Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 21.02.2013 – 14 C 521/12

Orientierungssatz

Auch wenn der Hauswart ausweislich seines Anstellungsvertrags erhebliche Reinigungsarbeiten zu verrichten hat, sind die Kosten der Hauswartung nicht umlagefähig, wenn in der Betriebskostenabrechnung außerdem noch - separate - Kostenpositionen für Gebäudereinigung, Gartenpflege, Straßenreinigung und Müllgebühren enthalten sind. In einem solchen Fall ist anzunehmen, dass der Hauswart nur am Rande mit Reinigungsarbeiten betraut ist und sich primär mit Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten befasst. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Gebäudereinigung durch eine andere Firma vorgenommen wird.

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird festgestellt, dass die Beklagten mit einer Forderung aus zu viel gezahlten Betriebskosten in Höhe von 128,32 EUR mit der Miete für den Monat Oktober 2012 wirksam aufgerechnet haben.

3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 495 a, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Der Kläger hat gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 129,61 EUR aus dem Mietverhältnis in Verbindung mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 und 2011 vom 06.03.2012, da die Betriebskostenabrechnung bzgl. der Hauswartungskosten fehlerhaft ist.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem auf dem Grundstück, F Straße befindlichem Wohnhaus. Hierbei vereinbarten sie nach § 556 BGB, dass die Beklagten die für die Wohnungseinheit anfallenden Betriebskosten zu tragen haben.

Mit Schreiben vom 06.03.2012 rechnete der Kläger die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 ab. Der Kläger erhob aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung in Höhe von 129,61 EUR.

Dem Kläger steht eine solche Forderung nicht zu, da die Betriebskostenabrechnung der Jahre 2010 und 2011 bzgl. der geltend gemachten Kosten für die Hauswartung in Höhe von 257,93 EUR fehlerhaft ist. Die abgerechneten Betriebskosten sind fehlerhaft, da die Kosten der Hauswartung nicht auf die Betriebskosten umlegbar sind. Die Hauswartungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV als Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht auf die Betriebskosten umlegbar.

Bei den von dem Kläger in den Betriebskosten aufgeführten Kosten für die Hauswartung handelt es sich größtenteils um Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV nicht auf die Betriebskosten umlegbar. Zwar sind in § 2 des Hauswartungsvertrags (Anlage K3 des Schreibens des Klägers vom 16.01.2013, sowie gleichlautend der als Anlage zum Schreiben der Beklagten vom 28.12.2012 beigefügte Hauswartungsvertrag), welcher Grundlage für die abgerechneten Kosten für die Hauswartung ist, auch teilweise Reinigungsarbeiten aufgeführt, jedoch liegt der Schwerpunkt auf Verwaltungsaufgaben, wie der Kontrolle und Überwachung. Dies ergibt sich zwar nicht schon bereits aus dem Hauswartungsvertrag, jedoch kann dies aus den beigefügten Begehungsprotokollen (Anlage zum Schreiben der Beklagten vom 28.12.2012) gefolgert werden. So sind in diesen Protokollen z. B. keinerlei Reinigungstätigkeiten aufgeführt, sondern ausschließlich Vermerke über die Mangelhaftigkeit einzelner Teile des Grundstücks bzw. des Gebäudes. Daraus ist zu schließen, dass es sich bei den Hauswartungsarbeiten primär um verwaltungstechnische Aufgaben handelt.

Darüber hinaus spricht auch § 2 Nr. 14 BetrKV i.V.m. § 2 Nr. 7 bis 9 BetrKV dafür, dass es sich bei den Hauswartungsaufgaben wohl überwiegend um Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten handelt. Nach § 2 Nr. 14 BetrKV i.V.m. § 2 Nr. 7 bis 9 BetrKV dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen für die Gebäudereinigung, Gartenpflege, Straßenreinigung und Müllgebühren nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden, soweit die Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden. Zwar sind die Kosten hierfür auch dann umlegbar, wenn es einen Hauswart gibt und dieser diese Aufgaben nicht erfüllt. Jedoch muss hier § 2 des obigen Hauswartungsvertrags beachtet werden. Nach § 2 des obigen Hauswartungsvertrags hat der Hauswart erhebliche Reinigungsarbeiten zu verrichten. Da jedoch zugleich auch noch Kosten für die Gebäudereinigung, Gartenpflege, Straßenreinigung und Müllgebühren als separate Kostenpunkte in der Betriebskostenabrechnung veranschlagt werden, folgt daraus, dass es sich bei den Arbeiten des Hauswarts nur am Rande um Reinigungsarbeiten und primär um Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben handelt, insbesondere da die Gebäudereinigung noch durch eine andere Firma separat erfolgt. Die Betriebskosten bezüglich der Hauswartung sind daher nicht auf die Betriebskosten anrechenbar. In wieweit dem nicht so ist, ergibt sich jedenfalls nicht aus der Betriebskostenabrechnung und wird auch von dem Kläger, der insoweit darlegungs- und beweisbelastet ist, nicht weiter substantiiert. Aus alledem ist die Betriebskostenabrechnung bzgl. der Hauswartungskosten fehlerhaft.

Auch eine anteilige Aufteilung und damit anteilige Anrechenbarkeit der Hauswartungskosten ist hier nicht möglich, da eine Pauschale für die Hauswartungstätigkeit vereinbart worden ist und es dem Gericht auch nicht möglich ist, im Wege der Schätzung einen umlegbaren Anteil zu bestimmen.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Die Beklagten waren berechtigt, ihren Rückzahlungsanspruch aufgrund der fehlerhaften Betriebskostenabrechnung in Höhe von 128,32 EUR mit der Oktobermiete 2012 aufzurechnen.

Der Anspruch des Klägers hinsichtlich der Miete für Oktober 2012 ist in Höhe von 128,32 EUR nach § 389 BGB erloschen. Die Beklagten haben nach §§ 387 ff. BGB wirksam gegenüber dem Mietzinsanspruch des Klägers für Oktober 2012 in Höhe von 128,32 EUR aufgerechnet. Der Mietzinsanspruch des Klägers ist daher in derselben Höhe nach § 389 BGB erloschen.

Mit Schreiben vom 30.08.2012 (als Anlage zum Schreiben der Beklagten vom 28.12.2012 beigefügt) sowie durch das Schreiben der Beklagten vom 28.12.2012 haben die Beklagten die Aufrechnung nach § 388 BGB erklärt. Die Voraussetzungen des § 387 BGB liegen vor. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Beide Forderungen sind gegenseitig und gleichartig. Aufgrund der oben gemachten Ausführungen des Gerichts standen den Beklagten aus dem Mietvertrag in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 128,32 EUR zu. Der Betrag in Höhe von 128,32 EUR ergibt sich aus den geleisteten Vorauszahlungen der Beklagten abzüglich der Betriebskosten mit Ausnahme der nicht anrechenbaren Hauswartungskosten. Die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung ist fällig und durchsetzbar, die Mietzinsforderung ist seitens der Beklagten erfüllbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Berufung ist nicht zuzulassen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.