Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 07.11.2014 – 25 C 305/14

Orientierungssatz

Hat der Vermieter den Baubeginn für eine größere Modernisierungsmaßnahme konkret angegeben, verschiebt sich sodann jedoch der Baubeginn um Jahre (hier: 21 Monate) nach hinten, wird eine erneute, wirksame Ankündigung erforderlich. Grund hierfür ist, dass der Mieter in diesem Fall, entgegen dem gesetzgeberischen Willen, gerade nicht mehr erkennen kann, wie sich die angekündigten Maßnahmen - in zeitlicher Hinsicht - auf seinen Mietgebrauch auswirken.(Rn.31)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteils ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Der Streitwert wird auf 1.912,08 € festgesetzt.

Die Beklagten sind mit Mietvertrag vom 09.11.1999 Mieter, der Wohnung im 3. Obergeschoss rechts im Vorderhaus des Hauses G.- Straße Berlin. Im Jahr 2010 trat die Klägerin in das bestehende Mietverhältnis als Vermieterin ein.

Mietvertraglich ist die monatliche Entrichtung einer Nettokaltmiete in Höhe von 650,00 DM sowie ein monatlicher Vorschuss für Betriebskosten in Höhe von 300,00 DM vereinbart. Für die Einzelheiten wird auf die Abschrift des Mietvertrages in der Anlage K1 zur Klageschrift, Bl. 14 d. A., verwiesen.

Mit Schreiben vom 05.12.2012, auf das für Einzelheiten verwiesen wird, Bl. 46 d. A., kündigte die Klägerin den Austausch von Bleirohren in der Wohnung der Beklagten an und forderte die Beklagen zur Gewährung des Zugangs zur Wohnung auf.

Am 17.12.2012 wurde im Rahmen eines Gesprächs der Beklagten mit der Hausverwaltung vereinbart, dass der Austausch der Rohre ab dem 07.01.2013 erfolgen solle. Dieser Termin fand jedoch nicht statt.

Mit Schreiben vom 29.08.2012, auf das für die Einzelheiten verwiesen wird, Bl. 18 d. A., kündigte die Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten diverse Modernisierungsmaßnahmen in Form des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage statt der bestehenden Gasetagenheizung und des Austauschs der Fenster an und bat um schriftliche Zustimmung der Beklagten. Der Beginn der Arbeiten wurde für den 30.11.2012 angekündigt. Die Beklagten teilten mit Schreiben vom 23.09.2012, auf das verwiesen wird, Bl. 42 d. A., mit, dass die Arbeiten nicht geduldet würden. Eine Reaktion der Klägerin hierauf erfolgte nicht.

In der am 02.06.2014 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 26.06.2014 zugestellten Klageschrift, Bl. 1 d. A., kündigte die Klägerin die Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich der Heizungsanlage erneut an.

In der Ankündigung findet sich auf S. 5 der Klageschrift unter anderem der folgende Passus:

[...]

Dementsprechend sparen Sie jedes Jahr durchschnittlich 129,53 € an Heizkosten. Die Nebenkosten wie Schornsteinfegermeistergebühren, Wartungsreparaturkosten etc. sind nicht in dieser Kostenberechnung enthalten. Diese Nebenkosten liegen jedoch bei einer Gasetagenheizung deutlich höher als bei einem Brennwertkessel.

Auf S. 6 der Klageschrift findet sich die folgende Angabe:

[...]

Alle Heizkörper erhalten ein Thermostatventil. Ferner wird jeder Heizkörper mit einem elektronischen Heizkostenverteiler ausgestattet, die Geräte werden gemietet.

Auf S. 7 der Klageschrift findet sich weiterhin die folgende Angabe:

[...]

Ferner kommen pro Monat 100,00 € Heizkostenvorauszahlungen auf Sie zu, über die entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung zukünftig abgerechnet wird.

Die Klägerin ist der Auffassung, bereits die Ankündigung vom 29.08.2012 sei wirksam erfolgt, jedenfalls entspreche jedoch die mit der Klageschrift erfolgte Ankündigung den Anforderungen des Gesetztes.

Sie behauptet, der Zutritt zur Wohnung zum Zwecke des Austauschs der Bleirohre sei von den Beklagten am 07.01.2013 und am 28.01.2013 verweigert worden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, nachfolgend näher bezeichnete Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten im Hause G.- Straße Berlin, Vorderhaus, 3. OG recht, zu dulden:

1. Die in der Wohnung der Beklagten vorhandene Gasetagenheizung (Baujahr 1991) nebst Heizkörper und horizontal verlaufende Zu- und Rücklaufleitungen werden demontiert.

