Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 22.05.2013 – 10 C 266/12

Orientierungssatz

Eine Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters (hier: längeres Offenstehen lassen von Fenstern im Winter), durch die es nicht zu einem Schaden oder einer ernsthaften Gefährdung der Mietsache kommt, berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung.(Rn.14) (Rn.15)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von

110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte ist seit dem 24.09.2004 Mieterin einer Wohnung S Straße in ... Berlin, 3. Obergeschoss im linken Seitenflügel. Die monatliche Miete beträgt 374,00 €.

Mit Schreiben vom 12. März 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos hilfsweise fristgerecht. Ferner kündigte die Klägerin erneut mit Schriftsatz vom 16.04.2013.

Die Klägerin trägt vor, das Mietverhältnis sei beendet worden, da die Fortsetzung für die Klägerin unzumutbar sei. Die Beklagte habe in grobfahrlässiger Weise das Einfrieren der Wasserleitung und eine weitreichende Substanzschädigung des Hauses herbeigeführt. Es sei am 07. Februar 2012 ein Wasserschaden in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten gemeldet worden. Bei einer durchgeführten Notöffnung sei festgestellt worden, dass in der unbeheizten Wohnung die Fenster der Wohnung in Kippstellung gestanden hätten. Dadurch sei die Kaltwasserleitung eingefroren und geplatzt gewesen. Im entsprechenden Wandbereich sei alles durchnässt gewesen. Die Mischbatterien seien durch das Platzen der Leitung ebenfalls defekt. Die Trocknungskosten in der Wohnung der Beklagten wie auch in der darunter liegenden Wohnung sowie die Erneuerung des Kaltwasserstrangs und der Mischbatterien, die Beseitigung der Schäden am Mauerwerk sowie die Erneuerung der beschädigten Dielen in der Küche sowie die Erneuerung von Elektroleitungen werde ein Kostenaufwand von 8000,00 - 10.000,00 € erfordern.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, den Wohnraum S Straße, ... Berlin, linker Seitenflügel, 3. OG, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche und einem Bad, einem Kellerraum, geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Weiterhin beantragt die Klägerin, die Beklagte zu verurteilen, 374,00 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2012 an die Klägerin zu zahlen.

Hinsichtlich des Zahlungsantrags erklärt die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet in der Wohnung seien keine Schäden entstanden, insbesondere sei die Kaltwasserleitung in der Wohnung nicht geborsten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Es ist Beweis erhoben worden gemäß Beschluss vom 09. Januar 2013 durch Vernehmung der Zeugen S, E, H und K sowie durch Vernehmung des Zeugen SK. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften der Sitzung vom 27. Februar 2013 und 17. April 2013 verwiesen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB nicht zu, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die erklärten Kündigungen vom 12. März 2012 sowie 16. April 2013 nicht beendet worden.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist gemäß § 573 BGB als ordentliche Kündigung möglich, soweit dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Gemäß § 543 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solch wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch im erheblichen Maße dadurch verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagten eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten im Sinne von § 573 BGB zur Last fällt. Die Beklagte hat vorliegend trotz längerer Abwesenheit im Winter die Fenster ihrer Wohnung nicht vollständig geschlossen. Das längere Offenstehen lassen von Fenstern im Winter stellt zweifellos eine Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters dar. Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass durch den sachgemäßen Gebrauch der Mietsache eine Gefährdung der Mietsache ausgeschlossen ist. Bei sehr niedrigen Außentemperaturen kann es durch eine starke Auskühlung der Räume zu Einfrierungen an ungeschützten Leitungen in der Wohnung kommen. Mit einem solchen Umstand muss der Mieter rechnen und hierfür ausreichend Vorsorge treffen und die Wasserleitungen vor dem Einfrieren schützen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank Mietrecht § 543 RdNr. 60). Es ist jedoch ebenfalls davon auszugehen, dass Pflichtverletzungen mit geringen Auswirkungen nicht zur Kündigung berechtigen. Dies gilt um so mehr, wenn der Mieter den Vertragsverstoß nicht vorsätzlich begeht und es sich um einen einmaligen Verstoß handelt.

