Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 09.05.2018 – 5 C 348/17

Orientierungssatz

1. Zwar kann der Tatrichter im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraums einen Stichtagszuschlag vornehmen, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter darlegt, dass nach dem Inkrafttreten des Berliner Mietspiegel 2017 (Stichtag: 1. September 2016) eine signifikante nachträgliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingetreten ist, die die Beurteilung rechtfertigt, der Mietspiegel 2017 bilde die höchstzulässige Miete nicht mehr hinreichend ab.(Rn.14)

2. Ein Vergleich mit dem Mietspiegel 2015 ist zur Darlegung einer nachträglichen Steigerung nach dem 1. September 2016 nicht ausreichend.(Rn.14)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung abwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beklagten sind Mieter der im Seitenflügel Erdgeschoss Tür links belegenen 86,12 m² großen Wohnung (...) Berlin, deren Vermieterin die Klägerin ist. Die Nettokaltmiete betrug am 1. September 2014 646,00 €.

Mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 20. Juni 2017 (Blatt 5/6 der Akte) forderte die Klägerin die Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 646,00 € um 51,57 € auf 697,57 € mit Wirkung ab dem 1. September 2017 auf.

Das Bad der Wohnung ist mit einer Einhebelmischbatterie, einer zusätzlichen Duschtasse sowie einem wandhängenden WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten ausgestattet. Des Weiteren befindet sich in der Wohnung ein zweites WC bzw. ist das Bad vom WC getrennt. Bei den Fenstern der Wohnung handelt es sich um Zwei-Scheiben-Wärmedämmverglasung, die seit 1995 verfügbar sind. Der Balkon der Wohnung, der durch zwei Balkontüren begehbar ist, ist 5 m lang und 1,20 m tief und weist somit eine Größe von 6 m² auf. Die Wohnung hat einen schlechten Schnitt, da das Wohnzimmer Durchgangszimmer zum Bad und Schlafzimmer ist. Es ist ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden. Ein Keller steht den Beklagten nicht zur Verfügung. Der Energieverbrauchskennwert beträgt 96,6 kWh/(m²a). Auf dem Hof sind Fahrradabstellständer mit Anschließmöglichkeiten, sogenannte Vorderradhalter, vorhanden. Die Wohnung liegt im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung. Es ist eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, die nur den Mietern zugänglich ist, vorhanden.

Die Klägerin trägt vor, es handele sich um einen großen geräumigen Balkon. Bei einer Tiefe von 1,20 m könnten ein Tisch und zwei Stühle aufgestellt werden. Die Zugänglichkeit von der Küche und vom Wohnzimmer aus stelle einen zusätzlichen Nutzungsvorteil dar. Eine Verringerung der Nutzfläche gehe hiermit nicht einher. Die Müllstandsfläche befinde sich an der Grenze zum Nachbargrundstück in etlichen Metern Entfernung vom Balkon der Wohnung der Beklagten. Im Gebäude befänden sich weniger als sieben Wohnungen. Der Instandhaltungszustand des Gebäudeteils, in dem sich die Wohnung befinde, sei überdurchschnittlich gut. Die Fassaden und das Dach seien renoviert worden als die aufgeständerten Vorsatzbalkone montiert worden seien. Fahrradabstellplätze seien in ausreichender Zahl vorhanden. Auch der Rahmen des Rades ließe sich anschließen, wenn ein etwas längeres Ketten- oder Faltschloss genutzt werde. Geruchsbelästigungen gingen von der Müllstandsfläche nicht aus. Im Übrigen sei ein Stichtagszuschlag vorzunehmen, da zum Erhöhungszeitpunkt der Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2017 bereits ein Jahr zurückgelegen habe. Der Oberwert vom Mietspiegel 2015 zum Mietspiegel 2017 habe sich von 7,52 €/m² auf 8,62 €/m² erhöht. Dies entspreche einer Steigerung von 15 %, so dass bei einem Zeitablauf von einem Jahr ein Stichtagszuschlag von 7,5 %, mithin 0,75 €/m², anzunehmen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Nettokaltmiete für ihre Wohnung (...) Berlin, Seitenflügel, Erdgeschoss Tür links, von derzeit 646,00 € um 51,57 € auf 697,57 € monatlicht mit Wirkung ab dem 1. September 2017 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, der Balkon sei aufgrund einer Tiefe von 1,20 m als nicht geräumig zu bezeichnen. Es sei nicht möglich einen Tisch und Stühle aufzustellen, um bequem zu sitzen. Hinzu komme, dass sich direkt vor dem Balkon die Mülltonnen befänden. Insbesondere in den Sommermonaten bestehe eine starke Geruchsbelästigung und eine Beeinträchtigung durch Fliegen und andere Insekten. Die Anzahl der Fahrradständer sei nicht ausreichend. Die Anschließmöglichkeit sei unsicher, da lediglich das Vorderrad, nicht jedoch der Rahmen, angeschlossen werden könne. Die Wohnung liege aufgrund der direkt vor dem Balkon befindlichen Mülltonnen in einer geruchsbelasteten Lage. Ein Stichtagszuschlag sei nicht vorzunehmen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB von drei Monaten ist eingehalten. Zwar ist die Klage den Beklagten erst am 11. Januar 2018 zugestellt worden, jedoch trat die Wirkung der Zustellung gemäß § 167 ZPO bereits mit der Einreichung der Klage bei Gericht am 30. November 2017 ein. Das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juni 2017 ist auch formell nicht zu beanstanden, denn es ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB schriftlich geltend gemacht und begründet worden. nach § 558 a Abs. 2 BGB konnte zur Begründung auch auf den Berliner Mietspiegel 2017 Bezug genommen werden. Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eingehalten.

Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung nicht aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die für die Wohnung der Beklagten geltende Vergleichsmiete ist vorliegend dem Berliner Mietspiegel 2017, Feld G 1, zu entnehmen. Danach beträgt die Spanne der Nettokaltmieten 4,40 €/m² bis 8,62 €/m², bei einem Mittelwert von 6,00 €/m². Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Danach ist vorliegend allenfalls ein Zuschlag von 40 % vorzunehmen. Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Merkmalsgruppe 1 ist nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, während die Merkmalsgruppe 2 als ausgeglichen anzusehen ist. Die Merkmalsgruppe 3 ist als ausgeglichen anzusehen. Unstreitig liegt das negative Merkmal des schlechten Schnitts vor, da das Wohnzimmer ein Durchgangszimmer ist. Wohnwerterhöhend ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass die Wohnung unstreitig mit Wärmeschutzfenstern, die ab 1995 eingebaut worden sind, ausgestattet ist. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht zu berücksichtigen. Dass die Wohnung mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet ist, reicht zur Wohnwerterhöhung nicht aus, denn die Klägerin hat nicht substanziiert vorgetragen, ob die Beklagten die Kosten für Miete oder Leasing tragen. Schließlich ist auch der vorhandene Balkon nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass der Balkon mit einer Fläche von 6 m² groß ist. Geräumig ist ein Balkon jedoch nur, wenn der Platz dort für mehrere Personen genügt. Ein Tisch und mehr als zwei Stühle dürften auf dem streitgegenständlichen Balkon jedoch nicht bequem Platz finden, da dieser lediglich eine Tiefe von 1,20 m hat. Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls als ausgeglichen anzusehen, da wohnwerterhöhende Merkmale nicht vorliegen. Eine gepflegte Müllstandsfläche ist ausweislich der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Nicht entschieden zu werden braucht in diesem Zusammenhang, ob die Merkmalsgruppe 5 aufgrund einer geruchsbelasteten Lage wohnwertmindernd einzustufen ist, denn selbst, wenn die Merkmalsgruppe 5 ausgeglichen ist und die Merkmalsgruppe 4 zugunsten der Klägerin wohnwerterhöhend berücksichtigt wird, ergibt sich allenfalls ein Zuschlag von 40 %.

Danach ergibt sich eine Nettokaltmiete von 7,04 € (6,00 € + 1,04 €), bei 86,12 m² = 606,28 €, die die Beklagten bereits zahlen.

Ein Stichtagszuschlag ist nicht vorzunehmen. Nach der von dem erkennenden Gericht geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Tatrichter im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraums einen Stichtagszuschlag erheben, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - juris). Vorliegend hat die Klägerin schon nicht dargelegt, dass nach dem Inkrafttreten des Berliner Mietspiegel 2017 (Stichtag: 01.09.2016) eine signifikante nachträgliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingetreten ist, die die Beurteilung rechtfertigt, der Mietspiegel 2017 bilde die höchstzulässige Miete nicht mehr hinreichend ab. Ein Vergleich mit dem Mietspiegel 2015 ist zur Darlegung einer nachträglichen Steigerung nach dem 1. September 2016 nicht ausreichend. Vielmehr hätte die Klägerin zur Preisentwicklung nach dem Stichtag vortragen müssen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.