Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 17.01.2018 – 5 C 234/17

Orientierungssatz

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu bestimmen, wenn der Mietvertrag vom 18. November 2016 datiert und Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2017 der 1. September 2016 war.(Rn.16)

2. Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen.(Rn.17)

1. Die Klage wird - soweit sie nicht zurückgenommen worden ist - abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger ist aufgrund des Mietvertrages vom 18. November 2016 (Fotokopien Blatt 22 bis 28 der Akte) seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Seitenflügel, 3. OG belegenen 31,51 m² großen Einzimmerwohnung (...) Berlin, deren Vermieterin die Beklagte ist. Die Nettokaltmiete beträgt 321,40 €.

Mit Schreiben vom 14. März 2017 (Blatt 29 der Akte) rügte der Kläger gegenüber der Beklagten eine Überschreitung der nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässigen Miete um 78,77 € und forderte die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 29. März 2017 zur Mitteilung auf, ob die von ihm ermittelte Nettokaltmiete ab dem nächsten Monat akzeptiert werde. Zur Begründung führte der Kläger aus, dass eine Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2015 eine ortsübliche Miethöhe von 7,00 €/m² ergeben hätte. Zzgl. der in § 556 d Abs. 1 BGB vorgesehenen 10 %igen Überschreitung ergebe sich eine Miethöhe von 7,70 €/m² und damit eine zulässige Nettokaltmiete von monatlich 242,43 €.

Die Wohnung verfügt über ein innenliegendes Bad mit WC ohne Fenster, das mit einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer und einem wandhängenden WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten ausgestattet ist. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Die Fenster der Wohnung verfügen über eine Wärmeschutzverglasung. Im Zimmer und im Flur ist ein Dielenboden vorhanden. Im Hof befinden sich Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeiten.

Der Kläger trägt vor, anwendbar sei der Mietspiegel 2015. Ein Geschirrspüler sei in der Küche weder stell- noch anschließbar. Zur Ermittlung der ladungsfähigen Anschrift der Beklagten sei die Einholung von zwei Registerauskünften erforderlich gewesen, die Kosten in Höhe von insgesamt 9,00 € verursacht hätten.

Nachdem der Kläger die Klage hinsichtlich des zunächst geltend gemachten Auskunftsanspruches nebst eidesstattlicher Versicherung sowie wegen des weitergehenden Zahlungs- und Feststellungsanspruches zurückgenommen hat, beantragt er nunmehr,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 504,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 63,02 € seit dem 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober und 6. November 2017 zu zahlen,

2. festzustellen, dass der Kläger nicht verpflichtet ist, für die Wohnung Dstraße 18, 10... Berlin, Seitenflügel, 3. OG, mehr als 258,38 € monatlich an Nettokaltmiete zu zahlen,

3. die Beklagte zu verurteilen, den Kläger von der Aufwendungsersatzforderung der Rechtsanwältin (...) gemäß Registerauskünften vom 21. Juli 2017 zum Zeichen (...) in Höhe von 9,00 € freizustellen.

Die Beklagte, die Kostenantrag hinsichtlich des zurückgenommenen Teils stellt, beantragt im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 9,69 €/m². Zzgl. 10 % ergebe sich eine zulässige Miete von 10,65 €/m². Anwendbar zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei der Mietspiegel 2017. Das Bad sei mit einem modernen gesteuerten Entlüfter, der über einen Feuchtigkeitssensor verfüge, ausgestattet. An den Wänden und am Boden im Bad befänden sich hochwertige Fliesen. In der Küche sei ebenfalls ein hochwertiger Fliesenboden vorhanden. Der Dielenboden im Zimmer und im Flur sei hochwertig aufgearbeitet. Ein Balkon sei aus brandschutzrechtlichen Gründen nicht zu verwirklichen. Ein Anspruch auf Erstattung von Kosten für Registerauskünfte bestehen nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist - auch soweit sie nicht zurückgenommen worden ist - nicht begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erstattung überbezahlter Miete für die Monate April 2017 bis November 2017 gemäß §§ 556 g Abs. 1 und 2, 556 d BGB zu.

Zwar liegt die von dem Kläger angemietete Wohnung in einem nach § 556 d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet, so dass § 556 d Abs. 1 BGB auf seine Wohnung Anwendung findet. Gemäß § 1 Mietenbegrenzungsverordnung wurde ab 1. Juni 2015 das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Die übrigen Voraussetzungen des § 556 g Abs. 2 BGB sind ebenfalls erfüllt. Das Rügeschreiben des Klägers vom 14. März 2017 genügt den Anforderungen der § 556 g Abs. 2, 556 d BGB. Die Rückforderung bezieht sich auf Monate, die nach dem Zugang der Rüge fällig geworden sind. Das Schreiben des Klägers enthält auch eine dem § 556 g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechende Begründung und erfolgte in Textform (§ 556 g Abs. 4 BGB). Die zulässige Miethöhe beträgt 321,40 € und übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete von 321,40 € nicht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556 d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu bestimmen, da der Mietvertrag des Klägers vom 18. November 2016 datiert und Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2017 der 1. September 2016 war.

Die Wohnung des Klägers ist unstreitig in das Mietspiegelfeld B 1 einzuordnen, das einen Spannenunterwert von 5,25 €, einen Spannenoberwert von 10,11 € bei einem Mittelwert von 8,01 €, ausweist. Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Danach ist vorliegend ein Zuschlag von 60 % vorzunehmen. Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Merkmalsgruppe 1) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig verfügt das Bad über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten sowie über einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Es kann dahingestellt bleiben, ob weitere wohnwerterhöhende Merkmale in dieser Merkmalsgruppe vorliegen, da wohnwertmindernd allein zu berücksichtigen ist, dass es sich um ein Bad mit WC ohne Fenster handelt, so dass die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Die Merkmalsgruppe 2) ist demgegenüber ausgeglichen. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Soweit die Beklagte insofern vorträgt, in der Küche befinde sich ein hochwertiger Fliesenboden, hat sie weder vorgetragen welche Fliesen verlegt worden sind noch warum diese hochwertig sein sollen. Wohnwertmindernde Merkmale sind ebenfalls nicht zu berücksichtigen. Zwar hat der Kläger insofern vorgetragen, ein Geschirrspüler sei in der Küche nicht stellbar, ohne insoweit aber zu den konkreten Platzverhältnissen vorzutragen. Nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast obliegt es aber dem Kläger zu den wohnwertmindernden Merkmalen ausreichend vorzutragen. Mangels konkreten Sachvortrages liefe eine Beweiserhebung auf eine unzulässige Ausforschung hinaus.

Die Merkmalsgruppe 3) ist demgegenüber wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Fenster der Wohnung sind unstreitig wärmeschutzverglast. Wohnwerterhöhend ist weiter der aufgearbeitete Dielenfußboden als hochwertiger Bodenbelag zu berücksichtigen. Das Ausstattungsmerkmal ist ausweislich der Formulierung in der Orientierungshilfe gegeben bei hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigem Boden/-Belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. Aufgearbeitete Holzdielen mögen zwar mit hochwertigem Parkett nicht vergleichbar sein, sie sind aber jedenfalls dann, wenn sie aufgearbeitet sind als Naturbodenbelag hochwertig. Wohnwertmindernd ist dagegen lediglich zu berücksichtigen, dass die Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, wobei dahingestellt bleiben kann, ob ein Anbau aus brandschutzrechtlichen Gründen nicht möglich ist, da die Merkmalsgruppe 3) jedenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist. Schließlich ist auch die Merkmalsgruppe 4) wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da Fahrradabstellplätze im Hof mit Anschließmöglichkeit vorhanden sind.

Danach ergibt sich eine ortsübliche Nettokaltmiete von 9,27 € (8,01 € zzgl. 1,26 €), bei 31,51 m² = 292,10 €.

Die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete für die Wohnung des Klägers beträgt 321,40 € (9,27 € zzgl. 10 %). Bei einer Wohnungsgröße von 31,51 m² ergibt dies eine Nettokaltmiete von 321,40 €.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Das nach § 256 ZPO erforderliche besondere Feststellungsinteresse ist gegeben, bei von der Frage der Wirksamkeit der Nettokaltmietvereinbarung auch die Rechtmäßigkeit der von der Beklagten vom Kläger verlangten Miete für die Zukunft abhängig ist. Die Feststellungsklage ist jedoch nicht begründet. Wie oben ausgeführt beträgt die zulässige Höchstmiete 321,40 €, so dass dem Kläger ein Anspruch auf Feststellung, dass die Nettokaltmiete weniger als 321,40 € beträgt, nicht zusteht.

Freistellung von Auskunftskosten in Höhe von 9,00 € kann der Kläger nicht verlangen. Der Kläger hat die Umstände, die die Registerauskünfte erforderlich gemacht haben sollen, nicht ausreichend substanziiert dargelegt. Es erschließt sich also nicht, dass bzw. aus welchen Gründen die Adressermittlung angezeigt. war.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.