Nach dem Vorbringen der Klägerin ist durch das Verhalten der Beklagten die Mietsache geschädigt worden, denn es soll durch das Offenstehen der Fenster zu einem Einfrieren der Rohre in der Wohnung der Beklagten gekommen sein und durch das geplatzte Rohr ein Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung verursacht worden sein.

Nach der Durchführung der Beweisaufnahme ist jedoch nicht erwiesen, dass es durch das Offenstehen lassen der Fenster zu einem Schaden oder einer ernsthaften Gefährdung der Mietsache gekommen ist. Zum Einen ist das Vorbringen der Klägerin hierzu widersprüchlich, so wird in der Klageschrift behauptet, zur Wohnungsöffnung sei es gekommen, weil am 07. Februar 2012 der Mieter der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten einen Wasserschaden gemeldet habe. Es sei Wasser in die Küche und das Bad eingedrungen. Dies hat die Hausverwalterin S auch bei der Zeugenvernahme am 27. Februar 2013 so bekundet.

In einer E-Mail an die Beklagte vom 08. Februar 2012 hat die Hausverwalterin der Beklagten mitgeteilt, dass das Wasser eingefroren sei, so dass die Wasserleitung aufgetaut und eine Kontrolle durchgeführt werden müsse, ob keine Wasserleitung beschädigt sei. Grund hierfür wäre, dass der Mieter über der Wohnung der Beklagten kein Wasser mehr habe. Von einem Wasserschaden in der Wohnung unter der Beklagten ist in dieser E-Mail gerade nicht die Rede. Auch die Zeugen K und H haben unterschiedliche Angaben gemacht. Während der Zeuge H sich lediglich an einen Einsatz erinnern konnte bei dem der Steigestrang aufgetaut worden ist, hat der Zeuge K auch einen Wasserschaden im 2. OG als Anlass für den Einsatz bekundet. Der Zeuge K hat auch bekundet, dass die Verteilung in der Wohnung eingefroren gewesen sei und Eis am Spülkasten an der Mischbatterie im Bad und an der Duscharmatur zu sehen war. Auch der Zeuge E hat bei einer Besichtigung der Wohnung Nässe am Boden in der Küche und im Badezimmer festgestellt und auch Wasserflecken an der Wand.

Hingegen hat eine Überprüfung der Wasserleitung am 18. März 2013 durch den Zeugen SK ergeben, dass die Etagenverteilung in der Wohnung der Beklagten keine Undichtigkeit aufweist. Der Zeuge hat zudem ausgesagt, dass ein Frostschaden an den Leitungen in Küche und Bad, die überwiegend auf Putz verlaufen, nicht festgestellt werden konnte. Auch seien die Armaturen an der Dusche und am Waschtisch dicht gewesen. Letztendlich kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass das Offenstehen lassen der Fenster zu einem Schaden in der Wohnung der Beklagten geführt hat. Die seitens der Klägerin beauftragte Firma hat hierzu beim Abstellen des Wassers im Februar 2012 auch keine näheren Feststellungen getroffen. So ist zum damaligen Zeitpunkt lediglich im Rahmen einer Notreparatur die Leitung der Beklagten vom Steigestrang getrennt worden ohne das zwischenzeitlich das Ausmaß des behaupteten Schadens überprüft worden wäre. Die erneute Kündigung der Klägerin mit Schriftsatz vom 16.04.2013 kann ebenfalls nicht dazu führen, eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten anzunehmen. Die Beklagte selbst hat zum jetzigen Zeitpunkt keinerlei Schlüssel zu der Wohnung, sondern über die Wohnungsschlüssel verfügt der von der Beklagten bevollmächtigte Rechtsanwalt. Zumindest ein weiterer Schlüssel befand sich zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bei der Firma M. Inwieweit dritte Personen Zugang zur Wohnung haben, lässt sich somit nicht nachvollziehen. Voraussetzung für eine Kündigung ist jedoch, dass dem Mieter selbst eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Soweit die Klägerin den Zahlungsanspruch in Höhe von 374,00 € in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, war die Klage ebenfalls abzuweisen. Zum Einen ist die Klage erst am Tage des Zahlungseingangs an die Beklagte zugestellt worden. Zum Anderen hat die Klägerin nicht ausreichend dargelegt, dass sich das Konto der Beklagten im Juni tatsächlich mit dem geltend gemachten Betrag von 374,00 € im Rückstand befand.

Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 91 ZPO: Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.