Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 24.03.2014 – 20 C 303/13

Orientierungssatz

1. Befinden sich in dem Badezimmer einer Berliner Mietwohnung Fliesen lediglich an zwei Wänden bis zu einer Höhe von zwei Metern, so handelt es sich nicht um ein "überwiegend gefliestes" Badezimmer.(Rn.15)

2. Ein Stauraum in einer abgehängten Decke steht einem Einbauschrank oder einem Abstellraum nicht gleich.(Rn.18)

3. Liegt die Mietwohnung in einem Gartenhaus und befindet sich das zugehörige Vorderhaus laut Mietspiegel an einer besonders lärmintensiven Straße, so gilt diese Eingruppierung nicht automatisch für das Hinterhaus bzw. das Gartenhaus.(Rn.21)

4. Eine ungepflegte Müllstandsfläche liegt dann vor, wenn diese nicht regelmäßig von der Hausverwaltung gesäubert wird und deshalb der Unrat der Mieter tagelang neben den Mülltonnen liegt.(Rn.21)

5. Ein mit einigen Sträuchern bepflanzter Hinterhof stellt keinen Garten im Sinne des Mietspiegels dar.(Rn.22)

6. Es handelt sich nicht bereits dann um eine bevorzugte Citylage, wenn der Potsdamer Platz fußläufig zu erreichen ist.(Rn.22)

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Hause T ... in ... Berlin, Gartenhaus 2.OG links gelegene Wohnung von bisher monatlich 349,32 € über die erteilte Teilzustimmung (auf 355,06 € hinaus) auf 390,16 € mit Wirkung ab dem 01.06.2013 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause T .... Die Wohnung befindet sich im so genannten Gartenhaus und ist 82 qm groß. Sie verfügt nicht über einen Balkon. Mit Schreiben vom 20.03.2013 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 349,32 € auf 419,18 € ab dem 01.06.2013. Der Beklagte hat einer Erhöhung auf 355,06 € vorprozessual zugestimmt.

Die Klägerin ist der Auffassung, das Bad sei an den maßgebenden Wänden überwiegend gefliest. Ein Balkon sei nicht genehmigungsfähig. Die Wohnung verfüge über einen Abstellraum in einer abgehängten Decke und sei wegen der Nähe zum Potsdamer Platz als bevorzugte Citylage anzusehen. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder sei eine Geschirrspülmaschine vorhanden und angeschlossen. Die Fassade befinde sich in einem überdurchschnittlichen Zustand, sie sei innerhalb der letzten 10 Jahre erneuert worden. Die Wohnung befände sich in einem Gartenhaus und daher das Merkmal “laute Straße” nicht einschlägig. Zum Gartenhaus gehöre auch ein Garten, welcher von den Mietern ohne Entgelt genutzt werden könnte. In der Küche befände sich ferner hochwertiges Linoleum.

Die Klägerin stellt den Antrag:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Hause T ... in ... Berlin, Gartenhaus 2.OG links gelegene Wohnung von bisher monatlich 349,32 € über die erteilte Teilzustimmung (auf 355,06 € hinaus) auf 419,18 € mit Wirkung ab dem 01.06.2013 zuzustimmen.

Der Beklagte stellt den Antrag:

Die Klage wird abgewiesen.

Er trägt hierzu vor, dass die Wände des Badezimmers nicht überwiegend gefliest seien. Die Wanne sei nur mit einer Verblendung versehen und eine Dusche nicht vorhanden. Ein Geschirrspülmaschinenanschluss sei nicht vorhanden gewesen. Die Be- und Entwässerung in Bad und Küche sei überwiegend auf Putz. Das Linoleum sei von dem Beklagten verlegt worden. Das Treppenhaus und der Eingangsbereich in einem schlechten Zustand. Ebenso seien Schäden am Dach vorhanden. In der näheren Umgebung gäbe es einen Schule und Gewerbe und mithin eine erhöhte Lärmbelästigung. Die Müllstandsfläche sei offen und ungepflegt.

Im Übrigen bestreitet der Beklagte die Aktivlegitimation der Klägerin. Mittlerweile ( zum 01.01.2014) habe ein Eigentümerwechsel stattgefunden.

Das Gericht hat Beweis erhoben über den Zustand des Daches durch Vernehmung des Zeugen X.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 17.03.2014 BL.97 ff der Akten verwiesen.

Die zulässige Klage ist in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang begründet.

Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Dies ergibt sich aus dem von der Klägerin vorgelegten Grundbuchauszug. Der zum 01.01.2014 mitgeteilte Eigentümerwechsel ändert daran nichts. Zum einen ist der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen und zum anderen bleibt die Klägerin für die während ihrer Eigentümerstellung erhobene Klage aktivlegitimiert.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 390,16 € zu gemäß § 558 Abs.1 BGB auf eine ortsübliche Miete in Höhe von 390,16 € zu.

Maßgeblich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2013, da der Bewertungsstichtag nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens liegt. Die Wohnung ist demnach in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen.

Das Gericht legt ferner die Im Mietspiegel enthalte Orientierungshilfe seiner Bewertung zugrunde.