Im Bad wird ein Handtuchheizkörper und im Schlafzimmer werden zwei Röhrenheizkörper, in der Küche ein Röhrenheizkörper, im Wohnraum zwei Röhrenheizkörper, im Kinderzimmer ein Röhrenheizkörper und im Esszimmer ein Röhrenheizkörper mit den in der Anlage A 1 in der Klageschrift vom 02.06.2014 ausgewiesenen Abmaßen und an den in der Anlage A 1 schwarz dargestellten Standorten montiert. In der Küche werden an der Wand zum Treppenhaus die vertikal verlaufenden Heizungsstränge durch die Wohnung der Beklagten geführten und von dort horizontal verlaufende Vor- und Rücklaufleitungen verlegt, die die einzelnen Heizkörper der Wohnung mit dem Heizungssteigestrang verbinden. Diese sind in der beiliegenden Zeichnung A1 zur Klageschrift rot dargestellt.

Die Versorgung der Wohnung mit Wärme erfolgt zukünftig durch eine Zentralheizung mit Brennwerttechnik, die sich im Keller des Hauses G.-Str. 95 befindet. Es handelt sich hierbei um eine Zentralheizung mit Brennwerttechnik bestehend aus zwei Heizkesseln, Typ Vissmann 105 kW, Typ 200 Vitocrossal. Jeder Heizkörper erhält zur Regulierung ein Thermostatventil, jeder Heizkörper wird mit einem elektrischen Heizkostenverteiler ausgestattet.

Die Wohnung der Beklagten wird ausgehend von der zentralen Heizungsanlage im Keller zukünftig zentral mit Warmwasser versorgt. Dazu ist es erforderlich, vom zentralen Warmwassersteigestrang horizontal verlaufende Leitungen in die Wohnung der Beklagten zu führen und von dort zur Spüle in der Küche sowie zum Handwaschbecken und zur Dusche bzw. Badewanne im Bad.

2. Im Wege der Instandsetzung werden auch die Kaltwassersteigeleitungen aus Blei entfernt und durch neue Leitungen aus Kupfer ersetzt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie berufen sich bezüglich der Modernisierungsankündigung vom 29.08.2012 auf Verwirkung. Hinsichtlich der Bleirohre sei im Rahmen eines Gesprächs der Beklagten mit der Hausverwaltung vereinbart worden, dass diese Arbeiten ab dem 07.01.2013 durchgeführt würden. Zuvor sei ein mit den Beklagten mit der beauftragten Firma vereinbarter Termin von der Firma nicht eingehalten worden. Im Rahmen eines neuen Termins für den Austausch der Rohre am 28.01.2013 sei festgestellt worden, dass in der Wohnung der Beklagten keine Bleirohre vorhanden seien. Arbeiten seien aus diesem Grund nicht durchgeführt worden.

I.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Duldung der beantragten Maßnahmen weder aus § 554 Abs. 1, 2 BGB a. F. noch aus §§ 555a, 555d Abs. 1 BGB zu.

1. Hinsichtlich des als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §§ 554 Abs. 2 BGB a. F., 555b Nr. 1 BGB einzustufenden Austauschs der Gasetagenheizung durch eine zentrale Heizungsanlage mit Brennwertkesseln fehlt es bereits an einer formell ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung.

a) Hinsichtlich der Modernisierungsankündigung vom 29.08.2012 richten sich die formellen Anforderungen gemäß Art. 2, § 29 EGBGB nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. Danach hat der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme, deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Ob die Ankündigung vom 29.08.2012 die Anforderungen an die Beschreibung des voraussichtlichen Umfangs der Maßnahme erfüllt, kann vorliegend jedoch dahinstehen. Denn sie genügt jedenfalls nicht den Anforderungen an die Mitteilung des voraussichtlichen Beginns der Maßnahmen:

Zwar hat die Klägerin in der Ankündigung den Beginn der Arbeiten mit dem 30.11.2012 um 9:00 Uhr exakt und damit hinreichend konkret angegeben.

Jedoch hat sich der beabsichtigte Baubeginn bezüglich der Heizungsanlage um Jahre, bis zum 29.09.2014, nach hinten verschoben.

In einem solchen Fall ist eine erneute, wirksame Ankündigung erforderlich (Heilmann in: JurisPK-BGB, 6. Auflage 2012, § 554 Rn. 30, Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Auflage 2011, § 554 Rn. 272; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 13.05.2014, Az: 4 C 426/13, LG Berlin GE 1989, 415).

Grund hierfür ist, dass der Mieter in diesem Fall, entgegen dem gesetzgeberischen Willen, gerade nicht mehr erkennen kann, wie sich die angekündigten Maßnahmen - in zeitlicher Hinsicht - auf seinen Mietgebrauch auswirken.

Würde keine erneute Ankündigung erforderlich, wäre für den Mieter der genaue Inhalt seiner Duldung nicht mehr ersichtlich. Er hätte damit zu rechnen, dass sich die Bauarbeiten - gegebenenfalls mehrfach - auf einen für ihn nicht absehbaren Termin verschieben und er zu einen ungewissen Zeitpunkt, in einer für ihn nur begrenzt vorhersehbaren Lebenssituation, mit umfangreichen Arbeiten konfrontiert ist. Sinnvolle Vorkehrungen wie etwa die Planung der urlaubs- oder arbeitsbedingten Abwesenheiten oder die Koordinierung von gegebenenfalls notwendigen Pack- und Räumarbeiten, aber auch grundsätzliche Entscheidungen der privaten Lebensführung werden erschwert.

Dem Mieter ist auch nicht zuzumuten, die Duldung unter der Bedingung der Einhaltung der angekündigten Vornahmezeiträume zu erklären. Denn hiermit setzt er sich dem Risiko einer auf unbedingte Duldung gerichteten Klage aus.

Demgegenüber ist es dem Vermieter zuzumuten, gegebenenfalls eine erneute Ankündigung zu erklären.

b) Auch die in der Klageschrift erfolgte, erneute Ankündigung des Umbaus der Heizungsanlage ist nicht geeignet, eine Duldungspflicht der Beklagten zu begründen, da auch sie formell unwirksam ist.

Gemäß Art. 2, § 29 EGBGB sind auf diese Ankündigung, da sie nach dem 01. Mai 2013 zugegangen ist, die §§ 555a ff. BGB anzuwenden.

Gemäß § 555c Abs. 1 Ziff. 3 BGB hat die Ankündigung Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten zu enthalten.

Diesen Anforderungen genügt die Ankündigung nicht.

Dabei teilt das Gericht die Auffassung der Klägerin, dass diese Regelung nur auf diejenigen Betriebskosten anzuwenden ist, die durch die konkrete Modernisierungsmaßnahme beeinflusst werden (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 11. Auflage 2013, § 555c Rn. 46, a. A. AG Tempelhof-Kreuzberg, a. a. O). Zwar ergibt sich dies nicht aus dem Wortlaut der Norm. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung jedoch, soll es dem Mieter ermöglicht werden, die finanziellen Auswirkungen einer Duldung abzuschätzen. Demnach ist aber nur die Angabe der Kosten erforderlich, die durch die Modernisierung auch eine Änderung erfahren. Die übrigen Kosten kann der Mieter ohne weiteres seinen Abrechnungen entnehmen. Eine Aufführung in der Ankündigung wäre somit eine bloße Förmelei.

Aus dem genannten Sinn und Zweck folgt jedoch auch, dass der Vermieter beeinflussten Kosten auch dann aufzuführen hat, wenn sich diese verringern (Blank/Börstinghaus, 4. Auflage 2014, § 555c Rn. 20; a. A. Dickersbach in: Lützenkirchen, Mietrecht § 555c Rn. 39). Denn nur wenn alle sich ändernden Kosten aufgeführt werden, ist es dem Mieter möglich, die Kostenentwicklung insgesamt abzuschätzen.

Vorliegend wurden in der Ankündigung zwar Angaben zu den künftigen Heizkostenvorschüssen in Höhe von 100,00 € monatlich gemacht.

Konkrete Angaben zur Entwicklung der betroffenen Betriebskosten fehlen jedoch. Dabei heißt es in der Ankündigung selbst ausdrücklich, dass Nebenkosten wie “Schornsteinfegermeistergebühren, Wartungsreparaturkosten etc.” durch die Modernisierung beeinflusst werden und dass die Thermostatventile und elektronischen Heizkostenverteiler künftig gemietet würden.

Damit wird die Ankündigung dem Informationsbedürfnis der Beklagten nicht mehr gerecht. Welche künftigen Betriebskosten genau von der Modernisierung betroffen sind und wie hoch die Veränderungen sein werden geht aus der Ankündigung nicht im Ansatz hervor.

Gründe die gegen eine Zumutbarkeit der Angaben sprechen, sind nicht ersichtlich. Dies schon deswegen, weil die Klägerin ausweislich der Ankündigung über die entsprechenden Kenntnisse zu verfügen scheint.

2. Der Klägerin steht auch keine Duldungsanspruch auf Austausch der Bleirohre in der klägerischen Wohnung aus §§ 554 Abs. 1 BGB a. F., 555a BGB zu.

Dass die Beklagten den Austausch der Rohre nach der Ankündigung vom 05.12.2012 (Bl. 45 d. A.) nicht geduldet haben ist nicht ersichtlich. Dies geht auch aus der Verweigerung der Duldung der Modernisierungsmaßnahmen vom 23.09.2012 nicht hervor.

Die Beklagten haben substantiiert und durch Vorlage der entsprechenden Schreiben und Gesprächsprotokolle der Hausverwaltung (Bl. 45 - 48 d. A.) zu den hierzu vereinbarten Terminen vorgetragen, woraus eine Erfüllung des Duldungsbegehren folgt.

Insbesondere geht auch dem von der Hausverwaltung gefertigten Gesprächsprotokoll vom 17.12.2012 hervor, dass die beauftragte Firma selbst einen Termin zur Vornahme nicht einhielt. Weiter haben die Beklagten substantiiert zu dem weiteren Termin am 28. Januar 2013 und zu Feststellungen der beauftragten Firma vorgetragen, wonach diese vor Vornahme der Arbeiten feststellte, dass in der Wohnung der Beklagten gar keine Bleirohre vorhanden seien.

Die schlichte Behauptung der Klägerin, die Beklagten hätten den Zugang zur Wohnung mehrfach verweigert, reicht angesichts des Vortrags der Beklagten nicht aus.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO