Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 13.02.2013 – 15 C 230/12

Orientierungssatz

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2011 liegt bereits dann vor, wenn es einen separaten Raum gibt, in dem Vorräte oder andere Dinge von außen nicht sichtbar gelagert oder abgestellt werden können. Der Umstand, dass der Raum eine Grundfläche von weniger als 1 m² und zudem schräge Decken hat, ändert nichts an dessen Eignung als Abstellkammer.

2. Das Vorliegen eines schlechten Instandhaltungszustands setzt voraus, dass an dem Gebäude selbst Instandhaltungsarbeiten in einem nicht nur geringen Maße unterlassen wurden. Der Verschleiß des Sisalteppichs im Treppenhaus begründet keinen derartigen Gebäudezustand.

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Anhebung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltenen Wohnräume im Hause G-Straße, Berlin, von 776,32 € um 31,16 € auf 807,48 € monatlich ab dem 01.06.2012 zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit die Klägerin nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten sind Mieter einer 129,82 m² großen Wohnung im Hause G-Straße in Berlin. Das Haus ist 1918 bezugsfertig geworden. Die Wohnung ist mit Bad, Innen-WC und Sammelheizung ausgestattet. In der Küche befindet sich kein von der Klägerin gestellter Herd. Der Energieverbrauchskennwert des Hauses liegt jedenfalls bei 91 kWh/m²a. Die Wohnung liegt an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelästigung.

Mit Schreiben vom 29.3.2012 begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Anhebung der Bruttokaltmiete von 735,89 € um 98,33 € auf 834,22 € monatlich, beginnend mit dem 1.6.2012. Die Beklagten erklärten eine Teilzustimmung in Höhe von 37,43 € monatlich.

Der Betriebskostenanteil in der Wohnung beträgt 1,45 €/m².

Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung verfüge über eine Abstellkammer.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Anhebung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltenen Wohnräume im Hause G-Straße, Berlin, von 776,32 € um 31,16 € auf 807,48 € monatlich ab dem 1.6.2012 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, das Treppenhaus befinde sich in einem schlechten Instandhaltungszustand, es liege eine unzureichende Wärmedämmung vor und die Heizungsanlage stammt aus dem Jahre 1977.

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung der Beklagten von 776,32 € um 31,16 € auf 807,48 € ab dem 1.6.2012 gem. § 558 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es ist auch begründet, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten beläuft sich nach Auffassung des Gerichts jedenfalls auf 4,77 €/m² nettokalt monatlich, also im Hinblick auf die Größe der Wohnung der Beklagten von insgesamt 619,24 € nettokalt und 807,48 € bruttokalt unter Berücksichtigung von Betriebs- und Nebenkosten von 1,45 €/m².

Der ortsübliche Nettokaltmietzins ergibt sich aufgrund der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld J2 des Berliner Mietspiegels 2011 mit einem Unterwert von 3,95 €/m², einem Mittelwert von 4,77 €/m² und einem Oberwert von 5,80 €/m².

Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete war mit Hilfe der Spannwerteinordnung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln. Sie liegt beim Mittelwert von 4,77 €/m².

Die Merkmalsgruppe 1 (Bad) ist unstreitig neutral.

Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist unstreitig negativ aufgrund eines nicht von Vermieterseite gestellten Herdes in der Küche.

Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist positiv. Denn in der Wohnung der Beklagten befindet sich eine Abstellkammer. Die Einwände der Beklagten, diese separate Kammer sei nicht als Abstellkammer zu werten, denn sie habe nur eine Grundfläche von weniger als 1 m² und schräge Decken, tragen im Ergebnis nicht. Entscheidend für das wohnwerterhöhende Merkmal eines “Abstellraums mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung” ist die Tatsache, dass es einen separaten, nicht sichtbaren Raum gibt, in dem Vorräte o.a. Dinge von außen nicht sichtbar abgestellt bzw. gelagert werden können. Dazu bedarf der Raum keiner Mindestgrundfläche und -höhe. Denn auch bei einer so kleinen Kammer mit schrägen Decken ist es möglich, Dinge abzustellen und in z.B. Regalen zu lagern. Allein auf diese Funktion kann es ankommen, vgl. LG Berlin, Urteil vom 6.3.2008 zum Az. 67 S 9/08, zitiert aus juris und AG Köpenick in Grundeigentum 2010, 1347. Es kann dahinstehen, ob die Wohnung darüber hinaus über aufwändigen Stuck verfügt.

Die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls positiv zu werten. Der Energieverbrauchskennwert liegt unstreitig jedenfalls bei 91 kWh/m²a und ist mithin kleiner als 120 und 100 kWh/m²a. Die von den Beklagten vorgebrachten negativen Merkmale des schlechten Instandhaltungszustandes und der schlechten Wärmedämmung können keine Berücksichtigung finden. Denn tatsächlich liegt kein schlechter Instandhaltungszustand des Treppenhauses vor. Der Verschleiß des Sisalteppiches im Treppenhaus genügt nicht zur Annahme eines schlechten Instandhaltungszustandes. Denn für die Annahme eines schlechten Instandhaltungszustandes ist es notwendig, dass an dem Gebäude selbst Instandsetzungsarbeiten in einem nicht nur geringen Maße vernachlässigt worden sind. Dies ist bei einem veralteten Teppich nicht der Fall. Ferner ist das pauschale Behaupten einer schlechten Wärmedämmung, gerade im Hinblick auf den unstreitigen Energiekennwert, nicht ausreichend. Die Beklagten tragen im übrigen dazu nichts vor.

Im Ergebnis kommt es bei einem doppelt positiv zu wertenden Energieverbrauchskennwert daher nicht mehr darauf an, ob die Heizungsanlage als alt einzustufen ist. Denn auch dann würde der doppelt positiven Bewertung nur ein negatives Merkmal gegenüberstehen.

Die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als unstreitig negativ einzuordnen.

Im der Gesamtschau liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei dem Mittelwert von 4,77 €/m², den die Klägerseite verlangt.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO.