Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 07.05.2018 – 7 C 369/17

Orientierungssatz

Bereits ein Durchgangszimmer reicht für die Annahme eines schlechten Schnitts. Hierfür spricht, dass der Mietspiegel 2017 als Beispiel für einen schlechten Schnitt „gefangener Raum und/oder Durchgangszimmer“ nennt, während der Mietspiegel 2015 ausdrücklich noch mehr als ein gefangenes Zimmer forderte.(Rn.25)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Klägerin begehrt mit der vorliegenden Klage von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 01.09.2017.

Die Beklagten sind seit 2005 Mieter der Wohnung in (...) Berlin, 4. OG rechts. Die Wohnung besteht aus 5 Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad mit WC, einem Balkon und ist mit einer Gasetagenheizung, die auch das Wasser erwärmt, ausgestattet Ferner wurde den Beklagten ein Kellerraum vermietet. Die Wohnfläche beträgt 198,96 m². Seit dem 01.11.2015 betrug die monatliche Nettokaltmiete 1.029,62 EUR.

Mit Schreiben vom 21.06.2017 begehrte die Klägerin vom Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2017 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 1.029,36 EUR auf monatlich 1.129,38 EUR mit Wirkung zum 01.09.2017. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf das genannte Schreiben Bezug genommen. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 29.08.2017 eine Teilzustimmung von 48,74 EUR / Monat erklärt.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Merkmalgruppen 1 (Bad) und 2 (Küche) negativ einzuordnen sind. Der Balkon der Wohnung ist nicht größer als 4 m². Das Wohnzimmer ist größer als 40 m² und ist zugleich Durchgangszimmer zu Bad und Schlafzimmer. Auf dem Grundstück befinden sich Fahrradabstellplätze, in die man das Vorderrad einschieben und anschließen kann. Das Grundstück ist für jedermann zugänglich. Die Fassade des Hauses wurde ab Juli 2017 erneuert. Die Gasetagenheizung wurde 1984 eingebaut. Die Fassade am Nachbarhaus weist größere Schäden auf.

Die Klägerin behauptet, die Decken der Wohnung seien mit Stuck versehen. Sie bestreite mit Nichtwissen, dass der nicht in gutem Zustand sei. Insgesamt zwei Wohnräume seien größer als 40 m². Sie meint, ein Durchgangszimmer begründe keinen schlechten Schnitt. Der Instandhaltungszustand des Hauses sei wegen der Fassadenerneuerung überdurchschnittlich gut, wobei unschädlich sei, dass die Erneuerung bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Gebäudekomplex noch nicht vollständig fertig gestellt gewesen sei.

Sie trägt vor, auf dem Grundstück seien 80 Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit. Die Heizung habe keinen ungünstigen Wirkungsgrad. Sie meint, das Merkmal “Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau / Installation vor 1988)“ beziehe sich auf Heizungsanlagen, die zentral gesteuerte Mehrfamilienhäuser vollständig beheizen. Solche Anlagen führen wegen des geringeren Kesselwirkungsgrades zu einem höheren Energieverlust. Dies gilt nicht für Gasetagenheizungen. Das Wohnumfeld sei aufgrund des gärtnerisch angelegten Springbrunnens, des Spielplatzes, der Sitzbänke und der gärtnerisch gestalteten Grünanlage aufwändig gestaltet. Der Springbrunnen sei nur witterungsbedingt aktuell außer Betrieb.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, für die im Hause (...) Berlin, im 4. OG rechts gelegene Wohnung ab dem 01.09.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 1.029,62 EUR über die erfolgte Teilzustimmung in Höhe von 48,74 EUR hinaus um weitere 51,02 EUR auf monatlich 1.129,38 EUR zuzustimmen.

Die Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, es gebe lediglich im Wohnzimmer im geringem Umfang dekorative Stuckelemente an der Decke. In einem Zimmer gebe es lediglich eine alte, schlecht erhaltene Rosette am Lampenauslass in Deckenmitte. In einem weiteren Zimmer seien die Überreste einer alten Stuckverzierung zu erkennen. Im Bad befinde sich alter Stuck. Außer im Wohnzimmer seien alle Stuckelemente vielfach überstrichen, brüchig und unansehnlich. Sie meinen, die Fahrradständer mit der Möglichkeit nur das Vorderrad anzuschließen, seien nicht wohnwerterhöhend. Die unstreitig 1984 eingebaute Gasetagenheizung sei wohnwertmindernd, weil eine neue Gastherme weit energieeffizienter als eine 20 Jahre alte sei. Sie tragen vor, die einzelnen Elemente im Wohnumfeld seien nicht aufwändig gestaltet. Das Wohnumfeld werde vernachlässigt. Der kleine Spielplatz bestehe fast nur aus Sandkasten und sei ungepflegt. Der Springbrunnen funktioniere meist nicht, die alten Bänke würden nicht mehr zur Benutzung einladen. Die Grünflächengestaltung finde seit Jahre nur noch in Eigeninitiative einiger Mieter statt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung, denn der über die Teilzustimmung hinaus verlangte Mietzins übersteigt die üblichen Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnrau vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB wurde gewahrt. Die Klage wurde am 29.11.2017 und damit innerhalb der Klagefrist eingereicht (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Unschädlich ist, dass die Klage erst nach diesem Zeitpunkt zugestellt wurde, denn die fristwahrende Wirkung tritt gemäß §§ 253 Abs. 1, 167 ZPO bereits mit dem Zeitpunkt des Eingangs der Klage bei Gericht ein, da die Zustellung demnächst im Sinne des § 167 ZPO erfolgte.

Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558a BGB formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel 2017 reicht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist allerdings materiell unbegründet.

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2017 heranzuziehen, das auf einer Erhebung der Mieten zum 1. September 2016 beruht. Die angemietete Wohnung der Beklagten besitzt eine Größe von 198,96 m². Nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ist das Feld J1 ausschlaggebend. Das Feld weist einen Mittelwert von 5,72 EUR aus, einen unteren Wert von 4,22 EUR und einen oberen Wert von 8,41 EUR aus. Dabei handelt es sich jeweils um Nettokaltmieten.

Von den zur Spanneneinordnung heranzuziehenden Merkmalgruppen sind die Gruppe 1 und 2 negativ und die Gruppe 3 neutral zu bewerten. Selbst wenn man zugunsten der Klägerin die Gruppe 4 neutral bewertet und die Gruppe 5 positiv, ergäbe sich als ortsübliche Vergleichsmiete ein Betrag von 5,42 EUR, während der verlangte Mietzins 5,68 EUR nettokalt beträgt.

Zu den einzelnen Merkmalgruppen und Sondermerkmalen gilt Folgendes:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) und 2 (Küche) wirken unstreitig wohnwertmindernd.

Die Gruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten.

Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt, dass der Balkon nicht größer als 4 m² ist.

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung (z.B. Stuck / Täfelung) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume hat die Klägerin nicht hinreichend substantiiert dargetan. Soweit sie den von den Beklagten im Einzelnen geschilderten Zustand des Stucks mit Nichtwissen bestreitet, ist ihr Vorbringen nach § 138 Abs. 4 ZPO unbeachtlich.

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Ein Wohnraum größer als 40 m²“ wird durch das wohnwertmindernde Merkmal „Schlechter Schnitt“ aufgehoben. Bereits ein Durchgangszimmer reicht für die Annahme eines schlechten Schnitts. Hierfür spricht, dass der Mietspiegel 2017 als Beispiel für einen schlechten Schnitt „gefangener Raum und / oder Durchgangszimmer“ nennt, während der Mietspiegel 2015 noch ausdrücklich noch mehr als ein gefangenes Zimmer forderte.

In der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist der Instandhaltungszustand nicht als überdurchschnittlich anzusehen, weil die Fassade bei Zugang des Erhöhungsverlangens noch nicht vollständig instand gesetzt war. Die Parteien haben unbestritten vorgetragen, dass die Fassade ab Juli 2017 instand gesetzt wurde, die Beklagten darüber hinaus unbestritten, dass die Arbeiten bis Januar 2018 andauerten. Für die Mieterhöhung kommt es aber auf den Zustand im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens an, denn dieses setzt die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 BGB in Lauf. Inwiefern die Fassade bei Zugang des Verlangens vom 21.06. 2017 schon überwiegend fertig gestellt gewesen sein soll, ist nicht nachvollziehbar dargetan. Im Übrigen hätte die Klägerin ohnehin genau darlegen müssen, welche Bereiche bereits fertig gewesen sein sollen. Umgekehrt haben die Beklagten einen schlechten Instandhaltungszustand bei Zugang des Verlangens nicht hinreichend konkret dargelegt, denn sie haben das Vorbringen der Klägerin, die mit der Klageerwiderung vorgelegten Fotos der Fassadenschäden im zweiten Hinterhof befänden sich am Nachbarhaus, nicht bestritten.

Nach dem Mietspiegel wird wegen des Einbaus der Gasetagenheizung im Jahr 1984, also vor 1988, ein ungünstiger Wirkungsgrad vermutet. Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Klägerin, dass dieses Merkmal nur Anlagen meint, die das gesamte Gebäude versorgen. Das Merkmal stellt vielmehr auf das Alter der Wärmeerzeugungsanlage ab (LG Berlin, Beschluss vom 26. August 2016 – 65 S 291/16 –, Rn. 7, juris), nicht darauf, ob diese nur eine Wohnung oder das gesamte Haus versorgt. Außerdem wird in den Vorbemerkungen zum Mietspiegel 2017 unter der Überschrift „Die Gliederung dieses Mietspiegels“ und dort unter der Überschrift „Ausstattung“ ausgeführt, dass unter einer Sammelheizung alle Heizungsarten zu verstehen sind, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht und eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen ist. Dies gilt auch für die Merkmalgruppe 4. Allein der Umstand, dass der Begriff Heizanlage unter der Merkmalgruppe Gebäude aufgeführt ist, bedeutet nicht, dass darunter nur eine zu verstehen sein soll, die das gesamte Gebäude erwärmt, denn die Gruppe 3 enthält kein entsprechendes Merkmal für den energetischen Zustand.

Dementsprechend hat das Landgericht Berlin eine neu eingebaute Gasetagenheizung als wohnwerterhöhend angesehen (LG Berlin, Beschluss vom 26. August 2016, a.a.O., Urteil vom 27. April 2010 – 63 S 410/09 –, juris). Im Umkehrschluss kann daher eine alte Gasetagenheizung als wohnwertmindernd angesehen werden.

Offen bleiben kann, ob die Möglichkeit, Fahrräder am Vorderrad anzuschließen, wohnwerterhöhend zu werten ist. Wenn man dies zugunsten der Klägerin unterstellt wäre die Merkmalgruppe 4 insgesamt neutral zu bewerten. Selbst wenn man dann die Merkmalgruppe 5 zugunsten der Klägerin als wohnwerterhöhend unterstellt, wären insgesamt 20 % vom Mittelwert abzuziehen (Gruppen 1, 2 negativ, 3 und 4 neutral, 5 negativ). Die ortsübliche Miete würde dann jedenfalls den Wert von 5,42 EUR/ m² nicht übersteigen:

Mittelwert

5,72 EUR

abzgl. 20% (5,72 – 4,22 = 1,50)

-0,60 EUR

Summe

5,42 EUR

ortsübliche Vergleichsmiete

bei 198,96 m² Wohnfläche

1.078,36 EUR

Einer Erhöhung auf diesen Betrag haben die Beklagten vorgerichtlich zugestimmt.

Die darüber hinaus begehrte Miete übersteigt nach alledem die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziffer 11 und 711 ZPO.