Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 28.01.2014 – 6 C 217/13

Orientierungssatz

Das wohnwerterhöhende Sondermerkmal “Dusche getrennt von Badewanne” ist bei einem Altbau aus dem Jahre 1918 bereits bei Vorliegen zweier getrennter Nasszellen gegeben. Ob daneben ein “modernes Bad” mangels besonderem Heizkörper und in Ansehung des Alters der Sanitärobjekte und Armaturen vorliegt, kann dahingestellt bleiben.(Rn.18)

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin, 16. Mai 2014, 65 S 85/14, Beschluss

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Hause T Straße, Vorderhaus, 2. OG links, in ... Berlin, belegene Wohnung über die erklärte Teilzustimmung auf 973,43 € hinaus um weitere 120,23 € auf 1.093,66 € ab dem 1.6.2013 zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der beizutreibenden Kosten abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Zwischen den Parteien besteht seit Dezember 2000 ein Wohnraummietverhältnis über die im T Straße, ... Berlin im 2. OG links belegenen Räumlichkeiten mit einer Wohnfläche von 213,94 m². Der Mietzins betrug 911,39 € netto kalt. Das Haus in einfacher Wohnlage war bis 1918 bezugsfertig.

Die an einer Straße mit hoher Verkehrsbelästigung gelegene Wohnung ohne Balkon verfügt über ein zweites WC, eine Wohnküche, und einen kostenlosen Stellplatz. Die Fenster besitzen überwiegend Isolierverglasung. In dem gefliesten Bad sind Dusch- und Badewanne vorhanden.

Mit Schreiben vom 20.3.2013 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 182,27 € auf 1.093,66 € mit Wirkung vom 1.6.2013. Wegen der Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen (Bl. 14ff. d.A.). Die Beklagten erteilten lediglich eine Teilzustimmung auf 973,43 €.

Die Klägerin behauptet, die Wohnung verfüge über ein “modernes Bad” im Sinne des Berliner Mietspiegels. Sie beruft sich ferner auf die wohnwerterhöhenden Merkmale des Abstellraum mit Sichtschutz, des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, des repräsentativen Eingangsbereiches und der Citylage.

Die Klägerin beantragt mit der am 23.09.2013 zugestellten Klage,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Hause T Straße, in ... Berlin im Vorderhaus 2. OG links, gelegene Wohnung von bisher 911,39 € über die erteilte Teilzustimmung auf 973,43 € hinaus um weitere 120,23 € auf 1.093,66 € mit Wirkung zum 01.06.2013 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, bei Anmietung sei die Küche gänzlich leer, insbesondere ohne Spüle und Herd gewesen. Der Schnitt der Wohnung sei wegen der gefangenen Zimmer schlecht. Treppenhaus und Gebäude/Dach befänden sich in einem schlechten Zustand.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze insbesondere die eingereichten Fotos Bezug genommen.

I.

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen weiteren Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab 1.6.2013 um weitere 120,23 € auf 1.093,66 € für die streitgegenständliche Wohnung aus dem wirksamen Mieterhöhungsbegehren gemäß §§ 558 ff. BGB.

1. Das im Namen des Klägers (hierzu LG Berlin, Urteil vom 28.02.2013 - 67 S 327/12, GE 2013, 483) abgegebene Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558a BGB formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen (vgl. u.a. KG, GE 2009, 905). Die Klägerin hat durch die Beifügung des Berliner Mietspiegels 2011 und Markierung des einschlägigen Feldes Bezugnahme die Wohnung ausreichend beschrieben. Den Beklagten war eine Einordnung der Wohnung deshalb ohne weiteres möglich. Dass der nach Zugang des Erhöhungsverlangens veröffentliche Berliner Mietspiegel 2013 maßgeblich ist, berührt die formelle Wirksamkeit nicht.

Das Erhöhungsverlangen entspricht auch den Formerfordernissen des § 126b BGB, wonach in dem Mieterhöhungsverlangen die handelnde natürliche Person erkennbar sein muss (vgl. LG Berlin, GE 2007, 1489; MM 2003, 472f.).

2. Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt.

Die beabsichtigte Mieterhöhung überschreitet nicht die sog. ”Kappungsgrenze” von (noch gültigen) 20 Prozent, § 558 Abs. 3 BGB. Der Mietzins ist seit mehr als 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2013 heranzuziehen, das auf einer Erhebung der Mieten zum 1. September 2012 beruht. Die angemietete Wohnung der Beklagten besitzt eine Größe von 213,94 m². Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ist das Feld J1 ausschlaggebend, der Spannenwert für die Nettokaltmiete beträgt 4,00 - 6,62 €/m², der Mittelwert liegt bei 5,17 €/m². Die Kläger verlangen nach der Teilzustimmung eine Erhöhung der Nettokaltmiete von 4,55 €/m² auf 5,11 €/m², die immer noch unter dem Mittelwert liegt.

Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, ist im Ausgangspunkt davon auszugehen, dass der Mietzins, der innerhalb der Spanne liegt, zunächst grundsätzlich ortsüblich und angemessen ist (vgl. AG Charlottenburg, GE 2004, 52).

Das Sondermerkmal “Dusche getrennt von Badewanne” ist mit +0,56 €/m² zu berücksichtigen. Dass die Wanne nicht gesondert eingefliest ist, ist für dieses Merkmal nicht maßgebend. Entscheidend ist für das Baujahr des Gebäudes und die Annahme dieses Sondermerkmals allein das Vorliegen zweier getrennter Nasszellen. Ob daneben ein “modernes Bad” mangels besonderem Heizkörper und dem Alter der Sanitärobjekte und Armaturen vorliegt, kann dahingestellt bleiben, weil die übrigen wohnwertbildenden Merkmale der Orientierungshilfe das Begehren tragen.

Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gehört nach dem ausdrücklichen Hinweis im Berliner Mietspiegel zwar nicht zum Anwendungsbereich (vgl. dazu auch Blümmel in GE 2003, 365 ff.). Das Gericht hat die wohnwertbildenden Merkmale jedoch im Rahmen des § 287 ZPO herangezogen. Die Gesamtwürdigung der Parteienvorträge genügt ohne weitere Beweisaufnahme für die Begründetheit der Klage.

Die Gruppen sind wie vorläufig folgt zu bewerten: Gruppe 1 unstreitig positiv wegen des zweiten WC. Gruppe 5 negativ (wg. Lärmbelastung = Sternchenfeld; keine bevorzugte Citylage der in einfacher Wohnlage belegenen Räumlichkeiten ohne herausragende Umgebung).

Gruppe 4 dürfte zumindest ausgeglichen sein: einen überwiegend schlechten Zustand des Treppenhauses lässt sich nicht feststellen. Es liegt zumindest ein kostenloser Stellplatz vor, so dass der Zustand des Daches für die Klageforderung insgesamt offen bleiben kann.

Gruppe 2 und Gruppe 3 sind unklar. Der Zustand der Küche und der Nische bei Anmietung ist streitig, der bisherige Nachweis zum Kabelanschluss ist zu allgemein und damit nicht genügend. Das Gericht hält den Schnitt der Wohnung trotz der zwei (von fünf großen) Zimmern nicht für schlecht. Würden zugunsten der Beklagten dennoch zwei negative Gruppen (2+3) angenommen, würde sich ergeben: Mittelwert von 5,17 €/m² abzgl. 0,58 (40% unterer Spannenwert) zzgl. 0,56 €/m² (So.merkmal) = 5,15 €/m². Die verlangte Miete liegt mit 5,11 €/m² darunter.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Vollstreckbarkeit in Bezug auf die Hauptsache hatte zu unterbleiben, da es sich um die Abgabe einer Willenserklärung handelt, die mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben gilt, § 894 Abs. 1 ZPO.