Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 11.04.2018 – 3 C 213/17

Orientierungssatz

1. Ein weitgehend altbautypischer Eingangsbereich mit deutlichen Gebrauchsspuren kann nicht allein durch einen an der Decke befindlichen Stuck und einen eher schlichten Leuchter als repräsentativ beschrieben werden.(Rn.13)

2. Der Begriff  "bevorzugte Citylage" kennzeichnet die Lage einer Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben.(Rn.14)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist seit dem 01. Dezember 2002 Mieterin einer Wohnung in (...) Berlin. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss des Vorderhauses; die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 523,80 €.

Mit Schreiben vom 28. Juni 2017 begehrten die Kläger von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 52,38 € auf 576,16 € (Anlage A 2 zur Klageschrift).

Die Kläger behaupten, die Wohnung sei 80,70 m² groß und läge nahe des Bergmannkiezes und damit in einer bevorzugten Citylage im Sinne der Spanneneinordnung der Berliner Mietspiegels 2017. Auch die Merkmalkategorie 4 sei insgesamt positiv zu bewerten, da neben den unstreitig vorhandenen Fahrradabstellmöglichkeiten der Eingangsbereich ausweislich der eingereichten Fotografien repräsentativ gestaltet sei. Danach ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe des Mittelwertes zuzüglich 40 % der oberen Spanne der Rubrik G 1.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die im Hause (...) Berlin, VH, 1. OG rechts gelegene Wohnung von 523,80 € um 45,14 € auf 568,94 € mit Wirkung ab dem 01.09.2017 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von dieser inne gehaltene Wohnung aus § 558 Abs. 1 BGB, denn die derzeit vereinbarte Miete übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete.

Unstreitig ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen.

Ebenfalls übereinstimmend bewerten die Parteien die Merkmalgruppe 1 (Bad) als neutral, die Merkmalgruppe 2 (Küche) als positiv und die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) als negativ. Nachdem (auch) in den Merkmalgruppen 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) die wohnwerterhöhenden Merkmale jeweils nicht überwiegen, ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete (allenfalls) in Höhe des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes G 1, mithin in Höhe von 6,00 €/m².

Entgegen der Auffassung der Kläger ist der Eingangsbereich des Vorderhauses (...) weder als repräsentativ noch als hochwertig saniert zu qualifizieren. Die von den Parteien hierzu eingereichten Fotografien zeigen einen weitgehend altbautypischen Eingangsbereich mit deutlichen Gebrauchsspuren, der allein durch den an der Decke befindlichen Stuck und einen eher schlichten Leuchter nicht als repräsentativ beschrieben werden kann. Er weist keines der in der Spanneneinordnung beispielhaft aufgezählten Ausstattungen wie Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich auf. Die unstreitig vorhandenen Fahrradabstellplätze einerseits und der hohe Energieverbrauchskennwert andererseits heben sich daher gegeneinander auf, so dass die Gebäudekategorie neutral zu bewerten ist.

Die Wohnung befindet sich auch nicht in “bevorzugter Citylage”. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage einer Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (vgl. u. a. LG Berlin, GE 2011, 202). An diesen Voraussetzungen fehlt es schon insoweit, als sich die von der Beklagten innegehaltene Wohnung zum einen im südlichen Kreuzberg, mithin schon räumlich nicht in zentraler Citylage und zudem nicht in dem als bevorzugt angeführten „Bergmannkiez“, sondern in relevanter Entfernung hierzu befindet. Nachdem wohnwerterhöhende Merkmale nicht gegeben sind, kann zu Gunsten der Kläger unterstellt werden, dass das Wohnumfeld nicht von der beklagtenseits behaupteten besonders lärmbelasteten Lage gekennzeichnet ist.

Denn allenfalls ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,00 €/m² und damit - auch unter Zugrundelegung der klägerseits behaupteten Wohnfläche von 80,70 m² - eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 484,20 €; die Beklagte zahlt jedoch bereits 523,80 €.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.