Danach ist die Merkmalsgruppe 1 als negativ einzustufen. Die Wände sind nicht überwiegend gefliest. Nach dem eigenen Vortrag der Klägerin befinden sich Fliesen nur an zwei Wänden bis zu einer Höhe von 2 m. “Überwiegend gefliest” setzt jedoch voraus, dass alle Wände des Badezimmers überwiegend gefliest sind. Eine Einschränkung dahingehend, dass dies nur für die “maßgeblichen” Wände gelten soll, macht der Mietspiegel nicht. Das Bad verfügt ferner nicht über eine Dusche und die Badewanne ist nicht eingefliest sondern lediglich verblendet.

Die Merkmalsgruppe 2 ist als neutral einzuordnen. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen, dass die nunmehr vorhandene Geschirrspülmaschine erst von ihm angeschafft worden sei und er auch den Anschluss ermöglicht habe. Zum Beweis hat der Beklagte zunächst den Kaufbeleg der Einbauküche vorgelegt. Danach war im Kaufpreis ein Wasseranschluss für den Geschirrspüler mit enthalten. Daraus alleine lässt sich jedoch nicht entnehmen, ob die Grundvoraussetzung eines Anschluss bereits vorhanden war oder nicht. Es reicht nicht aus, dass überhaupt eine Wasserzuleitung vorhanden war, etwa für die Spüle. Vielmehr muss dieser Wasserzufluss so gestaltet sein, dass ein Geschirrspüler lediglich mittels Verbindungsstück angeschlossen werden kann. Die Bereitstellung eines solchen Verbindungsstücks ist nicht schon die Schaffung der Anschlussmöglichkeit. Welche Vorarbeiten genau der Beklagte vor der Installation des Geschirrspülers genau durchgeführt hat oder hat durchführen lassen, trägt er nicht vor. Daher kam auch die Vernehmung der von ihm benannten Zeugen nicht in Betracht.

Soweit die Klägerin lediglich anhand der von dem Beklagten vorgelegten Lichtbildern vorträgt, in der Küche sei ein im Sinne des Mietspiegels hochwertiger Linoleumbelag verlegt, reicht dieser Vortrag ebenfalls nicht aus. Die Klägerin hat genau vorzutragen, um welche Art Linoleum und Qualität es sich handelt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Die Klägerin hat einen Beweis für ihre Behauptung, dieser sei nicht genehmigungsfähig nicht erbracht. Stauraum in einer abgehängten Decke steht einem Einbauschrank oder einem Abstellraum nicht gleich.

Die Merkmalsgruppe 4 ist ausgeglichen. Der Vortrag zum Zustand des Treppenhauses des Gartenhauses und des Eingangsbereichs reicht nicht aus. Für die von dem Beklagten behaupteten Schäden am Dach des Gartenhauses hat er den Beweis nicht erbracht. Der von ihm benannte Zeuge X. hat glaubhaft ausgeführt, dass er seit Januar 2013 das Dach nicht mehr betreten habe und daher über den Zustand zu diesem Zeitpunkt keine Aussage machen könne. Seit seiner letzten Reparatur im März 2011 habe es auch keine Beschwerden mehr gegeben. Der Zeuge konnte keine erheblichen Schäden an der Dacheindeckung bestätigen.

Für die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustands reicht der Vortrag der Klägerin nicht aus. Sie trägt nicht vor, wann genau sie welche Maßnahmen am Gartenhaus hat durchführen lassen. Entscheidend ist das Haus, in dem sich die Wohnung befindet. Ob sich die vorgelegten Lichtbilder auf das Gartenhaus oder auf das Vorderhaus beziehen kann das Gericht nicht feststellen. Im Übrigen kommen Lichtbildern keinen ausreichenden Beweiswert zu, da diese in den Zeiten von Bildbearbeitungsprogrammen leicht verändert werden können.

Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls ausgeglichen. Die Wohnung befindet sich in einem Gartenhaus. Das Vorderhaus liegt zwar an einer besonders lärmintensiven Straße laut Mietspiegel, dies gilt jedoch nicht automatisch für das Hinterhaus bzw. das Gartenhaus. Soweit der Beklagte Lärm durch eine Schule und Gewerbe behauptet, so wird dem bereits durch die Einordnung der Wohnung in eine einfache Wohnlage ausreichend Rechnung getragen. Eine ungepflegte Müllstandsfläche liegt dann vor, wenn diese nicht regelmäßig von der Hausverwaltung gesäubert wird und deshalb der Unrat der Mieter tagelange neben den Mülltonnen liegt. Dass dies der Fall ist, hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

Der bepflanzte Hinterhof stellt von der Art und Weise der Bepflanzung keinen Garten im Sinne des Mietspiegels dar. Er ist lediglich eine Fläche mit einigen Sträuchern. Eine gärtnerische Bearbeitungsmöglichkeit ist nicht ersichtlich. Das T ... liegt in einer einfachen Wohnlage und, auch wenn der Potsdamer Platz fußläufig zu erreichen ist, nicht mit dem Kurfürstendamm oder der Friedrichstraße zu vergleichen, mithin keine bevorzugte Citylage.

Die übrigen Formalien des § 558a BGB wurden eingehalten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.