlerweile wieder angespannten Wohnraumsituation in Berlin zuzumuten. Da die Kläger einen - wenn auch geringen - Mietzins für die Wohnung erhalten und sie das Verfahren auch nicht durchgehend betrieben haben (das Verfahren ruhte zwischenzeitlich über einen Zeitraum von neun Monaten), ist auch ihnen zuzumuten, dem Beklagten den Wohnraum weitere drei Monate zur Verfügung zu stellen.

IV. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs.1, S.1, 269 Abs.3 S.2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.7, Nr.11, 711 ZPO.